ERR-i veebis 24. novembril ilmunud artiklis “Kindlustusfirmalt võib kahjunõude saada mitu aastat pärast korteri müüki” kirjutati juhtumist, kus alumise korteri veekahjustus tõi ülemise korteri omanikule ligi kaks aastat hiljem kindlustusfirmalt 2500-eurose kahju hüvitamise nõude. Kuigi artikkel maalib ülemise korteri omaniku võimalikust vastutusest üsna sünge pildi, ei ole olukord õiguslikust vaatest sugugi nii tume.
Artiklis kirjeldatud juhtum pole kuidagi erakordne. Veekahjud, mis saavad alguse ülemiselt korruselt – olgu põhjuseks mõni lõhkenud veetoru või lekkinud kodumasin – on korterelamutes paratamatu osa igapäevaelust. Markantseks teeb aga selle kaasuse artiklis tsiteeritud kindlustusandja seisukoht: “Kohtud on asunud seisukohale, et kui tõendatud on vee jooksmine laest/ülevalt ja see on ka kahju tekitanud, siis pöördub tõendamise koormis ümber selliselt, et ülemise korteri omanik peab ise tõendama, et tema korterist veekahju alguse ei saanud või kahju eest vastutab keegi teine”. Tegelikult ütleb valitsev kohtupraktika hoopis midagi muud.
Kahju hüvitamise nõude keskseks eelduseks on kohustuse rikkumine
Teisest korterist lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik (või tema asemel kindlustusandja) nõuda nii korteriomanikult, korteriühistult kui ka muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1) (vt nt RKTKm 2-21-11325/28, p 12). Enamasti taandub selliste vaidluste kese küsimusele, kas ja millist kohustust on väidetav kahju tekitaja rikkunud.
Etteheidetav kohustuse rikkumine sõltub suuresti sellest, kas kahjustav asjaolu (nt veeleke) lähtus korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemest. Lihtsustatult öeldes hõlmab eriomandi ese kõike, mis jääb rahvakeeli korteri “nelja seina” piiresse. Erandiks on korteri piires asuvad hoone olulised osad (nt kandvad seinad) ja muud korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (nt elamu ühine küttesüsteem), mis koos hoone aluseks oleva maatükiga on üldjuhul kõigi korteriomandite kaasomandi esemeks (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4).
Eriomandi esemest lähtunud kahju puhul saab hüvitist nõuda ainult selle korteri omanikult, kel ainsana lasub eriomandi korrashoiu kohustus (KrtS § 31 lg 1 p 1). Kaasomandi esemest lähtunud kahju puhul võib aga vastutada nii korteriühistu kui ka korteriomanik. Kuigi seaduse kohaselt on kaasomandi korrashoidmine üksnes korteriühistu ülesanne, on kohtupraktikas siiski leitud, et ka korteriomanikel endil on kohustus kaasomandi korrashoiule kaasa aidata (nn kaasomandi alalhoiu kohustus). See kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida korteri piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt nt RKTKo 2-18-13649/57, p-d 16 ja 17). Näiteks kui korteris asuv kütteradiaator – mis on üldjuhul kõigi korteriomanike kaasomandis – silmnähtavalt roostetab, ei tohi korteriomanik jääda lihtsalt tegevusetuks.
Riigikohus on hiljutises lahendis selgitanud, et kui kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju teise korteri eriomandi esemest, aga selle omanik ei ole oma kohustusi rikkunud, siis ei saa temalt kahju hüvitamist nõuda. Näiteks ei saa korteriomanikule ette heita korrashoiukohustuse rikkumist olukorras, kus kahju tekkis juba hoone ehitamise ajal seina sisse paigaldatud äravoolutorust – korteriomanikul ei ole kohustust kasutada erivahendeid või -tehnikat toru seisundi kontrollimiseks, sh ei ole ta kohustatud kontrolliks seina avama. Küll aga ei ole välistatud sellise kahju hüvitamise nõue kolmandate isikute vastu (nt ehitaja) (vt 2-21-11325/28, p-d 17–20).
Seevastu olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju kaasomandi esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist ikkagi korteriühistult. Seda põhjusel, et kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisest tulenevat kahju kannavad korteriomanikud (korteriühistu kaudu) seaduse kohaselt ühiselt (vt 2-18-13649/57, p-d 18 ja 19).
Kahjustuse lähtumine ülemiselt korruselt ei tähenda iseenesest seda, et ülemise korteri omanik on oma kohustusi rikkunud
Tsiviilkohtumenetluses kehtiva üldreegli järgi peab sisulise õigusvaidluse kumbki pool ise tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 230 lg 1). Seega peaks ka korteriomandist lähtunud kahju hüvitamise nõude eelduseks olevat kohustuse rikkumist üldjuhul tõendama kahjustatud korteri omanik (või tema asemel kindlustusandja).
Erandina on kohtupraktikas leitud, et kui kahjustav asjaolu lähtus teise korteri eriomandi piirest, tuleb kahju saanud ja kahju tekitanud korteri omanikel tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteri eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteri omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik siis tõendama, et kahju tulenes kaasomandi esemest ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt nt 2-21-11325/28, p 13). Rikkumine on vabandatav eelkõige siis, kui kohustust rikuti vääramatu jõu tõttu (VÕS § 103 lg 2).
Seega ei tulene kohtupraktikast üldist eeldust, et iga ülevalt poolt lähtunud kahjustus on pärit just ülemisest korterist. Selline eeldus oleks ka eluvõõras, kuna ei arvesta muude võimalike kahjuallikatega, nagu näiteks lae all paiknev torustik, kõrgematel korrustel asuvad korterid või hoone katus. Seda, et kahju on pärit just konkreetsest korterist, peab kahju hüvitamise nõude minimaalse eeldusena siiski tõendama kahjustatud korteri omanik. Alles seejärel pöördub tõendamiskoormus kahjustatud korteri omaniku kasuks: eeldatakse, et kahju lähtus ülemise korteri eriomandi esemest ning selle omanik on oma (korrashoiu)kohustust rikkunud.
Olenevalt olukorrast võib ka eelkirjeldatud kohustuse rikkumise eeldus olla üsna lihtsalt ümberlükatav. Riigikohus on mitmes lahendis rõhutanud, et korteriomandiga seotud korrashoiukohustuste rikkumise hindamisel tuleb muu hulgas välja selgitada kahju tekkimise põhjus, sest üksnes selle kaudu on võimalik hinnata, kas ja mida oleks korteriomanik (või korteriühistu) pidanud kahju ärahoidmiseks ette võtma (vt nt RKTKm 2-19-9500/62, p 15.3). Igasugune korrashoiukohustuse rikkumine eeldab, et korteriomandi seisukorrast tingitud kahju ärahoidmine oli kohustatud isiku mõjusfääris, st see ei tohi olla juhuslik, vaid peab olema tingitud mingist tema tegevusest või tegevusetusest (2-21-11325/28, p-d 17–17.2). Seega, kui tõendatakse, et kahju tekkis korteriomanikust sõltumatutel asjaoludel, välistab see ka tema eeldatava kohustuse rikkumise.
Kahju hüvitamise nõude aegumise algus ei sõltu sellest, millal selgus kahju põhjustanud korteri omaniku isik
Artiklist jäi muu hulgas kõlama väide, et kindlustusandjal on õigus esitada kahju põhjustanud korteriomaniku vastu tagasinõue kolme aasta jooksul alates ajast, mil kahju tekkis ja oli teada kahju põhjustanud isik. Ka see seisukoht ei ole kooskõlas kehtiva õiguse ega valitseva kohtupraktikaga.
Korteriomanike omavahelistest õigussuhetest tulenevad kohustuste rikkumise nõuded aeguvad tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 alusel üldjuhul kolme aasta jooksul (vt sarnaselt RKTKo 2-22-6487/73, p 16). Nende nõuete aegumine algab aga TsÜS § 147 lg 1 alusel nõude sissenõutavaks muutumisega.
Kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda selle täitmist (TsÜS § 147 lg 2 kui ka VÕS § 82 lg 7 esimene lause). Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik täitma kohustuse ning võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist (VÕS § 82 lg 3 ja lg 7 kolmas lause).
Seega saab kahju hüvitamise nõue kahju põhjustanud korteri omaniku vastu muutuda sissenõutavaks alles mõistliku aja möödudes pärast väidetavat kahju tekitamist. Kui pikk on mõistlikult vajalik aeg kahju hüvitamise kohustuse täitmiseks, sõltub konkreetse kaasuse asjaoludest.
Muu hulgas tuleb kahjunõude sissenõutavuse tuvastamisel arvestada ka seda, millal kahjustatud korteri omanik sai või mõistlikult võttes pidi teada saama väidetavalt tekitatud kahjust (vt nt RKTKo 3-2-1-25-13, p 11). Kahjust teadasaamise hetke tuleb hinnata korteriomaniku vaatest isegi siis, kui kindlustusandja on talle kahju juba hüvitanud. Kahju hüvitamine kindlustusandja poolt toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku nõue kahju tekitaja vastu läheb kindlustusandjale regressi korras üle (VÕS § 492 lg 1).
Artiklis on kirjeldatud, kuidas juba viis päeva pärast väidetava veekahju tekkimist käisid korteriühistu esindajad korteris olukorda kontrollimas. Seega võib järeldada, et kahjustatud korteri omanik sai tekitatud kahjust teada ilma suurema viivituseta. Ka kohtupraktikas on leitud, et veekahju on olemuselt selline, mille toimumine ja üldjuhul ka vähemalt osaline tagajärg on kohe nähtavad. Riigikohus on mitmel korral pidanud taoliste kahju hüvitamise nõuete sissenõutavaks muutumise mõistlikuks ajaks kolm kuud (vt nt RKTKo 2-14-53081/178, p 18).
Usalda, aga kontrolli
Kokkuvõttes ei tasu kõike kindlustusandjate väidetut kohe tõe pähe võtta. Tasub meeles pidada, et kahjukindlustus on äri ning kindlustusandjad kasumi teenimisele orienteeritud äriühingud. Seega mistahes kahjujuhtumi puhul usalda, aga kontrolli. Vaidluse korral jääb lõplik sõna alati kohtule.