El mercado inmobiliario en España es una máquina bien engrasada que no deja nunca de funcionar. Pero un contexto en el que los tipos de interés han terminado ya de bajar, y por ende el alivio financiero de las familias, hace pensar que pronto el ritmo al que se compran y venden viviendas en España se detendrá. La primera señal la dio el mes de agosto -un periodo en el que los números se toman con cierta prudencia al ser tiempo vacacional-, en el que, por primera vez en trece meses, descendió el número de operaciones de compra/venta en nuestro país.

Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el octavo mes del año se registraron 47.697 compra/ventas de viviendas, un 3,4% menos que en el mismo periodo de 2024, y un 26,3% por debajo de las cifras de julio. Lo llamativo es, por otro lado, se conoció el dato hipotecas constituidas que no para de crecer. El propio INE reveló las cifras de agosto, cuando estos préstamos inmobiliarios aumentaron un 10% sobre el mismo mes del año pasado, hasta algo más de 43.000 hipotecas.

Por primera vez en tres años el tipo medio de interés de las hipotecas en España cayó del 2,9%. Es una tendencia evidente, respaldada por la rebaja de los tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) que, desde el año pasado, ha recortado las tasas oficiales hasta ocho veces, llevando el tipo principal de refinanciación a niveles del 2,15%. Hay margen de caída aún, al menos en base a los datos que arroja la firma de nuevas hipotecas. Según datos del BCE, España cuenta con las hipotecas más baratas de toda Europa, con tipos que ya están por debajo del 2,7%. Contrasta con la media europea, por encima de niveles del 3,3%. Pero ¿qué sucederá cuando esta bajada llegue a su fin?

Es una pregunta recurrente en foros donde intervienen los principales bancos del país, convencidos de que los españoles están pudiendo comprarse una casa gracias a que los tipos de interés están dando cierto respiro en las cuotas frente a una escalada de precios que en muchas capitales han superado ya los niveles de la crisis financiera de 2008.

El importe medio de comprarse una casa en España rozó en agosto los 170.000 euros. Esto es casi un 4% más que en julio, y un 15,5% por encima de agosto del año pasado.

Cabe recordar que los hipotecados vinculados a préstamos en variable todavía están pagando hoy cuotas superiores a las de hace 4 años, justo antes de que Christine Lagarde subiera, de manera abrupta y con la mayor rapidez que se recuerda, las tasas de referencia para tratar de dar caza a una inflación que se disparaba. Sobre una hipoteca de 300.000 euros con un diferencial sobre Euribor del 0,99% todavía hoy se está todavía pagando una cuota mensual que es 391 euros superior a la que asumían en 2021, antes del arranque del nuevo ciclo monetario, cuando se situaba sobre los 900 euros. Hoy esa misma mensualidad roza los 1.300 euros (aunque llegó a ser de 1.600 en el peor momento de los tipos, en 2023).

Bankinter, primera entidad en presentar sus cuentas trimestrales, reconoció este jueves la existencia de una guerra «irracional» por crecer en hipotecas a costa de ofrecer tipos muy competitivos. Este verano se llegó a hablar de niveles para hipotecas a tipo fijo que se estaban vendiendo a cotas del 1,7%. «Hemos estado creciendo bastante bien en hipotecas en España hasta ahora. Pero tengo que decir que la competencia está empezando a ser un poco irracional, particularmente en hipotecas a tipo fijo y largo plazo. Así que vamos a ser un poco menos activos», reconoció ayer la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz. La entidad registró un crecimiento del 16% en hipotecas en España, con una cuota de mercado del 6%.