El precio de la vivienda está disparado, pero las bases del crédito son sólidas y los expertos no ven similitudes con la crisis del 2008
16 nov 2025 . Actualizado a las 05:00 h.

El runrún sobre la posible formación de una burbuja inmobiliaria que pueda afectar al sistema financiero en distintas zonas geográficas vuelve a la palestra casi veinte años después de la última gran crisis internacional. Quienes se decantan por advertir de este riesgo apuntan por ejemplo, sin ir más lejos, a la imparable subida de los precios de la vivienda en España (supera el 12 % de media en el tercer trimestre de este año), especialmente vertiginosa en algunos puntos, en paralelo a un fuerte dinamismo en la concesión de créditos hipotecarios: un aumento en torno al 37 % interanual hasta julio.

En Estados Unidos se estarían observando también señales que invitarían a considerar un escenario potencialmente preocupante. Según publicó recientemente The Wall Street Journal, el mercado inmobiliario inasequible (los precios de la vivienda han subido más de un 50 % desde 2019 y se encuentran cerca de máximos históricos) está provocando que un número cada vez mayor de compradores de viviendas soliciten un tipo de préstamo más arriesgado para reducir sus costes de financiación. Desesperados por conseguir cuotas mensuales asequibles, los compradores están optando por hipotecas de tipo variable, o ARM, que ofrecen inicialmente tipos de interés más baratos en comparación con las hipotecas de tipo fijo. Pero las ARM se reajustan, normalmente al cabo de tres a diez años, lo que puede suponer para los prestatarios unos pagos mensuales más elevados si los tipos hipotecarios han subido durante ese tiempo. Y ese no es el único riesgo: los hipotecados que quieran refinanciar cuando bajen los tipos podrían no cumplir los requisitos si han perdido su empleo o ha habido algún otro cambio en su situación financiera.

Situación diferente

En el mercado se reconocen las voces de fondo avisando sobre el peligro de formación de una nueva burbuja inmobiliaria, pero prevalece la idea de esta vez la situación es muy diferente.

«En Estados Unidos y en Europa el mercado de la vivienda avanza sobre un terreno que, a simple vista, recuerda al del 2006 —precios disparados, compradores cuya capacidad de pago empieza a tensarse—, pero con un fondo totalmente distinto. Las bases del crédito son más sólidas, el sistema bancario está reforzado y, aunque las hipotecas son más caras, se están concediendo a hogares solventes», comenta Carlos Santiso, profesor del máster en Finanzas Corporativas del IEB.

Desequilibrios

Admite, sin embargo, que sigue habiendo desequilibrios. No tanto el riesgo financiero, sino la separación entre lo que la gente pueda pagar y lo que realmente vale. La diferencia entre una hipoteca fija al 6,2?% y una variable al 5,4 % parece pequeña, pero para muchas familias esa ligera diferencia decide si pueden comprar una vivienda o se ven obligados a seguir alquilando. Eso es lo que está saliendo a la luz fundamentalmente en EE.UU.

En Europa, y con especial énfasis en la realidad española, la narrativa económica adopta un matiz diferente, según Santiso. «Los precios se disparan, marcando niveles récord, las hipotecas se otorgan con una rapidez que parece inusual y el mercado, en su conjunto, se muestra como si estuviese en constante subida. Sin embargo, tras ese bullicio se esconde una observación importante: el crédito, en su totalidad, no muestra señales de expansión. Si bien el número de nuevas hipotecas aumenta, el total de la cartera apenas se modifica. Los hogares, por su parte, están amortizando prácticamente la misma cantidad que están solicitando, y la relación deuda-PIB se sitúa en los mínimos que no se veían en dos décadas», argumenta este experto.

La realidad es que, tras las reformas que siguieron a la gran crisis, el cliente de hipoteca es solvente, y la regulación así como la solvencia de los bancos está en niveles mucho más elevados que antes del 2008, sostienen analistas y profesionales. Por lo tanto, la elección de tipo variable que se está imponiendo en EE.UU., con la idea de que los tipos de interés caerán, traslada el riesgo del banco al hogar. «Si dentro de siete años los tipos de interés no han disminuido y la economía no acompaña, el impacto no será una ola de impagos, sino una fuerte caída del consumo. Miles de hogares verán cómo una mayor parte de sus ingresos se destina a la hipoteca, reduciendo drásticamente el gasto en el resto», dice el profesor del IEB.

En España lo que impulsa los precios no es el exceso de apalancamiento, sino la escasez de viviendas, por lo que ya con estos ingredientes se puede decir que no se aprecian similitudes con la situación previa al 2008 de las que algunos hablan. De hecho, el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, descarta que los fuertes incrementos de los precios de la vivienda puedan generar un riesgo de burbuja inmobiliaria en el sector bancario español.

Establecer límites

En el marco del XVI Encuentro Financieros Expansión-KPMG, celebrado el pasado octubre, Escrivá aseguró que las condiciones que muestra el mercado inmobiliario son sustancialmente distintas a las que presentaba el sector hace casi dos décadas y destacó que las autoridades ahora cuentan con instrumentos para poder enfriar la demanda de crédito si fuera necesario, estableciendo límites a los estándares crediticios en distintos ámbitos, entre los que se incluyen los préstamos hipotecarios. Escrivá admitió que el organismo supervisor está valorando la posibilidad de utilizar estos instrumentos, al igual que ya lo han hecho otros países europeos, aunque ahora no se vean las condiciones.

Las normativas Dodd-Frank en Estados Unidos y Basilea?III a nivel mundial reescribieron las reglas del juego tras la gran crisis financiera que estalló en el 2008: desaparecieron las hipotecas sin verificación de ingresos, los préstamos encadenados en titulizaciones y los bancos con capital insuficiente.

«La morosidad se mantiene en niveles bajos, los embargos hipotecarios son escasos y los bancos cuentan con capital suficiente para absorber una posible corrección. Es cierto que en la parte más cíclica del crédito, comienzan a verse problemas (en Estados Unidos), con una fuerte subida desde el año 2022 de los impagos de préstamos para vehículos, de tarjetas de créditos o incluso para estudios. Lo último que se deja de pagar es la casa, por lo qué… ¿llegará esa situación al mercado hipotecario? Por el momento, no hay señales de ello», argumenta Santiso.


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