Al Gobierno no le ha quedado más remedio que asumir que si quiere acelerar la construcción de un parque de viviendas de alquiler a precios asequibles no le va a quedar otro remedio que subvencionar a los promotores para asegurarles que la operación les … resulte rentable. Una de las principales novedades del fondo España Crece, presentado el pasado lunes por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, es que habilitará al ICO para renunciar a la devolución de parte de la financiación proporcionada a las empresas que se enrolen en el desarrollo de promociones de viviendas de alquiler asequible siempre que estas alcancen unos objetivos mínimos de precio de las viviendas y nivel de ocupación.
Fuentes del instituto de crédito reconocen que, aunque ya han sido capaces de financiar la puesta en el mercado de 7.125 viviendas en régimen de alquileres asequibles en los últimos años, su experiencia de los últimos meses ha puesto de manifiesto que el mercado continúa mostrándose muy remiso a este tipo de operaciones por las incertidumbres que genera su rentabilidad a futuro, por los plazos mucho más prolongados y, por tanto, más inciertos para recuperar la inversión en el segmento del alquiler; y por el precio topado al que se pueden ofrecer las viviendas.
4.000 millones
El Gobierno se vio obligado a pedir a Bruselas la reducción en un 80% la dotación de la línea ICO Vivienda, la gran apuesta del Gobierno para impulsar el mercado de construcción de viviendas de alquiler asequibles, ante la falta de demanda
El ICO ofrece una mayor flexibilidad en las condiciones de devolución de los créditos, con plazos de hasta 40 años, muy superiores a los de la banca comercial tradicional, pero tal incentivo no ha sido suficiente para vencer las reservas de los promotores hacia este segmento de mercado. La prueba es que el Gobierno tuvo que solicitar a Bruselas el pasado diciembre recortar en un 80% la dotación de la línea ICO Vivienda abierta en 2024, y dotada inicialmente con 4.000 millones , ante la evidencia de que no iba a alcanzar los objetivos de puesta de viviendas en el mercado por la falta de demanda.
El aprendizaje de estos años ha aconsejado al ICO ser más audaz. «Nos hemos dado cuenta de que con cero ayudas no íbamos a poder resolver el problema, porque no había nadie en el mercado que se interesara por impulsar promociones de vivienda de alquiler asequible», aseguran fuentes del banco público.
Se replantearon los instrumentos financieros que estaban utilizando y convencieron al Gobierno de que les reservara una parte de los 2.800 millones de euros de transferencias no reembolsables del Mecanismo de Recuperación que el Ejecutivo ha decidido reorientar hacia el ICO para multiplicar su capacidad de otorgar financiación y garantías para su plan de impulso a la vivienda de alquiler asequible.
Según explican, esos fondos no reembolsables les van a proporcionar el colchón suficiente para ofrecer a los promotores un esquema de garantías que les proteja del riesgo de rentabilidad, hasta el punto de poder perdonar al reintegro de una parte de la financiación proporcionada bajo determinadas condiciones. Así confían en atraer financiación privada para construir 15.000 viviendas al año a un segmento que hasta la fecha no resultaba atractivo y hacia el que ahora esperan encauzar 9.000 millones de capital privado.
23.000 millones
El ICO quiere aprovechar una parte de los 2.800 millones de fondos no reembolsables del Mecanismo de Recuperación que le va a inyectar el Gobierno para ofrecer a las promotoras un esquema de garantías que disipe sus reservas hacia la promoción de alquileres asequibles y les anime a inyectar 9.000 millones en este segmento por desarrollar
El ambicioso plan del Gobierno, sin embargo, no despierta tanta confianza entre los promotores privados. Desde la APCE, la patronal más representativa del sector, señalan que la financiación no es ni mucho menos el principal problema para el desarrollo de vivienda de alquiler asequible y que hay cuellos de botella mucho más relevantes como la ausencia de suelo, los elevados costes de urbanización y la problemática fiscal que se deriva de que los promotores de alquileres tengan que soportar el IVA asociado al proceso de construcción pero no puedan repercutirlo en los contratos de alquiler.
«No necesitamos una alfombra roja», en relación a la promesa que hizo el presidente en la presentación del fondo, «sino seguridad jurídica, reglas claras y sostenidas en el tiempo», señalan fuentes de la APCE, que reconocen sus dudas sobre el sistema de quitas ideado por el ICO. «Sería mejor que ese incentivo se diera al principio en forma de subvención y no al final en función de unas condiciones que no se conocen y que abren un umbral de incertidumbre», remachan.