La Comisión Europea propondrá cambios profundos en la fiscalidad para financiar la construcción de vivienda a precios accesibles a escala comunitaria, según se desprende del informe Housing Advisory Board, el grupo de 15 expertos que asesora al Ejecutivo comunitario en las líneas maestras de su ya muy próximo Plan Europeo de Vivienda Asequible. El documento aboga por que la riqueza generada por los activos inmobiliarios, a través de herencias que comprendan estos activos, plusvalías de compraventas o suelos vacíos, tribute más en cada uno de los Estados Miembro, y esos ingresos extra se destinen a ampliar el parque social y de alquiler regulado. Estas ideas constituirán la base a la que la Comisión se atendrá para elaborar y dar a conocer, a inicios de 2026, un plan de choque para una crisis que ya alcanzó dimensiones europeas. Los expertos seleccionados por la Comisión también señalan la necesidad de regular los alquileres a corto plazo para frenar el impacto de las viviendas turísticas sobre el precio de los pisos en zonas tensionadas.
Ante unos precios de compraventa que están muy por encima del crecimiento de los salarios y con unos alquileres disparados, los expertos de la Comisión Europea señalan en el informe que «ya no basta» con usar los recursos presupuestarios básicos y recomiendan gravar más las rentas derivadas de la riqueza inmobiliaria que se ha generado en las últimas décadas para poder financiar nuevas promociones de vivienda asequible.
En relación con las herencias inmobiliarias, el documento indica que los Estados miembros de la Unión Europea deberían «replantear» sus tributos sobre herencias vinculadas a la vivienda, especialmente en los tramos más elevados de patrimonio y en las segundas o terceras residencias que se han revalorizado con fuerza. Los autores del informe justifican este incremento fiscal para los propietarios en que la fuerte subida del valor de sus inmuebles es fruto de décadas de desarrollo urbano, infraestructuras y servicios públicos.
El estudio señala que no se trata solo de «subir impuestos», sino que es necesario reorientar su diseño y su destino. El planteamiento de las propuestas indica que los incrementos de recaudación ligados a grandes herencias inmobiliarias deberían ser destinados de forma automática a financiar políticas de vivienda, en forma de mecanismo presupuestario que permita a las administraciones planificar a largo plazo.
Plusvalías del suelo y terrenos vacíos
El panel de expertos de la Comisión Europea expone que en muchos casos el aumento del valor de los inmuebles gracias a decisiones tomadas desde el sector público recae íntegramente en manos del propietario o el promotor, mientras que es el sector público el que asume los costes de las obras y servicios que lo hacen posible. Por ello, el Housing Advisory Board defiende reforzar y sistematizar figuras ya existentes en algunos ordenamientos, como contribuciones obligatorias, cesiones de suelo, reservas de vivienda asequible en nuevos desarrollos, y avanzar hacia modelos en los que una fracción de esa plusvalía se convierta automáticamente en la base de financiación para infraestructuras urbanas y para proyectos de alquiler regulado.
De esta forma, los expertos consideran que será posible construir una base fiscal «más predecible» y menos dependiente del ciclo económico, que permita a las ciudades planificar operaciones de vivienda asequible en las áreas donde la demanda es más intensa.
çOtra parte del informe se centra en mejorar el uso y la rehabilitación de los suelos vacíos y los solares en ruina en los entornos urbanos consolidados. Se plantea elevar su fiscalidad para incentivar la movilización de estos espacios mediante el refuerzo de los impuestos que gravan el valor del suelo, de forma que el coste de mantener un solar urbano vacío o un edificio infrautilizado en una ubicación privilegiada en las grandes ciudades sea mayor.
También se recomienda imponer recargos específicos sobre suelo recalificado que no se desarrolla en un plazo razonable y sobre inmuebles en mal estado situados en zonas con alta demanda residencial. Mediante estas actuaciones, los expertos consideran que se frena el «acaparamiento especulativo» que retira suelo del mercado y que se aceleran los procesos de regeneración urbana, especialmente si se incorporan reservas obligatorias de vivienda asequible.
Control de las viviendas de uso turístico
El informe recoge que en muchas ciudades la expansión de los alquileres turísticos a corto plazo ha reducido la disponibilidad de viviendas y aumentado los alquileres. Por ese motivo, el panel de expertos señala que la Comisión Europea debería apoyar a los Estados miembros para que regulen los alquileres a corto plazo.
El informe también recoge que en aquellas zonas sometidas a la presión turística, las autoridades deberían aplicar medidas para controlar los alquileres y dar prioridad a la adquisición de terrenos y viviendas por parte del sector público y gravar o restringir los registros de alquileres a corto plazo. También se expone la necesidad de dar prioridad en estas zonas a las inversiones para la construcción de viviendas asequibles.
«La Comisión Europea debería apoyar a los Estados miembros en la regulación del alquiler de corta duración mediante sistemas de permisos, zonificación y herramientas de seguimiento«, señala el informe presentado. Los técnicos independientes consideran que, en muchas ciudades, la expansión de los alquileres turísticos de corta duración «ha reducido la disponibilidad de vivienda y ha incrementado los alquileres».
También proponen crear «un fondo específico dedicado a combatir el sinhogarismo y la exclusión residencial financiado mediante recursos específicos procedentes de una contribución solidaria de las plataformas de alquiler turístico» como Airbnb, Booking, Vrbo o HomeToGo.
Alquiler de «coste limitado»
Los especialistas de la Comisión Europea también explican la necesidad de extender a toda la Unión Europea el alquiler de coste limitado, que se presenta como la estructura preferente para nuevas inversiones en vivienda asequible. Mediante este esquema, las rentas de los inquilinos no se fijan en función del precio de mercado, sino de los costes reales del proyecto: el precio del suelo, la construcción, el mantenimiento, la financiación y una provisión razonable de contingencias. De esta forma, el retorno para los inversores quedaría acotado por diseño.
El objetivo es que la vivienda de coste limitado se consolide como una nueva categoría de «infraestructura social» para los inversores institucionales y que el alquiler libre genere menos rentabilidad, mientras que este tipo de soluciones se consoliden como una inversión más estable a largo plazo.
La Comisión Europea no ha concretado aún qué parte de estas recomendaciones se traducirá en iniciativas normativas, ni con qué calendario. Pero el documento fija ya un marco de referencia que anticipa un debate complejo en los Estados miembros. En el caso de España, las propuestas se cruzan con discusiones abiertas sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los recargos sobre viviendas vacías, la regulación de los alquileres turísticos, la captura de plusvalías urbanísticas y el desarrollo de un verdadero parque de alquiler asequible a gran escala.
Planificación e industrialización
El documento también recomienda una mejor planificación urbana y reforzar los criterios para asignar el uso del suelo para repartir mejor la carga entre promotores y administraciones, así como introducir mecanismos que reserven suelo para nuevas promociones a precios asequibles. También se propone crear bancos públicos de suelo para destinarlos a proyectos de alquiler social o de coste limitado.
Con el objetivo de reducir los plazos de construcción, se propone una modernización de la industria y generalizar la construcción modular e industrializada, cuyos procesos son mucho más rápidos, así como apostar por la rehabilitación energética.
WhatsAppFacebookTwitterLinkedinBeloudBluesky