Kikase sõnul tuleneb hirm kaasomandisse kuuluva kinnisvara suhtes suuresti teadmatusest. „Kunagi oli kaasomand turul uus nähtus ja tundus seetõttu paljudele hirmutav. Sisuliselt tähendab see lihtsalt seda, et kinnisvara ei ole juriidiliselt täielikult lahku löödud,“ ütles ta.
Tänapäeval puututakse kaasomandiga kõige sagedamini kokku näiteks paarismajade ja ridaelamubokside puhul – tegemist on ühe suure ühise kinnistuga, kuhu on ehitatud hoone ning kus erinevad osad on registrisse kantud korterite või reaalosade näol. See on Kikase sõnul turul laialt levinud praktika, mis ei takista kuidagi ka laenu saamist. Küll aga on kaasomandiga teatavad täiendavad nüansid, mida meeles pidada.
Kaasomand ei tähenda automaatselt eitavat vastust
Siiski on teatud juhtudel põhjust kaasomandisse kuuluva kinnisvara ostmise üle pikalt mõelda ja otsust kaaluda. Nimelt taandub suur hulk ajakirjandusest läbi käinud vaidlusi ühele konkreetsele puudujäägile: kokkulepete puudumisele. Seetõttu on kaasomandisse kuuluva vara ostmisel kõige olulisemaks dokumendiks notariaalne kasutuskord. See määrab ära, missugust osa kaasomandist saavad kaasomanikud ainuisikuliselt kasutada.
„Kõige kriitilisem punkt on notariaalse kasutuskorra olemasolu sellele kinnisvara osale, mida ostja soovib privaatselt endale hoida,“ rõhutas Kikas. „See on ühtlasi ka peamine asi, mida pangad finantseerimisel vaatavad, sest kasutuskord paneb juriidiliselt paika, kellel on õigus millist osa kasutada.“
On olukordi, kus ridaelamute või paarismajade puhul jääb näiteks hooviala ühiskasutusse, millega tuleb omanikul lihtsalt arvestada. Kui aga hoovile ei ole eraldi privaatseid siile määratud, tagab just notariaalne leping vajaliku südamerahu ja privaatsuse.
„Suusõnalisest lepingust naabriga kindlasti ei piisa. Kui kõrvalboksi omanik otsustab oma vara maha müüa ja asemele tuleb uus inimene, ei pruugi talle senised kokkulepped sobida. Notariaalne kasutuskord aga läheb omandiõiguse vahetumisega automaatselt uuele omanikule üle. See annab ostjale kindlustunde ja hoiab ära ootamatud üllatused,“ sõnas Kikas.
Kaasomandis kortermajad on kõrgema riskiga
Kui ridaelamute või paarismajade puhul on kaasomand täiesti aktsepteeritav omandivorm ning pank annab sellele ka laenu, muutub olukord siis, kui tegemist on kaasomandis kortermajaga. Kikase sõnul tõuseb risk sellisel juhul oluliselt, seda nii ostja kui ka ostu finantseeriva panga jaoks.
„Kortermajad peaksid reeglina olema jagatud eraldi korteriomanditeks. Kui arendaja ei ole kortermajas eraldi korteriomandeid loonud, on selle taga tavaliselt põhjus, mis ei pruugi ostjale meeldida,“ ütles ta.
Tihti viitab see näiteks probleemidele kohaliku omavalitsuse ja paberimajandusega. „Põhjus võib peituda selles, et maja on omavoliliselt ümberehitatud. Näiteks on mõni vana kuuetoaline korter jagatud mitmeks väiksemaks elamispinnaks, kuid kohalik omavalitsus ei ole andnud luba neid eraldi korteriomanditeks vormistada. Sellisel juhul hakataksegi müüma kortereid tähistustega nagu 14A ja 14B, mis peaks ostja alati valvsaks tegema.“
Notariaalne kasutuskord tagab meelerahu
Kuivõrd kaasomandi puhul on tegemist praktilise lahendusega näiteks ridaelamu või paarismaja puhul, on siiski kõige olulisem kontrollida notariaalse kasutuskorra olemasolu ning tutvuda selle sisuga. Seejärel saab ostja kodulaenu taotlusega edasi liikuda.
„Kui tegemist on kaasomandis oleva paarismaja või ridaelamuboksiga, mille notariaalne kasutuskord on korrektselt seatud ning ostja maksevõime kodulaenu taotlemiseks piisav, on panga positiivne vastus üsna tõenäoline,“ sõnas Kikas.
Kaasomandi ostjal tasub aga meeles pidada, et notariaalne kasutuskord määrab omandi kasutamise. Täiendavalt peab kindlasti meeles hoidma, et kaasomanikel on seadusest tulenevalt eelisostuõigus, mille tähtaeg on 2 kuud alates müügitehingust.
„Seega on väga oluline, et kaasomanikke on koheselt müügitehingust teavitatud. Juhul kui ostad kaasomandis oleva kinnisvara, on soovitatav veenduda ja oodata, kas teised kaasomanikud kasutavad oma eelisostuõigust või mitte.“
Täiendavalt tasub kaasomanikuna kaaluda kokkulepet, mis määraks ära kaasomandi müümisel saadavate tulude jaotamise. „Näiteks, kui on paarismaja, mis plaanitakse koos müüki panna, siis müügist saadav tulu jaotatakse üldiselt kaasomanike vahel võrdselt, olenemata sellest, kas üks kaasomanikest on enda kasutuses olevale osale suuremaid parendustöid teinud või mitte.“
Selle vastu aitab Kikase sõnul kaasomanikega eelnevalt sõlmitud kokkulepe, mille põhjal jaotatakse kaasomandi müügist saadavad tulud näiteks kasutusesoleva osa väärtuste alusel. „Sellisel juhul saab kinnisvarahindajatel lasta eraldi osad ära hinnata ning tulud proportsionaalselt ära jagada,“ lisas ta.