El Gobierno ha dado un nuevo paso en el endurecimiento fiscal sobre la vivienda con la actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal que entrarán en vigor en 2026. Aunque se presenta como un ajuste técnico, la realidad es que el cambio supone un auténtico catastrazo para miles de propietarios, con subidas que en muchos casos alcanzan el 30% y el 40% en el impuesto que se paga al vender una vivienda.

La plusvalía municipal grava el supuesto incremento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta del inmueble. No se calcula sobre el precio de mercado, sino sobre el valor catastral del suelo, al que se aplica un coeficiente que depende de los años de tenencia y, posteriormente, el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento, que puede llegar hasta el 30%. Es decir, basta con que el coeficiente suba para que el impuesto se dispare, incluso aunque el propietario apenas haya obtenido beneficio real con la venta.

Eso es exactamente lo que ocurrirá en 2026. Los nuevos coeficientes máximos elevan de forma significativa la base imponible en los tramos de tenencia más habituales del mercado inmobiliario español. En especial, se concentran las subidas en las viviendas vendidas entre los siete y los quince años desde su adquisición, un rango muy común entre familias que cambian de casa por necesidades laborales, familiares o económicas.

En algunos de esos tramos, el coeficiente máximo aumenta más de un 35% respecto al vigente hasta ahora. Traducido a euros, el impacto es inmediato. Tomemos un ejemplo realista. Una vivienda con un valor catastral del suelo de 100.000 euros, vendida tras nueve años de tenencia, podía tributar hasta ahora con un coeficiente aproximado del 0,15. La base imponible se situaba así en 15.000 euros y, aplicando un tipo municipal del 30%, la plusvalía ascendía a 4.500 euros.

Con los nuevos coeficientes previstos para 2026, ese mismo inmueble pasará a aplicar un coeficiente cercano al 0,21. La base imponible sube automáticamente a 21.000 euros y el impuesto se eleva hasta los 6.300 euros. El resultado es una subida de 1.800 euros por la misma operación, un incremento del 40% sin que el propietario haya hecho nada distinto, simplemente por vender un año más tarde.

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Este efecto se repite, con mayor o menor intensidad, en la mayoría de transmisiones realizadas antes de los quince años. Es decir, el grueso del mercado. Solo a partir de los diecisiete años de tenencia los coeficientes se reducen ligeramente, con descensos de hasta el 12,5%. Pero se trata de un alivio muy limitado, que beneficia a un número reducido de propietarios y no compensa el endurecimiento general del impuesto.

Impuesto regresivo y sin distinciones

El Gobierno justifica esta actualización como una medida contra la especulación inmobiliaria. Sin embargo, el diseño del impuesto demuestra que no distingue entre grandes inversores y pequeños propietarios. Una familia que vende su vivienda habitual tras diez o doce años soportará una subida fiscal muy superior a la de quien ha mantenido un inmueble durante décadas. El mensaje es claro: penalizar la movilidad residencial y exprimir al contribuyente medio.

Además, esta subida llega en un contexto ya muy cargado para la vivienda. A la plusvalía municipal se suma el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, que en el IRPF grava los beneficios de la venta con tipos que van del 19% al 26%. En conjunto, vender una vivienda se convierte en una operación cada vez más costosa, incluso cuando no ha habido una revalorización real significativa.

Conviene recordar que la ley permite optar por el método de cálculo de la ganancia real si resulta más favorable, e incluso pagar cero si se demuestra que no ha habido incremento de valor. Pero en la práctica, en muchos municipios y situaciones, el método objetivo sigue siendo el más aplicado, especialmente cuando los coeficientes son tan elevados como los que entrarán en vigor en 2026.

En definitiva, la actualización de la plusvalía municipal no es un simple ajuste técnico ni una corrección menor. Es un nuevo catastrazo encubierto que incrementa de forma sustancial la presión fiscal sobre la venta de vivienda, castiga a los propietarios que venden en plazos normales y añade más rigidez a un mercado ya tensionado. Todo ello, además, aprobado por decreto y sin Presupuestos, confirmando que la vivienda sigue siendo uno de los principales cajeros automáticos del Estado y de los ayuntamientos.