{"id":85280,"date":"2026-01-14T14:18:08","date_gmt":"2026-01-14T14:18:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/85280\/"},"modified":"2026-01-14T14:18:08","modified_gmt":"2026-01-14T14:18:08","slug":"ekspert-uurihinna-langetamine-voib-minna-omanikule-maksma-miljoneid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/85280\/","title":{"rendered":"Ekspert: \u00fc\u00fcrihinna langetamine v\u00f5ib minna omanikule maksma miljoneid"},"content":{"rendered":"<p>T\u00fchja pinna puhul tekib tema s\u00f5nul loomulik surve <a rel=\"noopener nofollow\" target=\"_blank\" href=\"https:\/\/www.delfi.ee\/teema\/31960097\/hind\" tag-id=\"31960097\">hinda<\/a> alandada, et rahavoog kiiresti taastada. \u201eKuid institutsionaalse investori vaates ei ole see alati majanduslikult k\u00f5ige m\u00f5istlikum otsus,\u201c m\u00e4rgib ta. Tihti on rekonstrueerimine pikaajaliselt tulusam strateegia kui p\u00fcsiv allahindlus.<\/p>\n<p>Viimaste aastate \u00e4rikinnisvaraturg on muutunud selgelt kihistunuks. Rattasepp toob v\u00e4lja, et k\u00f5rge kvaliteediga, tehniliselt kaasaegsed ja energiat\u00f5husad pinnad hoiavad v\u00f5i kasvatavad \u00fc\u00fcritaset isegi majanduslikult ebakindlamatel perioodidel, samas kui madalama klassi varade vakantsus suureneb ning \u00fc\u00fcritase langeb. <\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/static.delfi.ee\/portal-configuration\/legacy_assets\/rus_delfi_ee\/n_icon-pullout.svg\"\/><\/p>\n<p>Isegi v\u00e4ike hinnalangus v\u00f5ib t\u00e4hendada miljonitesse ulatuvat v\u00e4\u00e4rtuse kaotust.<\/p>\n<p>Tema s\u00f5nul t\u00e4hendab see, et turg ei hinda enam pelgalt asukohta, vaid hoone tehnilist ja funktsionaalset kvaliteeti, energiat\u00f5husust ning vastavust t\u00e4nap\u00e4evastele kasutusootustele. Sellises keskkonnas ei lahenda \u00fc\u00fcrihinna alandamine p\u00f5hiprobleemi \u2013 vara positsioneerimist turul.<\/p>\n<p>Finantsilisest vaatenurgast v\u00e4hendab \u00fc\u00fcrihinna langetamine otseselt kinnisvara v\u00e4\u00e4rtust. \u201e\u00c4rikinnisvara v\u00e4\u00e4rtus p\u00f5hineb valdavalt neto\u00fc\u00fcritulul ja turu kapitalisatsioonim\u00e4\u00e4ral. Iga p\u00fcsiv \u00fc\u00fcritaseme langus v\u00e4hendab NOI-d (puhast tegevustulu) ning kandub mitmekordselt \u00fcle vara turuv\u00e4\u00e4rtusesse,\u201c selgitab Rattasepp. Isegi v\u00e4ike hinnalangus v\u00f5ib t\u00e4hendada miljonitesse ulatuvat v\u00e4\u00e4rtuse kaotust.<\/p>\n<p>Renoveerimise olulisus<\/p>\n<p>Seevastu renoveerimine on klassikaline v\u00e4\u00e4rtust loov strateegia. Investeering ei t\u00f5sta mitte ainult \u00fc\u00fcritaset, vaid parandab ka \u00fc\u00fcrnike kvaliteeti, pikendab lepinguid ja muudab rahavoo stabiilsemaks. \u201eKui NOI kasv \u00fcletab investeeringu maksumusest tuleneva tootlusn\u00f5ude, tekib olukord, kus renoveerimine ei ole kulu, vaid t\u00f5eline v\u00e4\u00e4rtuse kiirendi,\u201c lisab Rattasepp.<\/p>\n<p>Praktikas v\u00f5ib h\u00e4sti sihitud uuenduskuur t\u00f5sta vara v\u00e4\u00e4rtust rohkem, kui on ehitusele kulunud summa. Rattasepp toob n\u00e4iteks vananenud <a rel=\"noopener nofollow\" target=\"_blank\" href=\"https:\/\/www.delfi.ee\/teema\/69818059\/buroohooned\" tag-id=\"69818059\">b\u00fcroohooned<\/a>, kus puudub paindlikkus v\u00f5i kaasaegne ventilatsioon: \u201eSellised pinnad ei lahenda allahindlus \u00fc\u00fcrnike pikaajalisi ootusi. Vastupidi \u2013 see kinnistab hoone positsiooni madalama klassi varana.\u201c<\/p>\n<p>Oluline on arvestada ka ajafaktoriga. Hinna alandamine on tihti p\u00f6\u00f6rdumatu ja kui turg harjub madalama tasemega, on hiljem keeruline hinda t\u00f5sta. Renoveerimine v\u00f5imaldab seevastu turule tuua n-\u00f6 uue toote, mille hinnastamine ei s\u00f5ltu varasemast allahindlusest, vaid uuest v\u00e4\u00e4rtuspakkumisest.<\/p>\n<p>Vaade tulevikku<\/p>\n<p>Kapitaliturgude vaates on uuendatud varad likviidsemad. \u201eMadalam tuleviku CAPEX-risk ja paremini prognoositav rahavoog muudavad sellised varad eelistatud sihtm\u00e4rgiks investoritele,\u201c r\u00f5hutab Rattasepp. Samuti suurendavad karmistuvad keskkonnan\u00f5uded (ESG) rohelisemate hoonete atraktiivsust nii rahastamisel kui ka hilisemal m\u00fc\u00fcgil.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/static.delfi.ee\/portal-configuration\/legacy_assets\/rus_delfi_ee\/n_icon-pullout.svg\"\/><\/p>\n<p>Hinna alandamine on tihti p\u00f6\u00f6rdumatu ja kui turg harjub madalama tasemega, on hiljem keeruline hinda t\u00f5sta.<\/p>\n<p>Rattasepp m\u00f6\u00f6nab, et renoveerimine pole universaalne lahendus. Kui n\u00f5udlus on ajutiselt piiratud, v\u00f5ib hinnakorrektsioon olla vajalik samm. Siiski peaks see strateegilisest vaatenurgast j\u00e4\u00e4ma pigem ajutiseks abin\u00f5uks kui vaikimisi valikuks.<\/p>\n<p class=\"ng-star-inserted\">Pind tasub \u00fcmber ehitada siis, kui probleem on tootes endas, mitte hinnas. Kui andmed n\u00e4itavad, et renoveeritud pinnad t\u00e4ituvad paremini, t\u00e4hendab allahindlus v\u00e4\u00e4rtuse asjatut loovutamist. \u201eK\u00fcsimus ei ole selles, kas renoveerimine maksab, vaid selles, kui palju maksab otsus seda mitte teha,\u201c \u00fctleb ta. \u201e\u00c4rikinnisvaras ei konkureeri enam ainult hinnad \u2013 konkureerivad strateegiad.\u201c<\/p>\n<p>Kuidas see lugu Sind end tundma pani? Saada <a href=\"https:\/\/arileht.delfi.ee\/artikkel\/120429417\/ekspert-uurihinna-langetamine-voib-minna-omanikule-maksma-miljoneid\/kommentaarid\" class=\"article-body-bottom__comment article-body-bottom__comment--write button button--primary button--size-auto\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\"> Kommenteeri <\/a><a href=\"https:\/\/arileht.delfi.ee\/artikkel\/120429417\/ekspert-uurihinna-langetamine-voib-minna-omanikule-maksma-miljoneid\/kommentaarid\" class=\"article-body-bottom__comment article-body-bottom__comment--read button button--size-auto\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\"> Loe kommentaare <\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"T\u00fchja pinna puhul tekib tema s\u00f5nul loomulik surve hinda alandada, et rahavoog kiiresti taastada. \u201eKuid institutsionaalse investori vaates&hellip;\n","protected":false},"author":2,"featured_media":85281,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[131,1287,130,37,33,35,34,36,2879,3901,13352,3514,10945,21175],"class_list":{"0":"post-85280","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-ari","8":"tag-ari","9":"tag-buroohooned","10":"tag-business","11":"tag-ee","12":"tag-eesti","13":"tag-eesti-keel","14":"tag-estonia","15":"tag-estonian","16":"tag-hind","17":"tag-korterid","18":"tag-pindi-kinnisvara","19":"tag-renoveerimine","20":"tag-uurihind","21":"tag-vaartused"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@ee\/115893888908976368","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/85280","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=85280"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/85280\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/media\/85281"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=85280"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=85280"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ee\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=85280"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}