Wer als Ehepaar gemeinsam eine Eigentumswohnung erwirbt und vermietet, steht im Falle einer Trennung nicht selten vor der Frage, ob einer der Miteigent\u00fcmer die Zustimmung des anderen zu einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung verlangen kann, um die Wohnung k\u00fcnftig selbst zu nutzen. Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Januar 2026 \u2013 XII ZB 142\/25 \u2013 bringt hierzu Klarheit.<\/p>\n
Bruchteilseigentum und Neuregelung <\/p>\n
Das Gericht f\u00fchrte aus, dass Ehegatten bei Miteigentum \u2013 wenn sie nicht f\u00fcr die Immobilienbewirtschaftung eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts bilden \u2013 regelm\u00e4\u00dfig als sogenannte Bruchteilseigent\u00fcmer zu behandeln sind. Grunds\u00e4tzlich gilt daher: Fehlt eine fortbestehende Regelung \u00fcber Verwaltung und Nutzung der Immobilie, kann jeder Miteigent\u00fcmer eine Neuregelung verlangen, sofern diese den Interessen aller Beteiligten entspricht. Das gilt auch, wenn urspr\u00fcnglich eine Nutzungsvereinbarung bestand, sich die tats\u00e4chlichen Umst\u00e4nde jedoch so gravierend ver\u00e4ndert haben, dass ein Festhalten daran unzumutbar erscheint. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist stets durch umfassende Einzelfallabw\u00e4gung zu pr\u00fcfen.<\/p>\n
In seinem Beschluss betonte der BGH, dass die H\u00fcrden f\u00fcr eine Neuregelung hoch sind. Im zugrundeliegenden Fall hatten Eheleute ein Haus gemeinsam zur Vermietung an ein Familienmitglied erworben. Nach der Trennung verlangte ein Ehepartner die Zustimmung des anderen zur K\u00fcndigung, um selbst einzuziehen.<\/p>\n
Hohe H\u00fcrden f\u00fcr eine Nutzungs\u00e4nderung <\/p>\n
Allein Trennung, gesteigerter Wohnbedarf oder finanzielle Aspekte wie Unterhalt rechtfertigen eine Neuregelung nach dem Beschluss regelm\u00e4\u00dfig nicht. Ma\u00dfgeblich ist, ob der urspr\u00fcngliche Nutzungszweck \u2013 hier: der familiennahe Altersruhesitz der Mutter \u2013 durch die Trennung beeintr\u00e4chtigt ist. Besteht ein stabiles Mietverh\u00e4ltnis und erf\u00fcllt es seinen wirtschaftlichen Zweck, spricht dies gegen Unzumutbarkeit. Auch eine vermeintlich zu niedrige Miete begr\u00fcndet nicht automatisch einen Anspruch auf Eigennutzung.<\/p>\n
Wer diese begehrt, muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung im Sinne eines mietrechtlichen Eigenbedarfs ben\u00f6tigt und keine zumutbaren Alternativen bestehen. Ein blo\u00dfer Wunsch gen\u00fcgt nicht. Zudem sind die Interessen beider Miteigent\u00fcmer gegeneinander abzuw\u00e4gen. Im vorliegenden Fall bestanden sogar verfassungsrechtlich gesch\u00fctzte Interessen auf beiden Seiten: auf der einen Seite der Wunsch nach Selbstnutzung, auf der anderen der Bedarf f\u00fcr die Mutter. Dazu hatte das Beschwerdegericht jedoch keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Unter anderem deshalb wurde die Sache zur erneuten Pr\u00fcfung zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n
Ein Antrag darf sich zudem nicht pauschal auf die Mitwirkung an einer K\u00fcndigung beschr\u00e4nken. Vielmehr muss konkret beschrieben werden, wie die k\u00fcnftige Nutzung der Immobilie aussehen soll, etwa eine Alleinnutzung gegen Nutzungsentsch\u00e4digung. Auch daran fehlte es im entschiedenen Fall.<\/p>\n
Bedeutung des Beschlusses f\u00fcr die Praxis <\/p>\n
F\u00fcr die Praxis bedeutet das: Wer eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung gegen den Willen des Miteigent\u00fcmers durchsetzen m\u00f6chte, muss genau darlegen, warum die bisherige Nutzung unzumutbar ist, einen tats\u00e4chlichen Eigenbedarf nachweisen und zugleich eine ausgewogene Neuregelung beantragen. Eigenm\u00e4chtiges Vorgehen ohne Zustimmung ist riskant und kann erhebliche rechtliche Nachteile nach sich ziehen.<\/p>\n
Denise Schillinger ist Rechtsanw\u00e4ltin bei Rechtsanw\u00e4lte Seidler & Kollegen PartGmbB in Weil am Rhein.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Wer als Ehepaar gemeinsam eine Eigentumswohnung erwirbt und vermietet, steht im Falle einer Trennung nicht selten vor der…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":951428,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[1844],"tags":[1634,3364,207112,29,61936,32587,30,8903,207110,64632,207111,64631,1718,10865],"class_list":["post-951427","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-karlsruhe","tag-baden-wuerttemberg","tag-de","tag-denise-schillinger","tag-deutschland","tag-eigenbedarfskuendigung","tag-eigentumswohnung","tag-germany","tag-karlsruhe","tag-kreis-loerrach","tag-loerrach-umgebung","tag-recht-im-alltag","tag-region-loerrach","tag-scheidung","tag-trennung"],"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@de\/116417251869033673","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/951427","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=951427"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/951427\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/951428"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=951427"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=951427"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=951427"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}