Ainuüksi Tallinnas tehakse sadade korteritega nn “flippimist” – ostetakse kehvas seisukorras eluase, renoveeritakse see atraktiivseks ning proovitakse müüa kasumiga. Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ja kogenud kinnisvarainvestor ning “Kinnisvarajutud” podcasti saatejuht Siim Semiskar jagavad nõuandeid, kuidas flippimisest maksimaalset kasu saada.
Flippimine tähendab kinnisvara ostmist, selle väärtuse tõstmist renoveerimise kaudu ning seejärel kasumiga müümist. Kinnisvara24 portaalis on praegu üle 900 korterimüügi pakkumise, mille seisukorraks on märgitud “renoveeritud”. Mitte kõik neist pole flipitud korterid, sest renoveeritud korter võib olla ka kellegi esimene kodu, mida omanik on järk-järgult korda teinud.
Flippimine tähendab kinnisvara ostmist, selle väärtuse tõstmist renoveerimise kaudu ning seejärel kasumiga müümist.
“Flippimiseks sobib korter, mis on saadaval hinnaga, mis võimaldab pärast renoveerimist ja müümist teenida piisavat kasumit tehtud töö ja võetud riski eest,” selgitas Siim Semiskar.
Foto: Freepik
Urmas Uibomäe sõnul leidub Kinnisvara24 portaalis praegu 117 korterit Tallinnas, mis ootavad värskendamist või kapitaalremonti ning mille ruutmeetrihind jääb vahemikku 1400-2500 eurot. Nendest 37 asuvad Lasnamäel, 25 Põhja-Tallinnas, 23 Mustamäel ja ülejäänud teistes linnaosades. “Muidugi ei tähenda see, et kõik need sobiksid flippimiseks. Iga objekti puhul tuleb hinnata selle tegelikku potentsiaali, renoveerimisele kuluvaid ressursse ning võimalikku müügihinda,” täpsustas Uibomäe.
Iga objekti puhul tuleb hinnata selle tegelikku potentsiaali, renoveerimisele kuluvaid ressursse ning võimalikku müügihinda.
Kuidas valida õige objekt?
Kinnisvaraturgu tuleb jälgida ja otsida potentsiaalseid objekte kindlate kriteeriumide alusel. Investorid otsivad tavaliselt soodsama ruutmeetrihinnaga elamispindu, mis sageli asuvad magalarajoonides. Üks tähtsaimaid põhimõtteid on niinimetatud 70% reegel – investorid ei tohiks maksta rohkem kui 70% kinnisvara eeldatavast lõppväärtusest pärast remonti, millest on maha arvatud renoveerimiskulud. See aitab tagada piisava kasumimargnaali.
Nii soetamisel kui müümisel tasub kasutada mõistliku kuulutusehinnaga kinnisvaraportaale – igal etapil hoitud eurod suurendavad lõpuks kogu projekti kasumlikkust.
“Nagu flippijate kuldne vanasõna ütleb – raha tehakse ostes,” märkis Semiskar. Ta on ise teinud näiteks lihtsamaid flippe mitmes Tallinna-lähedases piirkonnas, sealhulgas Kehras, Vaidas, Laagris ja Jüris. Kapitaalse renoveerimisega flippi on odavamates hinnapiirkondades teha keerulisem, kuna toote müügihind võib tõusta tasemele, mida turg enam vastu ei võta. Seega on oluline teha põhjalik turu-uuring, tuvastada kasvupotentsiaaliga piirkonnad ja mõista ostjate eelistusi.
Foto: Freepik
“Eks see rusikareegel on, et mida likviidsem turg ning kallimad kinnisvarahinnad, seda tasuvam on flippimine,” selgitas Semiskar. Kui Tallinnast rääkida, siis Mustamäe on läbi aegade olnud üks flippijate lemmikkohti, samuti Põhja-Tallinn, Kristiine, Kesklinn ja teised “mäed”. Õige asukoha valik on kriitilise tähtsusega eduka flippimise jaoks.
Kuidas maksimeerida kasumit ja minimeerida riske?
Edukaks flippimiseks on mitu praktilist nõuannet. Esiteks tuleks vältida ülerenoveerimist. Parim viis määratleda, mis lisab väärtust, on konsulteerida kogenud maakleritega ja uurida, millised korterid piirkonnas kiiremini ostjad leiavad.
Teiseks on oluline seada eelarve ja pidada sellest rangelt kinni. Põhieesmärk on teenida raha ja suurendada kasumimargnaali, seega tuleb teha mõistlikke ja läbimõeldud kulutusi.
“Flippimine ei pea tähendama ainult kapitaalset renoveerimist. Teinekord piisab korteri vanast rämpsust tühjaks tassimisest, kergematest maalritöödest või uue köögi panemisest,” selgitas Semiskar.
Flippimine ei pea tähendama ainult kapitaalset renoveerimist. Teinekord piisab korteri vanast rämpsust tühjaks tassimisest, kergematest maalritöödest või uue köögi panemisest.
Uibomäe rõhutas, et korteri visuaalne üldmulje mõjutab oluliselt müügiedu, kuna negatiivsest esmamuljest on ostjal raske üle saada. Tema sõnul tuleks erilist tähelepanu pöörata köögile ja vannitoale, sest need ruumid on võtmetähtsusega hea hinna saamisel. Hea väljanägemisega köök ja vannituba kiirendavad märgatavalt müügiprotsessi ja tõstavad objekti atraktiivsust ostjate silmis.
Mis teeb flippimisest kasumlikuma investeeringu?
Sageli on kõige kasumlikum korteri tubade arvu suurendada, eriti kui seda flippida üürikorteriks. Tubade arvu suurendamine, näiteks ühest toast kaheks või kahest kolmeks, tõstab kinnisvara väärtust hüppeliselt. Korteri planeeringu muutmine nõuab aga ehitusprojekti koostamist ning selle kooskõlastamist nii korteriühistu kui ka kohaliku omavalitsusega. Sellised ümberehitused eeldavad märgatavalt suuremat investeeringut.
Kogenud flippijad on toonud näite, et kui renoveerimisele kulutada keskmiselt 500 eurot ruutmeetri kohta, saab kahetoaliselt korterilt teenida 10 000–20 000 eurot. See on muidugi eeldusel, et korter soetati eelnevalt soodsa hinnaga.
Ohukohad, millega investor peab arvestama
“Flippimine näib esmapilgul märksa lihtsam kui see tegelikkuses on. Seetõttu paljud, kes sellest vaid räägivad, ei jõuagi kunagi tegudeni, või kui jõuavad, saavad ebameeldiva kogemuse osaliseks,” hoiatas Semiskar.
Foto: Freepik
Flippimisega kaasnevad mitmed riskid. Kinnisvaraturg võib ettenägematult muutuda, mis mõjutab kinnisvara väärtust. Renoveerimisprojektid toovad sageli kaasa ootamatuid lisakulutusi. Ehitustööd võivad venida, mis omakorda suurendab kulusid.
Kuidas alustada?
Eriti esimeste objektide puhul tuleb arvestada, et raha ja aega läheb planeeritust rohkem. Samuti on oluline meeles pidada kinnisvarainvesteeringute edu üht põhireeglit – asukoht on kriitilise tähtsusega.
Flippimiseks sobivate korterite leidmine on omaette oskus. Semiskar tõi välja, et adekvaatse hinnaga kapitaalremonti vajavad korterid müüakse kinnisvaraportaalides kiiresti. Tema sõnul eksisteerib eriti kehvas seisus korterite puhul ka märkimisväärne mitteavalik turg – professionaalsed flippijad teevad ise aktiivset reklaami korterite ostuks või ostu-müügitehingud lepitakse kokku Facebooki gruppides.
Uibomäe sõnul võib kinnisvaraflipimine olla kasumlik investeerimisstrateegia, kui läheneda sellele targalt ja läbimõeldult. Näiteks soovitas ta kinnisvaraportaalis seadistada automaatse teavituse süsteemi, mis annab koheselt teada, kui potentsiaalselt flippimiseks sobiv korter müüki tuleb. Flippimisega alustades on oluline teha põhjalik turu-uuring, valida õige asukoht, hoida renoveerimiskulud kontrolli all ning keskenduda sellistele uuendustele, mis tõepoolest tõstavad kinnisvara väärtust.
