Õiguskantsler Ülle Madise hinnangul on Tallinna linna määrus, mille alusel küsitakse kinnisvaraarendajatelt raha avalike objektide ehituse rahastamiseks, mitmes punktis seadustega vastuolus ning määrust tuleks muuta.

Tallinna linnavolikogu võttis 2022. aasta lõpus vastu määruse, mille alusel saab linn arendajalt nõuda linna ülesannete täitmiseks vajaliku ehitise ehitamist või selle ehitamise rahastamist.

Madise sõnul tuleb määrus viia kooskõlla põhiseadusega, sest see on vastuolus seaduslikkuse põhimõttega. Näiteks planeerimisseadus lubab arendajalt nõuda üksnes planeeringulahenduse elluviimiseks vajaliku või sellega otseselt funktsionaalselt seotud ehitise ehitamist või rahastamist ja sellega on Tallinna määrus vastuolus, märkis õiguskantsler.

Madise sõnul pole põhiseadusega kooskõlas ka linna ehitiste kaasrahastamise määra arvutamise kord; näiteks valem, mille järgi Tallinn arvutab välja, mis summa peab arendaja linnale mõne objekti kaasrahastamiseks tasuma.

“Määruses on esitatud valem, mille alusel saab arvutada arendaja kaasrahastamise määra, kuid määra arvutamisel ei võeta arvesse tegelikke kulusid ega linna kohustusi (avalikku teenust pakkuvate hoonete ehitamise vajadust), mis suurenevad arendajale ehitusõiguse andmisega. Kaasrahastamise määr sarnaneb avalik-õigusliku tasuga /…/ või kohaliku maksuga /…/. Mõlemal juhul sätestab põhiseadus, et sellise tasu või maksu tohib kehtestada ainult seaduses sätestatud tingimustel. Sellist seadust praegu ei ole,” lausus Madise.

Kui arendajale määruse järgi kohustusi pannakse, siis muudab see arendaja kulud suuremaks ning piirab seega ettevõtlusvabadust ja omandipõhiõigust; kuivõrd kallineda võib ka kinnisvara lõpphind, võib määrus piirata ka kinnisvara ostja omandipõhiõigust, märkis õiguskantsler. “Põhiõigusi tohib piirata vaid seaduse alusel ja kooskõlas seadusega,” lisas ta.

Madise sõnul peaks riik kaaluma, et seadusega anda kohalikele omavalitsustele võimalus kehtestada kohalik maks või muu avalik-õiguslik tasu, sest selle vajadusele viitab ka teiste omavalitsuste praktika.

“Kuigi probleem on arusaadav ja riik on teadvustanud vajadust seadust muuta, ei ole linnal praegu õigust sellist tasu kehtestada. Riigikogu pole sellise tasu kehtestamise võimalust arutanud,” märkis õiguskantsler.

Linn saab nõuda vaid rajatisi

Madise märkis Tallinna volikogule saadetud ettepanekus, et planeerimisseaduse järgi saab linn kehtestada näiteks rajatiste ja teede rahastamise korra, kuid Tallinn on seda laiendanud ka hoonetele ehk ületanud seaduse antud volitusnorme. Näiteks annab Tallinna volikogu määrus võimaluse arendajalt nõuda ka spordi-, puhkerajatise või lasteaiahoone ehitamist.

Seega toob määruse rakendamine arendajale kaasa seaduses sätestatust suuremad kohustused. “Planeerimisseadus lubab määrust kehtestada vaid rajatistele ehk taristule,” märkis Madise.

Lisaks annab määrus linnale õiguse keelduda detailplaneeringu kehtestamisest, kui arendaja pole nõus avalikku ehitist rahastama, lisas õiguskantsler.

Tallinna kasutatava valemi kohta märkis Madise, et see on ulatusliku mõjuga ning selge pole, millised juhul linn saab arendajalt rahastamist nõuda.

“Valemi põhjal arvutatakse, millise summa peab arendaja maksma linnale, kui soovib ehitada nii elamu-, äri- kui ka tootmismaa sihtotstarbega maale, ükskõik millise kasutusotstarbega ehitise. Määrus ei kehtesta kaasrahastamise kohta kindlat lävendit, millest alates seda tasu nõudma hakatakse. Nii võib järeldada, et põhimõtteliselt on linnal võimalik nõuda määruse alusel arvutatava summa kandmist linna eelarvesse mis tahes ehitise kavandamisel, olenemata ehitise suurusest ja kasutusotstarbest, kui ehitamine eeldab detailplaneeringut. Kaasrahastamise nõude rakendumine sõltub eelkõige linna hinnangust, kas linnal on vaja mõne oma ülesande täitmiseks ehitist ehitada,” kirjutas Madise.

Õiguskantsler lisas, et seadus ei anna õigust kehtestada määrusega tasumäära või tasu arvutamise valemit.

Määrus andis linnale võimaluse põhjendustest loobuda

Madise tõi välja, et kui planeerimisseadus annab omavalitsusele õiguse sõlmida arendajaga haldusleping, millega arendaja nõustub maksma linnale kokkulepitud summa, siis linn peab taolise lepingu vajadust igal juhul põhjendama ehk näitama, et konkreetse planeeringu elluviimine suurendaks linna kohustusi, mille täitmiseks linnal vahendeid pole. Tallinna määrus, mis on välja töötatud arendajate nii-öelda universaalse kohtlemise printsiibil, aga annab võimaluse taolisest põhjendamisest mööda minna. See aga pole seadusega kooskõlas.

“Seega võib linn arendajaga ehitise rajamise kaasrahastamises (seaduse järgi – toim.) kokku leppida vaid konkreetsel juhul (ehk üksikjuhtumipõhiselt). See tähendab, et linn peab sellise tingimusega halduslepingu sõlmimisel iga kord veenvalt ja üksikasjalikult põhjendama, et linna kohustused planeeringulahenduse elluviimisel suureneksid ning et nende kohustuste täitmiseks pole linnal piisavalt raha,” märkis õiguskantsler.

“Avaliku ehitise (rajatise) ehitamise kaasrahastamist nõudes tuleb silmas pidada ka selle seost arendusega. Huvitatud isikult saab nõuda vaid õiglast osa, mis peab olema määratud läbipaistvalt, arusaadavalt ja kontrollitaval viisil,” lisas Madise.

Õiguskantsler märkis ka, et Tallinna volikogu määruses on endiselt sätteid, mis on seotud määruse paragrahviga 18, mille riigikohus tunnistas mullu detsembris põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks.

Tallinna volikogul on 20 päeva aega määrus põhiseadusega kooskõlla viia.