Tallinnas Pärnu maantee 7 asuvas kohtumajast loobumise plaan ei ole lihtsalt kinnisvaraotsus. See näitab, kui segaseks on riigi kinnisvarasuhted muutunud ja kui kergesti kaovad nende sees vastutus, peremehetunne ja institutsionaalne mälu, kirjutab Ülo Kukk.
Riigi kinnisvarasuhted on põhimõtteliselt nihkes. Keegi ei suuda enam vastata lihtsale küsimusele: kelle maja see Tallinna Pärnu maantee kohtuhoone on? Kas Riigi Kinnisvara AS (RKAS) on omanik, valitseja, portfellihaldur või pelgalt korrashoiu ja halduse korraldaja? Ja kes on riigiasutus: kas üürnik võlaõigusseaduse mõttes, sundkasutaja või omanikulaadse vastutusega tegelik peremees?
Vastus on ebamugav: ei keegi ega kõik korraga.
Riigi kinnisvara ei toimi turuloogika järgi. RKAS-i ja riigiasutuse vaheline suhe ei ole klassikaline üürisuhe, vaid kontrollitud vastutuse delegeerimine, mis jätab kasutajale kohustused, kuid mitte peremeheõigused. Üürnik maksab nagu omanik, kuid saab käituda nagu külaline. Tegemist on riigisisese käsuliiniga lepinguvormis.
See “üürisuhe” ei kujune kinnisvaraturul nõudluse ja pakkumise kokkuleppest. Riik on korraga omanik, üürileandja, teenusepakkuja ja reeglite kehtestaja ning räägib iseendaga lepingulises keeles. Kinnisvara kasutaja vajadus, kogemus ja töökorraldus ei ole otsuste lähtekoht, vaid kõrvalmüra finantsarvestuse kõrval.
Sellises mudelis ei ole võimalik “hääletada jalgadega” ega rahakotiga. Riigiasutus on sundkasutaja. Tegelikkuses ei osta ta pinda ega selle kasutust, vaid finantseerib riigi vara säilitamist ja parendamist, ilma et tal oleks omanikule omast otsustusõigust. Vastutus ja kohustused on olemas, kuid võim puudub.
“Tegemist on kinnisvara bürokraatliku säilitamisega, mitte peremeheliku valitsemisega.”
RKAS käitub nagu omanik, sest talle on see roll formaalselt antud, kuid ei kanna omanikuvastutust klassikalises tähenduses. Tegemist on kinnisvara bürokraatliku säilitamisega, mitte peremeheliku valitsemisega. Sellises raamistikus ei käsitleta kinnisvara pikaajalist väärtust, hoone elukaart ega funktsionaalset sobivust kasutajale.
Tegelik omanik ehk riik on hajunud normidesse ja tabelitesse. See on riigisisene halduslik fiktsioon, millele on peale tõmmatud võlaõiguse ja kinnisvara korrashoiu sõnavara, kuid mitte nende loogika: sõnad on laenatud, vastutus on lahustunud. Õiguslik konstruktsioon, mis ei ole lõpuni läbi mõeldud.
Kui omanik on hajunud, venivad otsused, vastutus lahustub ja kinnisvara vananeb kiiremini kui Exceli tabel, mis arvestab küll üürimakses kapitalikomponenti, kulupõhisust, ettekogutavat remondikomponenti ja annuiteeti, kuid ei arvesta kinnisvaraobjekti asukohapõhiseid turuolusid. Selle suhte otsene tagajärg on see, et kasutaja ja tema vajadused muutuvad nähtamatuks. Kohtud ei ole otsustajad, vaid objektid, kelle kohta tehakse arvutusi.
Kohtumaja töötajate avalik kiri ning kultuuriministri toetus kohtumaja säilitamisele kohtupidamise eesmärgil on avalikkusele mõistetavalt huvipakkuv. Kuid see, et niisugused probleemid jõuavad avalikkuse ette meedia vahendusel, viitab ministeeriumide ja RKAS-i igapäevase töökorralduse tõsistele puudustele. Sama loogika toodab nii käesoleva kohtumaja loo kui ka kriitika, et riigi üürid ja kinnisvara ülalpidamiskulud on kõrged ning pakutavad lahendused ei lähtu kasutajate tegelikest vajadustest.
Samal ajal ei kuulu ma nende hulka, kes leiaksid, et lahendus seisneb kinnisvara ja hoonete “tagastamises” kasutajatele endile, näiteks läbi kohtute haldusteenistuse loomine Tartu ringkonnakohtu juurde. Justiitsminister Liisa Pakosta teavitas taolisest plaanist seoses kohtureformiga. Kuid see ei tooks kaasa paranemist ega uut kvaliteeti. Kohtutel puudub kinnisvara haldamise ja korrashoiu alane oskusteave ning see ei ole ega peakski olema nende kohtute põhitegevus.
Probleemi tuum on mujal. Riigi Kinnisvara AS osutab teenuseid, mida pakub ka äri- ja elamukinnisvara haldusteenuste turg, ning riik ei peaks ise tegelema tegevustega, mida on võimalik tõhusalt ja paindlikult sisse osta. Just siin peitubki nii riigi kinnisvaraprobleemide juurpõhjus kui ka võimalik lahendus.
Kohtuhoone Tallinnas Pärnu maantee 7 ei ole erand. See on loogiline tagajärg kinnisvarasuhetele, kus kasutaja on nähtamatu ja peremeest ei ole. Kuni riigi kinnisvara käsitletakse näiliselt üürisuhtena, mis ei ole ei turupõhine ega sisuliselt toimiv, korduvad need lood paratamatult.
Kui kinnisvarasuhe on sisemiselt vale, hakkavad ka kõige ratsionaalsemad otsused tootma vale tulemusi.