El Fondo Monetario Internacional (FMI) reclama al Banco de España que tome medidas para limitar las hipotecas ante el contexto de la vivienda y la «relajación de los criterios de concesión» de préstamos por parte de las entidades financieras. Así lo expone … el organismo en un reciente informe con motivo de su última visita a nuestro país.
«Para prevenir la acumulación de vulnerabilidades financieras relacionadas con la vivienda en un contexto de rápido aumento de los precios inmobiliarios y de primeros indicios de una relajación de los criterios de concesión de préstamos bancarios, en el próximo año deberían introducirse medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios (BBM, por su sigla en inglés), por lo menos en forma de orientación supervisora», indica la institución.
A lo que se refiere el FMI es a que se activen las herramientas macroprudenciales con las que cuenta el Banco de España para poner restricciones en el mercado hipotecario y proteger a los bancos frente a riesgos. Una manera de tratar de prevenir futuras burbujas. El supervisor español tiene capacidad de poner límites en los préstamos para vivienda, aunque están estipulados. Entre ellos figuran, respecto a los nuevos préstamos, limitar el plazo de las hipotecas, limitar los periodos de carencia y establecer restricciones en la concesión según ratios de lo que supone la hipoteca respecto al valor o los ingresos. El supervisor bancario nacional lleva meses analizando la situación para ver si activa o no medidas.
Esto último es por lo que se inclina el FMI, poner un tope máximo de ratio préstamo-precio o préstamo-valor, es decir, que el crédito no pueda superar un determinado porcentaje con respeto a lo que cuesta el piso o en cuánto está valorado. Por poner un ejemplo hipotético: que si una vivienda cuesta 100.000 euros, que el banco en ningún caso pueda conceder más del 90%, 90.000 euros.
La institución internacional señala a este tipo de restricciones como una manera de «apuntalar la estabilidad financiera» y reclama que se activen herramientas limitativas en el próximo año. Como mínimo pide que se activen en forma de recomendación para los bancos pero de sus palabras se deduce que realmente piden ir más allá incluso con prohibiciones. En este sentido, el organismo deja claro que si los precios de la vivienda siguen subiendo y los bancos prosiguen asumiendo riesgos, «el Banco de España debería pasar de la orientación supervisora a límites de carácter obligatorio».
Criterios de la banca
El FMI apunta directamente a los criterios con los que conceden las hipotecas los bancos, que a su juicio muestran signos de que se están relajando para que cada vez más personas puedan acceder a un préstamo para comprarse una casa. Aunque la institución reconoce que en general «siguen siendo prudentes», la organización destaca que se está produciendo un «aumento reciente de la proporción de nuevas hipotecas constituidas con elevados ratios préstamo-valor». Esta ratio, al cierre de 2025, estaba cercano al 65%, lo cual no resulta preocupante, pero cada vez se conceden más créditos por encima del 80% y eso es lo que inquieta al FMI.
El FMI llama la atención sobre que cada vez se conceden hipotecas más altas en relación al valor de la vivienda
Esa ratio fue uno de los grandes problemas de la crisis de 2008. Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, en España se daban hipotecas a todo el mundo y por importes desmesurados; si el piso costaba 200.000 euros, había bancos que concedían incluso 220.000 euros de crédito (una ratio del 110%), para que el cliente pudiera pagar el piso, los impuestos y la reforma con holgura. Los riesgos que se asumían entonces eran de proporciones enormes cuando la situación económica acompañaba, hasta que todo estalló.
Estos problemas son los que pretenden evitar las citadas herramientas macroprudenciales que pide el FMI. Además, el Banco Central Europeo (BCE) también ha ejercido presión sobre el Banco de España en las últimas semanas con un informe favorable a la implantación de estas medidas en la zona del euro. La realidad es que Alemania, Italia y España son los tres únicos países de la unión bancaria que no han activado ningún tipo de límite.
Situación de la vivienda
Más allá de ello, el FMI en su informe también habla de la situación de la vivienda en España y el problema de los precios que se disparan continuamente. «El deterioro de la asequibilidad de la vivienda exige una acción más contundente para aumentar la oferta de vivienda, sobre la base de las iniciativas del Gobierno actualmente en curso», indica.
Sobre ello, la institución reclama «acelerar los planes de desarrollo urbano, liberar aún más suelo para la construcción y agilizar los procedimientos de autorización», porque, de no tomarse medidas, los precios de la vivienda seguirán al alza: «La fuerte demanda, impulsada por el crecimiento de la población, la inmigración neta y los tipos de interés más bajos, y sumada a la rigidez de la oferta de viviendas, ha llevado el aumento anual de los precios de la vivienda hasta tasas de dos dígitos. Las presiones derivadas del dinamismo de los mercados inmobiliarios urbanos y costeros están propagándose cada vez más a zonas circundantes».
Así las cosas, el FMI da la bienvenida a iniciativas del Gobierno como la empresa pública Casa 47 o el fondo España Crece que se centrará en viviendas de alquiler asequible. Pero reclama con insistencia que «la oferta de vivienda tiene que aumentar a un ritmo mucho más rápido para hacer frente al gran déficit existente, sobre todo en las zonas de gran demanda».