En estos últimos años, el mapa de la financiación de las promociones para construir viviendas en España ha experimentado una profunda transformación, pasando de un … modelo de casi bancario en exclusiva a un ecosistema más plural y diverso en el que conviven tanto bancos, como fondos alternativos, ‘family office’ y plataformas de ‘crowdfunding’ inmobiliario. Éstas últimas, de hecho, se están haciendo con un hueco cada vez más destacado en el sector al calor de un bum inmobiliario avivado por una demanda desbocada y una oferta sumamente limitada. De hecho, trasladando la situación a datos reales, el Banco de España apunta que el déficit de vivienda alcanzará máximos históricos este 2025, con unas 700.000 unidades, mientras la producción de obra nueva se sitúa en torno a las 127.000.

Así las cosas, la dificultad de las promotoras para obtener recursos económicos con los que desarrollar nuevos proyectos ha sido un factor clave que ha propiciado la aparición de estas plataformas (en España destacan algunas como Urbanitae y Housers). Y es que los bancos han ido adoptando una postura cada vez más conservadora a la hora de conceder préstamos a los constructores, una cautela acentuada a raíz de la crisis inmobiliaria de 2008 y que ha endurecido las condiciones de acceso a crédito. Un informe recientemente publicado por la propia Urbanitae junto a la consultora KPMG constata esta realidad y revela que desde 2018, el saldo de crédito bancario ha caído un 18%. Algo que, sin embargo, no quita que la banca siga siendo la reina del mercado, con una cuota que en el caso de 2024 llegó a una horquilla entre el 56 y el 58%.

Doble objetivo

Explicar el funcionamiento de estas plataformas que actúan como puente entre el pequeño inversor y las promotoras es sencillo. La gran novedad radica en que cualquier inversor particular o institucional puede aportar pequeñas cantidades (que van desde 300 euros en Housers a 500 en Urbanitae) para ayudar a financiar determinados proyectos inmobiliarios a los que también se suman otras miles de personas, de ahí el término ‘crowdfunding’. Desde Urbanitae señalan que su objetivo es doble. Uno, el de «ofrecer a los inversores una forma sencilla y segura de acceder al mercado inmobiliario» y el segundo, «ayudar a los promotores a financiar sus proyectos en las fases en las que el banco no llega». La mayoría de quienes ponen su dinero «son ahorradores que buscan rentabilidades atractivas, que en nuestro caso llegan al 12%», tanto por los ingresos que puede generar el alquiler de los inmuebles como por la plusvalía que se puede sacar en su venta.

En este sentido, el inversor tiene a su disposición varias formas de rentabilizar su dinero. Por una parte existen proyectos en los que los participantes se juntan para hacer un préstamo a un promotor. Suelen ser a plazos más cortos (normalmente entre 18 y 24 meses) y las plataformas afirman que conllevan rentabilidades que suelen oscilar entre un 9 y un 12%. Por otra parte también hay iniciativas que abren la puerta a entrar en una sociedad con un promotor, con plazos más largos (entre 24 y 40 meses), donde las rentabilidades suben a una horquilla entre el 15% y el 20%.

Diversificación

Son una nueva forma de financiación para las promotoras en un momento en el que la banca ha endurecido el acceso al crédito

En Housers disponen de un sistema de ‘scoring’ que evalúa el riesgo que conlleva cada proyecto para el inversor, desde la ‘AAA’ (menor riesgo) hasta la C (mayor). En Urbanitae explican que antes de registrar a un usuario, se le realiza un test de conocimientos sobre economía. Señalan que cualquier agente puede invertir sin límites, «pero a los no experimentados se les muestra una advertencia de riesgo si depositan 1.000 euros o el 5% de su patrimonio neto». Estas plataformas tienen la obligación de estar registradas en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que regula estas actividades desde 2015.

Previsiones al alza

La coyuntura actual del mercado refleja una demanda sólida y una oferta limitada que se suma a unas rentabilidades competitivas y a costes de financiación más favorables. En este contexto, el informe de Urbanitae y KPMG señala que «en un marco macroeconómico positivo y una presión demográfica creciente, se proyecta que el volumen de inversión requerido supere los 50.000 millones en 2030», frente a los 35.000 de 2024. Además de ello, señalan que la financiación alternativa llegará a una cuota entre el 37 y el 40% para ese año, lo cual supone unos 20.000 millones, y se espera que 1.000 de ellos provengan de plataformas de ‘crowdfunding’.