El mercado inmobiliario europeo encara 2026 en un contexto marcado por la desglobalización y la inestabilidad geopolítica y económica. Este escenario ha transformado el moderado optimismo del año pasado en un enfoque más pragmático, según el informe Tendencias emergentes en el mercado inmobiliario en Europa 2025, elaborado por PwC y el Urban Land Institute (ULI) a partir de 1.276 entrevistas con profesionales del sector. El estudio se ha presentado en un acto que ha contado con la participación de Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties; Carmina Ganyet, directora general de Colonial; y Alister Moreno, fundador y CEO de Clikalia.
El avance de la desglobalización preocupa al 70% de los encuestados, más del doble que hace dos años. La inquietud por la inestabilidad política internacional alcanza al 90% de los directivos, mientras que el 86% señala la escalada de conflictos globales y el 77% apunta a las débiles perspectivas de crecimiento en Europa.
Este entorno ha reducido ligeramente la confianza empresarial, que pasa del 50% al 45%. La percepción se ve condicionada por la demanda desigual, el aumento de los costes de construcción, la disponibilidad de recursos y el incremento de la regulación. Aun así, las expectativas de mejora de la rentabilidad hacia finales de 2026 aumentan del 46% al 50%.
El informe refleja que la incertidumbre macroeconómica está afectando a los flujos de inversión. Los tipos de interés elevados han intensificado la competencia entre el inmobiliario y activos como bonos e infraestructuras. Además, la liquidez que llega al mercado procede en mayor medida de fuentes menos tradicionales, como fondos de capital privado, grandes patrimonios y family offices europeos y estadounidenses.
La inteligencia artificial se consolida como una palanca de transformación. El 75% de los profesionales afirma utilizar soluciones basadas en IA, frente al 51% registrado el año anterior. En los próximos 18 meses, se prevé que entre el 84% y el 90% de los actores del sector incorporen IA y aprendizaje automático en funciones como marketing y alquiler (90%), gestión de propiedades (87%), planificación y diseño (84%), operaciones (86%) y gestión de activos (86%).
La sostenibilidad continúa integrada en la estrategia empresarial, aunque con ciertos ajustes. El 85% la considera un aspecto muy o algo importante, frente al 89% de la edición previa, y quienes la identifican como motor en la toma de decisiones y en la estrategia a cinco años descienden del 40% al 21%. El informe detecta una creciente resistencia al exceso de regulación y a la burocracia asociada.
Madrid y Barcelona mantienen atractivo inversor
El ranking anual de ciudades elaborado por PwC y ULI vuelve a situar a los mercados más maduros y líquidos en las primeras posiciones. Londres lidera la clasificación con una puntuación de 2,66, seguida de Madrid (2,22), París (2,04) y Berlín (1,82). Les siguen Ámsterdam (1,75), Múnich (1,71), Milán (1,60) y Barcelona, que asciende tres puestos hasta 1,58. Frankfurt (1,53) y Hamburgo (1,39) completan el top ten.
Madrid mantiene la segunda posición por segundo año consecutivo gracias a sus perspectivas de crecimiento y su capacidad para atraer liquidez y desarrollar mercado. Barcelona, por su parte, mejora posiciones apoyada en su rendimiento macroeconómico y laboral.
El real estate que concentra el interés
Más del 40% de los profesionales sitúa el criterio sectorial entre los tres más relevantes para decidir inversiones. Los centros de datos encabezan las preferencias con puntuaciones de 4,53 en perspectivas generales, 4,58 en inversión, 4,49 en desarrollo y 4,39 en ingresos. Las nuevas infraestructuras de energía se sitúan también entre los segmentos con mejores valoraciones, con puntuaciones que oscilan entre 4,12 y 4,52.
El alojamiento para estudiantes figura igualmente entre los activos con mejores previsiones, con valoraciones que alcanzan 4,25. Otros productos residenciales vinculados a alojamientos alternativos —como serviced apartments, coliving, residencias para mayores o vivienda asequible— se mantienen dentro de las primeras posiciones del ranking sectorial.
Los activos tradicionales —oficinas, industrial y retail— permanecen en la parte media o baja de la clasificación, mostrando un comportamiento más ajustado en un entorno económico exigente.
Miren Tellería, socia responsable del sector inmobiliario en PwC, afirmó durante la presentación que el mercado español continúa generando interés internacional y que las capacidades locales de gestión son un elemento clave en el actual escenario de selección más estricta de oportunidades.
Por su parte, Beatriz Toribio, directora ejecutiva de ULI Spain, señaló que España se consolida como un destino sólido y estable, y destacó el papel del inmobiliario como infraestructura estratégica para impulsar competitividad, movilidad y resiliencia en el contexto europeo.