El Banco de España enfría la posibilidad de imponer ya límites sobre los estándares crediticios que aplican las entidades financieras en la condición de hipotecas. La institución no se encuentra todavía en el momento de debatir la activación de estas llamadas herramientas macroprudenciales … que les permitirían fijar, por ejemplo, topes de años en los préstamos para vivienda o límites máximos de endeudamiento en función de determinadas ratios.

Así se desprende del Informe de Estabilidad Financiera de otoño y de la presentación del mismo, que ha corrido a cargo de Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución. «No estamos valorando la activación de estas medidas. Estamos dotándonos de un marco analítico que nos permita tener instrumentos para valorar la activación si procede», ha indicado el directivo. Se trata de dotarse primero «de las mejores herramientas posibles» de análisis ya que no hay un modelo general aceptado sobre la fijación de estos límites, lo que obliga a desarrollar «un enfoque propio, crear el marco para el sistema español».

La organización dirigida por José Luis Escrivá ha insistido en varias ocasiones en que no están en el debate de activar o no activar los límites a las hipotecas ahora. E incluso Pérez Cid ha destacado que aunque son medidas que «pueden ser muy eficaces», también tienen efectos adversos, por ejemplo sobre la accesibilidad a la vivienda o, de manera indirecta, sobre los alquileres, algo que se recoge también en el informe.

España es uno de los tres países del área del euro que de momento no han activado este tipo de medidas, pero eso no parece presionar al Banco de España. «Todos los países que han tomado alguna medida, salvo Francia, han introducido un límite sobre la ratio entre el importe de los préstamos y el valor de la vivienda (LTV, por sus siglas en inglés). Asimismo, todos ellos, salvo Irlanda y Luxemburgo, han introducido un límite sobre la ratio entre el servicio del préstamo (repago de principal más intereses) y la renta (LSTI) o entre el servicio de la deuda total y la renta (DSTI). La introducción de límites sobre el plazo máximo es mayoritaria, aunque no unánime, entre aquellos países con un límite establecido sobre la ratio LSTI o DSTI», recoge el informe sobre lo que han hecho otros países.

Esto entronca, asimismo, con que el Banco de España no observa que exista una relajación de las políticas de concesión de hipotecas hoy por hoy, como ha reconocido el director de Estabilidad Financiera. Con todo, la gran banca ha puesto el acento en las últimas semanas en que el mercado hipotecario estaba siendo irracional con tipos de interés bastante por debajo del euríbor, aunque ya se está normalizando. El supervisor bancario sí ve que una situación de mayor competencia o agresividad comercial puede reducir los márgenes de negocio de las entidades, pero «lo importante es que cada entidad debe valorar cómo de razonable es eso respecto a su modelo de negocio».

El Banco de España destaca que no observan una relajación de las políticas de concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras

Muy relacionado también, el Banco de España ha destacado que en estos momentos no ven una burbuja inmobiliaria ni de crédito hipotecario en España. La situación es muy distinta en lo que respecta a la vivienda en comparación a 2007, cuando comenzó el crack del ladrillo. «En ese momento hablábamos de una situación de crecimiento desbocado de la demanda, endeudamiento elevado con posiciones poco robustas. Lo que nos dicen los datos es que no estamos en ese momento». «No estamos en una situación en la que observemos desequilibrios como al inicio de esa situación», ha insistido. En el informe se destaca que aunque los precios están creciendo, los precios reales de la vivienda (deflactado el IPC) «se situaban en junio de este año en niveles del segundo trimestre de 2005, y un 17,5% por debajo de su nivel máximo de 2007».

Pérez Cid ha hecho hincapié en lo que llaman el indicador sintético de riesgos del mercado inmobiliario, que muestra cómo es la composición de los riesgos asociados a la vivienda. El panorama actual está «muy alejado de la situación de 2007 y desde el punto de vista de estabilidad financiera observamos cuatro diferencias». Esas diferencias son: los precios, que están alejados de 2007; que la actividad inmobiliaria real tampoco está en niveles similares a entonces; que las condiciones de los créditos que dan los bancos no tienen nada que ver con las de aquellos años; y la mejor situación actual de los hogares.

En cualquier caso, el Banco de España sí que identifica que existe un problema de accesibilidad a la vivienda. Aunque el directivo ha rechazado pronunciarse sobre las ideas de algunos partidos políticos de impedir operaciones de fondos extranjeros, sí ha señalado que lo que hay en España es un problema de oferta: «Lo que ayudaría a resolver el problema de accesibilidad serían medidas estructurales desde el punto de vista de la oferta».

Sobre ese problema de oferta, el informe indica que no se aprecia una vulnerabilidad sistémica asociada a un exceso de actividad constructora, sino que, al contrario, «la contención en la producción de vivienda nueva habría contribuido a presionar los precios». Es decir, que se construye poco y que eso provoca también que suban los precios por falta de oferta. «A corto plazo, el aumento esperado en el número de viviendas nuevas —según la información de viviendas iniciadas y nuevos visados— seguirá siendo insuficiente para satisfacer la nueva demanda en 2025», recoge el documento.

Las finanzas públicas

Más allá de todo ello, el informe también hace hincapié en la situación de las finanzas públicas españolas, que si bien no sería un drama a ojos del Banco de España, sí que supone un riesgo a tener en cuenta. La institución destaca la reducción del déficit público al 2,5% este año y al 2,3% los dos siguientes. En cuanto a la deuda pública, el panorama es distinto y llama la atención sobre que se mantendrá elevada en torno al 100% en 2027. «Este nivel de endeudamiento público relativamente elevado, superior a la media del área del euro, sigue suponiendo una vulnerabilidad para la economía española, al limitar la capacidad fiscal para afrontar posibles perturbaciones adversas. Además, contribuye a una mayor sensibilidad del gasto por interés de la deuda pública a las condiciones de los mercados financieros», sostienen en el documento.

Acto seguido, el supervisor bancario español destaca que el problema de la deuda «es especialmente relevante en un entorno en que economías con importancia sistémica global, como EE.UU. o Francia, presentan niveles elevados de endeudamiento y déficits públicos, sin perspectivas claras para su contención». Con esto se refiere a que si estos dos países continuaran deteriorando su situación fiscal, eso provocaría aumentos del coste de financiación de su deuda pública y podrían ocasionar un efecto contagio sobre los demás países: «Dada su importancia para la economía mundial, esto repercutiría negativamente sobre otros países y podría reducir la disposición general de los mercados financieros globales a asumir riesgo soberano».

«Este nivel de endeudamiento público relativamente elevado, superior a la media del área del euro, sigue suponiendo una vulnerabilidad para la economía española»

De vuelta a España, el organismo pone énfasis en que es necesario adoptar medidas concretas de control del gasto y/o aumento de los ingresos, lanzando un dardo al Gobierno porque el plan fiscal a medio y largo plazo presentado a finales de 2024 «carece de esta concreción» y la falta de Presupuestos «limita la capacidad gubernamental de adoptar medidas más específicas».

Asimismo, la institución destaca que España tendrá que hacer frente a los retos que suponen el envejecimiento demográfico, las tensiones geopolíticas, la transformación digital y el cambio climático, «cuestiones que requerirán mayores desembolsos públicos, lo que acentuará el desequilibrio de las finanzas públicas si no se toman medidas compensatorias».

Riesgos

Por lo que tiene que ver con los demás riesgos a los que se enfrenta la economía española, gran parte de ellos están relacionados con el panorama internacional. «Las tensiones geopolíticas continúan siendo una fuente destacada de riesgos para la estabilidad financiera», dice el documento, para añadir también que «la incertidumbre sobre las políticas económicas en EE.UU. continúa siendo elevada. En particular, las presiones sobre las agencias gubernamentales independientes pueden favorecer la acumulación de vulnerabilidades a medio y largo plazo, con repercusión a nivel global». Esta última es una referencia explícita a los intentos del presidente norteamericano, Donald Trump, de influir y controlar la Reserva Federal.

Con todo, en cuanto a los conflictos militares como la guerra en Ucrania o la situación en Oriente Próximo, el Banco de España considera que han tenido efectos globales «relevantes» pero «acotados», aunque siempre existe la posibilidad de que haya escaladas de tensión.

Asimismo, el organismo pone el foco también en «el riesgo de que se produzcan correcciones abruptas e intensas de las valoraciones en los mercados financieros internacionales», el cual considera como elevado ya que «las cotizaciones de los activos financieros con mayor riesgo se mantienen elevadas». Y menciona específicamente aquí el riesgo de ‘shocks’ por posibles derrumbes en la cotización del sector tecnológico americano si no se cumplen las expectativas.