Tühja pinna puhul tekib tema sõnul loomulik surve hinda alandada, et rahavoog kiiresti taastada. „Kuid institutsionaalse investori vaates ei ole see alati majanduslikult kõige mõistlikum otsus,“ märgib ta. Tihti on rekonstrueerimine pikaajaliselt tulusam strateegia kui püsiv allahindlus.
Viimaste aastate ärikinnisvaraturg on muutunud selgelt kihistunuks. Rattasepp toob välja, et kõrge kvaliteediga, tehniliselt kaasaegsed ja energiatõhusad pinnad hoiavad või kasvatavad üüritaset isegi majanduslikult ebakindlamatel perioodidel, samas kui madalama klassi varade vakantsus suureneb ning üüritase langeb.
Isegi väike hinnalangus võib tähendada miljonitesse ulatuvat väärtuse kaotust.
Tema sõnul tähendab see, et turg ei hinda enam pelgalt asukohta, vaid hoone tehnilist ja funktsionaalset kvaliteeti, energiatõhusust ning vastavust tänapäevastele kasutusootustele. Sellises keskkonnas ei lahenda üürihinna alandamine põhiprobleemi – vara positsioneerimist turul.
Finantsilisest vaatenurgast vähendab üürihinna langetamine otseselt kinnisvara väärtust. „Ärikinnisvara väärtus põhineb valdavalt netoüüritulul ja turu kapitalisatsioonimääral. Iga püsiv üüritaseme langus vähendab NOI-d (puhast tegevustulu) ning kandub mitmekordselt üle vara turuväärtusesse,“ selgitab Rattasepp. Isegi väike hinnalangus võib tähendada miljonitesse ulatuvat väärtuse kaotust.
Renoveerimise olulisus
Seevastu renoveerimine on klassikaline väärtust loov strateegia. Investeering ei tõsta mitte ainult üüritaset, vaid parandab ka üürnike kvaliteeti, pikendab lepinguid ja muudab rahavoo stabiilsemaks. „Kui NOI kasv ületab investeeringu maksumusest tuleneva tootlusnõude, tekib olukord, kus renoveerimine ei ole kulu, vaid tõeline väärtuse kiirendi,“ lisab Rattasepp.
Praktikas võib hästi sihitud uuenduskuur tõsta vara väärtust rohkem, kui on ehitusele kulunud summa. Rattasepp toob näiteks vananenud büroohooned, kus puudub paindlikkus või kaasaegne ventilatsioon: „Sellised pinnad ei lahenda allahindlus üürnike pikaajalisi ootusi. Vastupidi – see kinnistab hoone positsiooni madalama klassi varana.“
Oluline on arvestada ka ajafaktoriga. Hinna alandamine on tihti pöördumatu ja kui turg harjub madalama tasemega, on hiljem keeruline hinda tõsta. Renoveerimine võimaldab seevastu turule tuua n-ö uue toote, mille hinnastamine ei sõltu varasemast allahindlusest, vaid uuest väärtuspakkumisest.
Vaade tulevikku
Kapitaliturgude vaates on uuendatud varad likviidsemad. „Madalam tuleviku CAPEX-risk ja paremini prognoositav rahavoog muudavad sellised varad eelistatud sihtmärgiks investoritele,“ rõhutab Rattasepp. Samuti suurendavad karmistuvad keskkonnanõuded (ESG) rohelisemate hoonete atraktiivsust nii rahastamisel kui ka hilisemal müügil.
Hinna alandamine on tihti pöördumatu ja kui turg harjub madalama tasemega, on hiljem keeruline hinda tõsta.
Rattasepp möönab, et renoveerimine pole universaalne lahendus. Kui nõudlus on ajutiselt piiratud, võib hinnakorrektsioon olla vajalik samm. Siiski peaks see strateegilisest vaatenurgast jääma pigem ajutiseks abinõuks kui vaikimisi valikuks.
Pind tasub ümber ehitada siis, kui probleem on tootes endas, mitte hinnas. Kui andmed näitavad, et renoveeritud pinnad täituvad paremini, tähendab allahindlus väärtuse asjatut loovutamist. „Küsimus ei ole selles, kas renoveerimine maksab, vaid selles, kui palju maksab otsus seda mitte teha,“ ütleb ta. „Ärikinnisvaras ei konkureeri enam ainult hinnad – konkureerivad strateegiad.“
Kuidas see lugu Sind end tundma pani? Saada Kommenteeri Loe kommentaare