Hetkel riigikogu heakskiitu ootav Eesti riigieelarve on valitsuse poolt kokku pandud põhimõttel investeerida ühelt poolt jõudsalt majanduskasvu ning samal ajal vähendada märkimisväärselt kulusid. Palju arutelusid on saanud nii üks kui teine pool, rääkimata mõnedest ootustest, et betooni, kahurite ja raudtee asemel oleks tõhusam suunata ressurss teadmistesse, uutesse tehnoloogiatesse ja teenustesse.
Riigi kinnisvara haldamise ja arendamise näitel väidan siiski, et üks ei välista teist ning just ebakindlatel aegadel, tuleb hoida tasakaalu nende kahe, pealtnäha justkui vastandpoole vahel. Seejuures tuleb selgemalt panna investeeringute fookus ühiskonna valupunktide lahendamiseks, mis on alus kasvu takistavate tõkete eemaldamiseks.
Liberaalses majanduskeskkonnas on riigi võimalused majandustsükleid mõjutada teatavasti piiratud. Soodne maksukeskkond, stabiilne fiskaalsüsteem ja madal halduskoormus on kindlasti tegurid, mida riik saab ja peab kujundama ettevõtlussõbralikuna, kuid need ei ole instrumendid, millega mõjutada majanduse tsüklilisust. Majanduse käimatõmbamisel seisakuperioodidel on oluline roll avaliku sektori investeeringute ajastamisel.
Fookus ühiskonna valupunktide lahendamisele
Üks arengut takistav tegur on tänases Eestis ebakindlus tuleviku osas ning õhukeseks kulunud turvatunne. Kuniks käib sõda Ukrainas, on paratamatu, et just julgeolek ja sealhulgas siseturvalisus on need valdkonnad, kuhu tuleb panustada ja investeerida. Seda nii teadmiste kui rajatiste näol.
Küsides, kas riik on seda põhimõtet järginud, siis julgen öelda, et üha enam. Esmalt on kasvanud investeeringute kogumaht. Alates Ukraina sõja algusest on aasta-aastalt suurenenud investeeringud avalike teenuseid toetavatesse hoonetesse nagu koolimajad, kohtuhooned, riigimajad, teaduskeskused. Viimastel aastatel on investeeringud läbi Riigi Kinnisvara kasvanud 60 miljonilt aastas 80 miljonini.
“Viimastel aastatel on investeeringud läbi Riigi Kinnisvara kasvanud 60 miljonilt aastas 80 miljonini.”
Oleks lühinägelik arvata, et see trend on ainult suurendanud kulusid ning riigieelarve defitsiiti. Igasugune majandusloogika ütleb, et majanduse langusaegadel tuleb investeerimist jätkata ning avaliku sektori investeeringud on üks olulisemaid poliitikahoobasid ühiskonna väljakutsete lahendamiseks – olgu selleks elanikkonna vananemine või ka viimastest aastatest teravalt tajutud Covidi-kriisi seljatamine.
Riigi investeeringud hoiavad ehitussektori aktiivsena
Investeeringud mitte ainult ei aita tugevdada ühiskonna vastupanuvõimet, vaid hoiavad töös majanduses olulised sektorid. Nii nagu on selgelt tajuda taristuvaldkonna aktiivsust suurte maanteede rajamisel või Rail Baltica ehitamisel, nii on ka teiste valdkondadega. Näiteks äsjavalminud Viljandi uue tervisekeskuse Tervikumi mõju Eestile ei ole lihtsalt lahendatava matemaatilise tehtega “miinus 104 miljonit eurot”, vaid see on andnud tööd väga paljudele projekteerijatele, ehitajatele, materjalitootjatele viimasel neljal aastal ning toonud ka täiendavad eurorahad meie majandusse.
Samuti tuleks näha mõju laiemalt – kaasaegne hoone võimaldab kasutada kaasaegset tehnikat, kasutada uusi tehnoloogiaid tuues piirkonda ka oma ala tipptegijaid. Rääkimata lõppeesmärgist – tagada inimeste heaolu, tervis ning aktiivsus ühiskonnaelus. Seega tuleks eurode taga näha ka laiemat pilti.
Riik peab sekkuma vaid seal, kus eraturg tõrgub
Teine oluline küsimus on selles, millised valdkonnad peavad olema prioriteetsed. Viimased aastad on riigi investeeringud suunatud suures mahus riigigümnaasiumide rajamisele, aga ka riigimajade, kohtuhoonete ja teiste avalikke teenuseid pakkuvatesse hoonetesse. Meediast võib olla jäänud ekslik mulje nagu riik raiskaks valdavalt raha asutuste moodsate ja kallite segistite soetamisse või väga krõbedate üüripindade tasumisele. Tegelikkus on teine.
“Büroopinnad moodustavad RKAS-i portfellist marginaalse osa, umbes viiendiku. Suur osa moodustab hoopis eriotstarbelisi hooneid alates vanglatest kuni ilmajaama, koolide ja maaelu teadmuskeskuse kasvuhooneni.”
Näiteks büroopinnad moodustavad Riigi Kinnisvara portfellist marginaalse osa, umbes viiendiku – 200 000 ruutmeetrit meie miljonist ruutmeetrist. Samuti ei ole ka kõik riigipinnad meie hallata, sh mitte furoori tekitanud Tervisekassa büroo. Suur osa moodustab hoopis eriotstarbelisi hooneid alates vanglatest kuni ilmajaama, koolide ja maaelu teadmuskeskuse kasvuhooneni.
Viimastel aastatel oleme võtnud ka selge suuna, et piirkondades, kus turg toimib, nagu Tallinnas ja Tartus, ei pea riik tingimata ise investeerima, vaid on mõistlik minna eraturule. Väiksemates maakonnakeskustes ei ole toimivat ärikinnisvara turgu ja seal peame ise tagama head töötingimused.
Suuremad investeeringud lähevad siseturvalisusesse
Järgmiste aastate investeeringud on suunatud suures osas siseturvalisuse ja julgeoleku toetamisele. Lõviosa rahast läheb Sisekaitseakadeemia laiendamisse Tallinnas ja Väike-Maarjas, Võru lasketiiru rajamisse, uute päästekomandode rajamisse. Ka nende kulude mõistlikkust vaagides on tark arvestada kogu sotsiaalmajandusliku mõjuga – töökohtadest kuni turvalisuse tagamiseni välja.
See kõik ei tähenda, et kokkuhoid ei peaks olema läbiv põhimõte nii riigi investeeringuid kavandades kui hooneid hallates ja renoveerides. Mõistlik majandamine on põhimõte, mida tuleb mõistagi järgida nii majanduse hiilgeaegadel kui tardumise perioodidel. Oleme ka ise kokkuhoiu võimalused pidevalt kaalukausil hoidnud ning tellijaga alati väga põhjalikult kõik alternatiivid läbi kaalunud.
Suurim kokkuhoid saab tulla väiksemate pindade arvelt
Küll aga pean möönma, et kui bürooruumides ukselingi valimisel on kokkuhoidu lihtne saavutada, siis näiteks lasketiiru heliisolatsioonil on kindlad ning tihtipeale kulukad nõudmised ja ka päästekomando rajamisel ranged ohutusreeglid. Seega kirvemeetodil kulude kokkuhoidu saavutada ei ole võimalik, küll aga näen olulist potentsiaali pindade vähendamises.
Ka siin on võimalusi ja tahke mitmeid. Oleme täna väga tempokalt ja ka kasumlikult müünud riigile mittevajaliku vara ning kutsun jätkuvalt riigiasutusi ja -ameteid kaasa mõtlema, millistest täna vähe kasutuses olevatest pindadest saaks ja peaks loobuma. Näiteks Rakveres oleme suutnud kolmest erinevast, riigi teenuseid osutavast hoonest koondada kokku optimaalne, säästlik ja kaasaaegne hoone.
“Täna on keskmiselt inimese kohta 19,5 m2, kuid arvestades paindlikku tööaega ja kodukontorite võidukäiku, võiks see 2028 jõuda 17 m2 tasemele.”
Ühe reaalse ja mõistliku kokkuhoiukohana näen aga pinna vähendamist inimeste kohta just büroohoonetes. Täna on keskmiselt inimese kohta 19,5 m2, kuid arvestades üha enam paindlikku tööaega ja -kohta ning kodukontorite võidukäiku, võiks see aastaks 2028 jõuda 17 m2 tasemele. See ei too küll hüppelist säästu ühes aastas, aga kumuleeritult kasvavad summad suuremaks. Väiksem on ka hoonetest tulenev keskkonnajalajälg.
Samuti on lahendus tuua ka teised, täna veel asutuste enda hallata ja arendada olevad pinnad kokku Riigi Kinnisvara alla. Sellest tekib nii mahusääst kui ka vabastab ametid ja asutused põhitegevusega mitteseotud tööülesannetest. Tänane olukord ka kinnitab, et suudame eraturuga võrreldes hoida rendihinnad soodsamad. Riigiasutused on enamikel juhtudel B või madalama kvaliteediklassiga pindadel. Nende netoüür jääb meie portfellis üldjuhul vahemikku 6-10 eurot/m2. Turu keskmine täna sarnase asukoha ja energiaklassiga hoonetes on umbes 20 protsenti suurem, rääkimata ka tsentraalsest haldamisest tekkivast kokkuhoiust.
Kokkuvõttes ei tohiks avaliku sektori investeeringuid näha vaid kuluna, see toob ühiskonda tagasi nii otseste maksutulude kui ka kaudsete sotsiaalmajanduslike mõjude näol ning loob täiendavad eeldused ka majanduskasvuks. Paralleelselt investeeringutega tuleb endiselt kärpida kulusid, kuid teha seda pikalt ette vaadates ning arvestades, et tänaste otsuste tegevus jõuab ehitusplatsile ja hoonetesse alles kolme kuni viie aasta pärast.