Üks euro on antud juhul ühe fondiosaku hind esmase pakkumise käigus. See ei ole ühe euro väärtuses osa Artery hoonest. Investor ostab väärtpaberi, mis näitab temale kuuluvat osa fondi puhasvarast.

Esialgu on fondi ainus planeeritav ostuobjekt Artery, kuid pikemas perspektiivis on fondil kavas soetada vähemalt neli tegutsevat ja üüritulu tootvat A-klassi ärihoonet Balti riikide pealinnades. Seega ei sõltu investeeringu tootlus vaid ühest üksikust objektist, vaid kogu tulevikus moodustatavast portfellist.

Baltic Core Property Fundi osakute emissioon tähistab fondivalitseja Lords LB Asset Management esimest avalikku pakkumist ettevõtte 19-aastase ajaloo jooksul. Senini sai selle fondidesse investeerida alates 125 000 eurost.

Nüüd on Leedu ja Eesti investoritel võimalik alustada investeerimist vaid ühest eurost. Lätis kehtib jaeinvestoritele sealse seadusandluse tõttu jätkuvalt 100 000 euro suurune alampiir. Esmase pakkumise käigus on kavandatud kaasata kuni 35 miljoni euro ulatuses kapitali.

Rohkem infot fondiosakute pakkumise kohta saad lugeda SIIT!

Osaku väärtus muutub koos fondi väärtusega

Esmase pakkumise etapis on fondiosaku hind üks euro, kuid tegemist ei ole kogu investeerimisperioodiks fikseeritud hinnaga. Pärast seda, kui fond alustab kinnisvaraobjektide omandamist, sõltub osaku puhasväärtus kogu portfelli tulemuslikkusest.

Fondi puhasväärtuse arvutamiseks lahutatakse kogu kinnisvaraportfelli ja muu vara koguväärtusest finants- ning muud kohustused. Saadud summa jagatakse kõigi emiteeritud fondiosakute arvu vahel. Fondiosaku väärtuse kasvu tõuketeguriteks on kinnisvara väärtuse tõus ja fondi kogutud tulu. Seda võivad negatiivselt mõjutada täituvuse või üüritulu vähenemine, kinnisvara väärtuse langus ning intresside ja muude kulude suurenemine.

„Kasutame niinimetatud core- ehk madalama riskiga investeerimisstrateegiat. Fond investeerib olemasolevatesse tippklassi kinnisvaraobjektidesse Balti regiooni pealinnade kesksetes asukohtades. Analüüsime põhjalikult hoonete täituvusmäära, üürnike maksevõimet, üürilepingute pikkust ja tegelikku rahavoogu,“ selgitab fondijuht ja Lords LB Asset Managementi juhatuse liige Marius Žemaitis.

Fond ei tegele vahetult kinnisvaraarendusega. Seeläbi välditakse arendusfaasiga kaasnevaid riske, mis puudutavad hoonete projekteerimist, ehitustähtaegadest kinnipidamist ning eelarve lõhkiminekut. Investeeritakse juba toimivatesse objektidesse, mille tulemusi saab hinnata tegelike näitajate põhjal.

Kuidas kujuneb üüritulust investori tootlus?

Fondi rahavood saavad alguse üürnike tasutavast üüritulust. Samast laekumisest kaetakse hoone halduskulud, finantseerimiskulud ja fondi valitsemistasud. Osa ülejäänud rahavoost võidakse jaotada investoritele. Teine osa tootlusest võib tekkida fondi vara väärtuse kasvust. Ärihoone väärtuse määravad selle asukoht, täituvus, laekuvad tulud, üürilepingute kestus, üürnike usaldusväärsus ja tol hetkel turul nõutav tootlus.

Näiteks juhul, kui investorite nõutav tootlusmäär langeb, võib hoone turuväärtus kasvada ka siis, kui objekti füüsilises või lepingulises seisukorras muutusi ei toimu. Kui turu nõutav tootlus suureneb, mõjutab see vara väärtust vastupidises suunas.

Baltic Core Property Fundi eesmärk on 10% aastane tootlus. Samuti on eesmärk maksta investoritele igal aastal välja ja/või tagastada osakute osalise lunastamise kaudu umbes 5% investeeritud kapitalist.

Neid kaht näitajat ei tohiks kokku liita. Taotletav 10% aastatootlus hõlmab kogu investeeringu tulemust – nii investorile välja makstud vahendeid kui ka tema fondiosakute väärtuse muutust. Umbkaudu 5% taotletav aastane väljamakse on see osa tulemusest, mida plaanitakse investoritele regulaarselt tagastada.

Mille poolest erinevad fondiosakud võlakirjadest?

Avalikult pakutavad võlakirjad on Balti riikide investoritele juba hästi tuttavad. Võlakirjade puhul laenab investor ettevõttele kapitali, teenides eelnevalt kokku lepitud intressimäära, ja saab lunastustähtaja saabudes emitendi maksevõime korral tagasi võlakirjade nominaalväärtuse.

Fondiosakute loogika on erinev. See on omakapitali tüüpi investeering, mille tulemus sõltub fondi vara väärtusest. Sellel puuduvad fikseeritud intressimäär ja kindel lunastustähtaeg, mil paigutatud põhikapital kuulub täielikule tagastamisele.

„Võlakirjad on tavaliselt 1–2-aastase tähtajaga fikseeritud intressiga võlaväärtpaberid, Baltic Core Property Fund on aga tähtajatu struktuuriga fond. Tegemist on kahe täiesti erineva investeerimisklassiga: kõnealune fond on mõeldud pikaajaliseks investeeringuks, mille eesmärk on pakkuda investoritele korrapärast rahavoogu ning kasvatada nende osakute väärtust,“ selgitab Žemaitis.

Fondi tähtajatus ei tähenda, et selle osakuid ei saaks müüa. Need noteeritakse Nasdaq Vilniuse reguleeritud turul. Börsil kujundab osakute hinda investorite nõudlus ja pakkumine. Seetõttu võib see erineda fondiosaku arvutuslikust väärtusest ning müügivõimalus sõltub ka kauplemisaktiivsusest.

„Kauplemine börsil annab võimaluse ise otsustada, kui kaua fondiosakuid hoida. Fondi kasvades ning selle portfelli ja investorite ringi laienedes peaks suurenema ka osakute likviidsus,“ märgib Žemaitis.

Miks on Artery fondi algusele oluline?

Artery kujutab endast fondi esimest sihtobjekti, mida ei ole siiski veel tehinguga omandatud. 2024. aastal Vilniuse südalinna äripiirkonnas avatud A-klassi ärikeskuse väärtus on ligi 100 miljonit eurot.

Daniel Libeskindi ja Archinova projekteeritud hoone täituvusmäär on 98% ning üürilepingute kaalutud keskmine jääktähtaeg on ligi kuus aastat. Hoones tegutsevad eri sektorite ettevõtted, mistõttu ei sõltu selle rahavoog vaid ühe üürniku käekäigust.

„Vilnius on täna ja meie hinnangul jääb lähimaks paariks aastaks büroopindade nõudluse poolest Balti riikide pealinnade seas tugevaimaks. Sellest tulenevalt peame kõnealuse fondi asutamisel alustama portfelli ülesehitamist kõige stabiilsemast ja parimast objektist. Artery täituvusmäär on 98%, üürnikkonna struktuur on hästi hajutatud ning objekt genereerib tugevat ja stabiilset rahavoogu,“ märgib Žemaitis.

Siiski peaks Artery pikapeale moodustama vaid ühe osa portfellist. Fondi dokumentides on ette nähtud vähemalt nelja objekti omamine, kusjuures ühegi objekti väärtus ei tohiks ületada 30% fondi koguvarast.

See tähendab, et fondi laienedes väheneb ka ühe konkreetse hoone mõju selle kogutulemusele. Objekte otsitakse Läänemere regiooni riikide pealinnades, hinnates konkreetse vara kvaliteeti ja hinda.

Miks ostjale soodne aeg ei pruugi olla soodne müüjale?

Fondi käivitamine langeb ajale, mil Balti ärikinnisvaraturul on suurte tehingute arv pigem madal. Kõrge inflatsioon, intressimäärad, geopoliitiline ebamäärasus ja pandeemia järel muutunud kontoritöö harjumused on vähendanud rahvusvaheliste investorite aktiivsust.

See teeb suurte hoonete müümise keerulisemaks, kuid võib samal ajal luua ostjale soodsamaid tingimusi. Kui parimate objektide pärast konkureerivad tihedalt suured välisfondid, siis nende hinnad tõusevad ja tulevane tootlus väheneb. Kui turg aeglustub, võib ostja oodata kõrgemat esialgset tootlust.

See eeldus on tähtis osa fondi strateegiast. Kui ärikinnisvara tehinguturg tulevikus taastuks ja investorite nõutav tootlus väheneks, võiks fond teenida tulu lisaks üürile ka hoonete väärtuse kasvust.

Turutsükli suund ja kestus pole aga ette teada. Investeeringu tulemuse otsustab see, millise hinnaga hooned ostetakse, kuidas muutuvad nende üüritulud ning millist tootlust nõuavad tulevikus potentsiaalsed ostjad.

Kui suure osa ostudest finantseerivad pangad?

Fondi investeerimisstrateegia näeb ette kinnisvara soetamist lisaks omakapitalile ka finantsasutuste võlakapitali kaasates. Laenukapitali sihttase on 50–60%. Laenuraha võimaldab investorite kaasatud summa abil moodustada suurema portfelli. Kui hoone kasumlikkus ületab finantseerimise hinna, võib see suurendada investorite omakapitali tootlust.