El mercado inmobiliario residencial parece haber entrado en un punto de inflexión tras un 2025 dorado, que ha recordado a los mejores tiempos para el negocio en la antesala de la crisis del ladrillo. En el sector ya reconocen que algo ha cambiado y que … el ejercicio en curso no será tan bueno como el pasado y más si el Banco Central Europeo (BCE) se decanta de nuevo por subir los tipos de interés en respuesta a la guerra de Irán. Pero eso solo sería otro daño colateral que no haría pasar desapercibido al elefante en la habitación que existe desde hace tiempo en el mercado: si las compraventas caen es por los altísimos precios que piden los propietarios en las principales capitales y su falta de correspondencia con la renta real de los españoles.
El retroceso de las operaciones está dejando de ser un hecho puntual. Ayer, el Instituto Nacional de Estadística (INE) reconoció una caída del 5% de las compraventas de vivienda en el mes de enero, pero hay otras estadísticas que ya apuntan desde hace meses a un agotamiento del mercado. Los Notarios, por ejemplo, que disponen de las cifras más afinadas porque tienen acceso a las escrituras públicas autorizadas por el gremio en todo el país, ya mostraron como en el último trimestre del 2025 las compras de casas empezaron a caer a nivel nacional un 1,4% en octubre, un 2,6% en noviembre y un 1% en diciembre. El Colegio de Registradores, por su parte, también apuntó a un descenso del 7% en las transacciones durante el mes de enero, una bajada algo más abrupta que la señalada por Estadística.
En el sector inmobiliario no preocupan de momento esos descensos porque no son desorbitados, pero sí permanecen alerta ante la posibilidad de que el mercado pierda fuelle. María Matos, directora de estudio de Fotocasa incide en que se está entrando en «una fase de normalización» tras un 2025 casi de récord y el mercado continuará así independientemente de que haya una escalada inflacionista de fondo. «De hecho, el freno puede venir por un agotamiento de la accesibilidad, no por un deterioro macroeconómico. Cuando el problema no está en la financiación, sino en el nivel que han alcanzado los precios, lo que ocurre es que parte de la demanda queda expulsada del mercado y la actividad se modera, aunque los precios no bajen», cuenta la experta.
Para Matos, el gran cuello de botella para el sector que también dificulta que el número de operaciones avance está en la escasez de producto. En este sentido, explica que aunque la demanda está en máximos, con un 18% de españoles interesados en adquirir una casa, y a pesar también de que las condiciones hipotecarias siguen siendo las más baratas de Europa, ese dinamismo choca contra la falta de oferta. «El desequilibrio estructural entre oferta y demanda (la demanda cuadruplica la oferta) no solo está impulsando los precios al alza, sino que está expulsando a una parte creciente de compradores potenciales, al situar muchas viviendas por encima del umbral real de acceso. Esto limita el volumen de operaciones posibles, no por falta de interés, sino por falta de producto asequible», acentúa Matos.
Las compraventas se desploman un 20% en Madrid y Canarias, dos de las regiones donde más ha subido el precio en los últimos años
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, también pone el foco del problema en la escasez de oferta, pero subraya a la par el muro que supone para muchas familias los altos precios. «A pesar de que sigue habiendo un volumen muy importante de interesados en comprar, los elevados precios de la vivienda acaban expulsando del mercado a muchos de ellos», relata, concretando casos como el de Madrid, «que han vivido un verdadero rally alcista en sus precios y que ven ahora cómo el volumen de operaciones cae un 20% interanual».
Según los datos del INE, en enero cayó el número de operaciones en hasta 12 comunidades autónomas, pero solo en Canarias (-21,9%), donde el precio también se ha disparado con especial fuerza en los últimos años, se desplomaron con más rotundidad respecto a Madrid (-19,6%). Otros descensos reseñables fueron los de Asturias (-14,7%), Castilla-La Mancha (-12,6%), Murcia (-10,7) o Comunidad Valenciana (-7,4%).
El sector denuncia que las dificultades para acceder a las viviendas llegan ya a casi todas las capas de la sociedad, incluso a los trabajadores con empleo y sueldo estable
José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) se muestra claro sobre el retroceso: «La vivienda sigue siendo poco accesible para una parte muy importante de la población, ya que los precios actuales se mantienen en niveles elevados pese a los posibles ajustes que puedan producirse». En esa línea, apunta que una amplia capa de la población, «incluso con trabajos y sueldos estables», encuentra cada vez mayores dificultades para acceder a la financiación necesaria, en un contexto en el que los costes de entrada siguen siendo elevados y el esfuerzo económico requerido supera la capacidad para comprar una vivienda.
El representante de la patronal de las agencias espera un 2026 de moderación en el número de compraventas y cree que las correcciones en los precios que se den serán limitadas. «Aunque los precios puedan experimentar ajustes, lo harán desde niveles muy altos, por lo que seguirán siendo exigentes para los compradores».
Con todo, desde la asociación sí reconocen que aunque el impacto de la guerra no se nota todavía en el comportamiento actual del mercado, a medida de que se haga notar, «aumentará el escepticismo y capacidad de inversión y gasto de la demanda, ya muy tocada por los elevados precios ante la falta de oferta y la ineficacia de las medidas implantadas hasta ahora por parte de todas las administraciones». Algo que sí podría tener un efecto algo más profundo en el dinamismo de las operaciones.