«El mercado del alquiler se está desangrando». Así de contundente describe María Matos, jefa de Estudios de Fotocasa, la situación que vive el sector residencial en España. La experta asegura que la tensión que experimenta el mercado está en máximos y la situación empeorará el próximo año, momento en el que vencerán muchos de los contratos de alquiler que se firmaron con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019.
«Le hemos preguntado a los propietarios qué harán con sus viviendas cuando finalicen los contratos firmados con la LAU y el 43% nos ha dicho que retirará su vivienda del alquiler de larga duración», asegura Matos. Concretamente, el portal inmobiliario estima, en base a su análisis de mercado, que un 16% de los propietarios pasará su vivienda al alquiler de temporada; el 11% al turístico; y el 6% al alquiler de habitaciones. Además, un 23% subirá los precios.
Este impacto ya se está empezando a ver en 2025, si bien, «nosotros calculamos que el año del verdadero cambio será 2026, ya que en la pandemia muchos contratos se terminaron porque muchos inquilinos regresaron a sus ciudades de origen, por lo que el periodo de estos contratos ha ido de 2021 a 2026″, explica Matos.
El resultado de esta fuga de pisos es un mercado «desangrado, con una rotación mínima y una competencia feroz por cada vivienda disponible», apunta Matos, que destaca que «el inquilino se enfrenta cada día a más castings imposibles y a precios desorbitados, mientras el propietario busca protegerse frente a impagos, destrozos o la ocupación ilegal».
«No se puede proteger solo al colectivo vulnerable (inquilinos) sin ofrecer garantías a quienes ponen la oferta (propietarios)»
La directiva de Fotocasa señala directamente a la intervención del mercado del alquiler por parte del Gobierno como la principal causa que ha agravado el problema. «Estamos ante un error de diagnóstico. No se puede proteger solo al colectivo vulnerable (inquilinos) sin ofrecer garantías a quienes ponen la oferta (propietarios)», destaca Matos, que recuerda que «el 90% del mercado del alquiler lo forman propietarios particulares, y se les está desincentivando con medidas punitivas y limitaciones de precios».
«Necesitamos políticas que incentiven, no que castiguen. Si seguimos interviniendo sin entender cómo funciona el mercado, lo único que lograremos es hacerlo más pequeño», señala Matos.
La consecuencia directa de esta inseguridad es una caída notable de la inversión. Entre 2022 y 2024 la intención de invertir en vivienda, es decir, comprar un piso para después ponerlo en alquiler, se había casi duplicado, pasando del 7% al 13%. «Pero en 2025 cae tres puntos porcentuales, hasta el 10%, una bajada significativa que refleja la falta de confianza y de seguridad jurídica», señala Matos.
Además, la regulación de los alquileres de temporada o habitaciones, que el Gobierno estudia extender, podría tener efectos similares. «Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el alquiler de temporada se ha disparado un 40% y el turístico un 55%. En muchas ciudades ya hay más anuncios de habitaciones que de viviendas completas», señala Matos.
Extender los topes de precios a estos segmentos sería «repetir los mismos errores». «Las medidas que buscan intervenir el mercado no dan resultados. Lo hemos visto en Berlín, París o Estocolmo, y lo estamos viendo en Cataluña. Cuando se limita el precio, la oferta se contrae. En Barcelona los contratos han caído un 10% en un año, y un 15% en Cataluña, según los datos de Incasol».
Menos oferta y peor calidad
El panorama se complica todavía más para los inquilinos, ya que además de que cada vez hay menos oferta, la que queda está en mal estado o envejecida. «El 60% de las viviendas que existen en España superará los 60 años en la próxima década. Son inmuebles que necesitarán reformas profundas, pero la falta de incentivos y la inseguridad hacen que muchos propietarios no las acometan», advierte Matos.
A ello se suma la retirada del mercado de obra nueva destinada al alquiler por parte de los fondos institucionales. «Están huyendo de un mercado intervenido con medidas obligatorias en lugar de incentivos o bonificaciones», denuncia Matos.
La directiva observa un cambio de tendencia en la mentalidad de los ciudadanos. «Cada vez hay más potenciales compradores. El 21% de los españoles prevé adquirir una vivienda en los próximos cinco años, y el 8% lo hará en menos de dos. Después de años considerando el alquiler como la principal opción para emanciparse, vuelve la aspiración de ser propietario», destaca.
El 80% de los encuestados por Fotocasa afirma que busca una primera residencia; un 10% quiere una segunda vivienda; y otro 10% compra para invertir. «Se suele hablar de especuladores, pero la mayoría busca un hogar. Lo que demuestran estos datos es que el alquiler ya no es una solución habitacional viable para muchos», afirma Matos.
Concretamente, el esfuerzo salarial medio destinado a la renta mensual se sitúa ya en el 47%, y quien quiere comprar necesita «siete años de salario íntegro para acceder a una vivienda en propiedad». Un desequilibrio que, según Matos, no tiene precedentes, ya que «nunca nos habíamos enfrentado a precios tan altos ni a una brecha tan grande entre ingresos y vivienda».
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