El mercado residencial español vive un cambio de ciclo que afecta tanto a los grandes fondos como a los pequeños propietarios. La creciente inseguridad jurídica, las nuevas regulaciones, el tope de los precios, los mayores costes y un escenario cada vez más complejo para gestionar un alquiler tradicional han provocado un fenómeno que ya detectan varias plataformas: los particulares están abandonando el mercado del arrendamiento y reorientando su capital hacia el ‘crowdfunding’ inmobiliario.

La tendencia no es anecdótica. Los expertos consultados por este medio confirman que 2025 está siendo un punto de inflexión y muchos pequeños ahorradores han dejado de ver el alquiler tradicional como una opción razonable y rentable. Así, plataformas como Civislend y Hausera han registrado un incremento histórico de nuevos usuarios que, tras vender una vivienda o renunciar a seguir explotándola en alquiler, optan por invertir en proyectos participativos en lugar de volver a comprar otro piso.

Íñigo Torroba, CEO de Civislend, confirma una tendencia que, asegura, se ha intensificado de manera evidente desde finales de 2023. «Hemos observado un aumento continuado en la llegada de usuarios que han optado por reinvertir su capital tras vender una vivienda, motivados principalmente por el nuevo contexto regulatorio y la incertidumbre sobre la rentabilidad futura del alquiler tradicional», señala.

Según explica el directivo, estos particulares quieren seguir vinculados al sector inmobiliario, pero ya no están dispuestos a asumir la gestión, el riesgo ni la inseguridad jurídica que implica ser arrendador hoy en España. Por tanto buscan retornos similares o superiores, pero con menos carga operativa, más diversificación y una rotación del capital más ágil.

Concretamente la plataforma ha encadenado crecimientos superiores al 100% anual en nuevos inversores desde 2023, una tendencia que sigue estable hasta octubre de 2025. Lo mismo ocurre con la reinversión, que también crece por encima del 100%. Cada inversor activo participa de media en 8,5 proyectos, lo que señala un cambio profundo en la manera en que el pequeño ahorrador se aproxima al sector.

Este nuevo perfil se inclina por proyectos de deuda de corta y media duración, especialmente en promociones residenciales de ubicaciones consolidadas y con garantías bien estructuradas. Civislend, por su parte, ha reforzado su estrategia de transparencia y educación financiera para facilitar la incorporación de estos usuarios, muchos de los cuales llegan por primera vez a la financiación participativa.

De arrendadores a microinversores

Fernando Gonzalo, cofundador y Co-CEO de Hausera, cuyo modelo de negocio combina inversión participativa y actividad promotora directa, también ha detectado esta tendencia clara entre sus usuarios. Así, Gonzalo confirma que la entrada de nuevos inversores procedentes del mercado del alquiler ha explotado en 2025. «Antes invertían por su cuenta. Compraban un piso para alquiler o reformar y alquilar. Ahora se deshacen de esas viviendas e invierten en empresas como la nuestra porque logran rentabilidad sin esfuerzo y sin gestión. Muchos de los inversores nuevos que han entrado en nuestros proyectos este año vienen de vender una vivienda».

La entrada de nuevos inversores procedentes del mercado del alquiler ha explotado en 2025.

Hausera trabaja con modelos de transformación y puesta en valor de activos fuera de mercado, desde locales convertidos en vivienda asequible en Murcia hasta hoteles quebrados o edificios vandalizados que se regeneran para generar nueva oferta.

Sus proyectos han ofrecido retornos mínimos anuales del 12%, llegando en algunos casos al 20%. La rentabilidad media, según sus datos, se mueve entre el 12% y el 18%, con un ticket habitual de entre 3.000 y 5.000 euros y 1.500 inversores de media por operación. El ticket mínimo actual es de 1.000 euros, tras el salto a instrumentos cotizados que permiten dar garantías adicionales a los inversores profesionales.

«Este año hemos visto dos tendencias nuevas. Por un lado, un incremento del ticket medio y por otro la entrada de perfiles que nunca habían invertido en inmobiliario más allá de su piso en propiedad. Es una tendencia al alza y además se alimenta del boca a boca», explica Gonzalo.

La inseguridad jurídica vinculada a la okupación y a los límites regulatorios figura como una de las causas más mencionadas por los nuevos inversores que ahora dan el salto a la inversión participativa.

Esta nueva fuga de la inversión, que sale del alquiler pero se mantien en el mundo del ladrillo, se suma a la de otros que deciden pasar su piso al alquiler de temporada, vacacional o por habitaciones, todos ellos regulados fuera de la LAU, y por tanto, fuera también de las medidas que se instalaron con la Ley de Vivienda.

Su impacto en el mercado ha sido tal que se espera que la tensión, que ya está en máximos, siga creciendo el próximo año, momento en el que vencerán muchos de los contratos de alquiler que se firmaron con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019.

«Le hemos preguntado a los propietarios qué harán con sus viviendas cuando finalicen los contratos firmados con la LAU y el 43% nos ha dicho que retirará su vivienda del alquiler de larga duración«, asegura Maria Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Concretamente, el portal inmobiliario estima, en base a su análisis de mercado, que un 16% de los propietarios pasará su vivienda al alquiler de temporada; el 11% al turístico; y el 6% al alquiler de habitaciones. Además, un 23% subirá los precios.

Con la venta masiva de carteras de pisos en alquiler por parte de los fondos, que han puesto en el mercado portfolios que suman más de 15.000 unidades, todo apunta a que 2026 será un año crítico para el sector del alquiler en España. Además, desde el sector advierten que si no se corrigen los incentivos del mercado del alquiler, el desplazamiento del pequeño propietario hacia modelos alternativos no solo continuará, sino que se intensificará.

Ventajas del crowdfunding

El auge del crowdfunding inmobiliario no se explica solo por el deterioro del alquiler tradicional. También tiene que ver con las ventajas intrínsecas del modelo, que encaja especialmente bien con el perfil de pequeño ahorrador español, que generalmente es más conservador, patrimonialista y acostumbrado a invertir en ladrillo.

Una de las vías de acceso claves es que permite entrar desde cantidades muy reducidas. Los tickets mínimos, dependiendo de cada plataforma, pueden ir desde los 500 a 1.000 euros. Cifras que hacen accesible un sector históricamente reservado a quienes podían comprar una vivienda completa o financiar una promoción.

Por otro lado, les permite diversificar su inversión. Así, en lugar de concentrar todo el riesgo en un único piso, cuyo rendimiento depende de un solo inquilino, las plataformas permiten invertir en varios proyectos simultáneamente, con ubicaciones, promotores, plazos y riesgos distintos.

Además, las rentabilidades son superiores al alquiler tradicional. Mientras los arrendadores tradicionales pelean por mantener retornos netos del 3%-4%, descontando costes e incidencias, las plataformas suelen manejar retornos de entre el 8% y el 15%, pudiendo llegar a cifras superiores en determinados modelos de value-add.

Otra de las ventajas es que se olvidan de la gestión, los impagos y las posibles incidencias y reparaciones. Esta es una de las razones más mencionadas, ya que el inversor no tiene que lidiar con inquilinos, reparaciones, impagos ni trámites burocráticos. La gestión es profesional, centralizada y transparente.

Por otro lado está el mayor control del riesgo y garantías, algo a lo que el pequeño inversor le da una enorme importancia, puesto que los proyectos suelen estructurarse con garantías hipotecarias, avales o mecanismos de cobertura que protegen al inversor en caso de incidencias.

Este modelo también les permite tener una inversión más líquida a través de proyectos de corta duración. Concretamente, los proyectos de inversión en deuda a 12, 18 o 24 meses permiten rotar el capital con rapidez, sin quedar atrapado en un inmueble físico.

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