Las grandes promotoras residenciales en España mantienen el pulso comercial en un mercado que está cada vez más tensionado. Pese al encarecimiento sostenido de la vivienda y a las primeras señales de enfriamiento de la demanda, que se ha reflejado en una caída de compraventas en enero, las compañías del sector cerraron 2025 con un volumen agregado de preventas de más de 14.400 viviendas, un dato que refleja la fortaleza de la demanda y la actividad en este segmento.
De hecho, el peso de la obra nueva en el total de las operaciones ha crecido y ha pasado de ser el 21,6% en diciembre, al 23,6% en enero. En total, en el primer mes del año, se alcanzaron las 13.573 transacciones, frente a las 11.694 de un mes antes, lo que representa un incremento del 16,8%. En concreto, el conjunto de promotoras analizadas por este periódico suma alrededor de 14.425 unidades prevendidas. Neinor (con datos agregados de Aedas) lidera el ranking y alcanza las 6.032 preventas, seguida de Metrovacesa (3.095 viviendas) y Pryconsa (1.809). Este volumen pone de relieve que, incluso en un contexto de menor capacidad adquisitiva de los hogares, la obra nueva sigue canalizando una parte relevante de la demanda.
Este comportamiento contrasta con la evolución del mercado en su conjunto. La subida continuada de los precios, unida al impacto de los tipos de interés en la financiación, ha comenzado a traducirse en un ajuste de las compraventas, especialmente en el segmento de segunda mano. Sin embargo, la vivienda de obra nueva mantiene su atractivo, ya que más allá de las preventas de 2025, en el inicio del año «observamos una evolución positiva de la actividad en lo que llevamos de ejercicio, con una demanda que continúa mostrándose sólida en nuestros principales mercados«, señala Mario Lapiedra, director general inmobiliario de Neinor.
En la misma línea, desde Acciona Inmobiliaria destacan que «la evolución de las ventas este primer trimestre está teniendo un comportamiento similar al mismo periodo de 2025», lo que anticipa un ejercicio continuista en términos comerciales pese a que el esfuerzo financiero de los compradores empieza a tocar techo.
El principal factor que explica esta fortaleza es el desequilibrio entre oferta y demanda. La creación de hogares en España, impulsada por el crecimiento demográfico y la llegada de población extranjera, supera ampliamente la producción de vivienda nueva, generando un déficit estructural que presiona al alza los precios y sostiene el ritmo de preventas.
«Durante el primer trimestre de 2026 estamos constatando un comportamiento sólido de la demanda de vivienda de obra nueva. Los ritmos de venta se mantienen estables y consistentes, especialmente en los principales mercados urbanos», afirma Zacarías Zulategui, director de promoción residencial de Grupo Insur. Por su parte, Alfonso Lacasa, director inmobiliario de Gestilar, destaca que «el arranque del año confirma lo que veníamos percibiendo. Hay un mercado sólido para producto de gama media-alta. Las ventas mantienen un ritmo constante».
Subidas más moderadas
El incremento de precios sigue siendo uno de los principales retos del mercado y los datos de las promotoras muestran subidas generalizadas en 2025. Metrovacesa situó su precio medio en 358.000 euros por vivienda, mientras que Insur lo elevó hasta los 367.000 euros. En el caso de Culmia, el precio medio escaló hasta los 495.000 euros, con un incremento superior al 35%, mientras que Gestilar alcanzó los 600.000 euros de media.
Este encarecimiento responde a múltiples factores. «El crecimiento de la demanda está por encima de la capacidad de producción de nuestra industria, a lo que se suma la carestía del suelo, el incremento de costes de construcción y previsiblemente de los financieros«, explica Álvaro Marcos, director comercial y de marketing de AQ Acentor.
No obstante, el sector comienza a detectar señales de moderación. «No hay indicativos de un cambio de tendencia en los precios, aunque quizá sí una potencial moderación en las subidas, dada la elevada tasa de esfuerzo que los niveles actuales están suponiendo para las familias», añade Marcos.
Cristina Ontoso, directora Comercial y de Marketing de Culmia, destaca que «la formación de entre 240.000 y 250.000 hogares anuales contrasta con una producción de apenas 100.000 viviendas, lo que ha generado un déficit acumulado cercano a las 700.000 unidades desde 2020. En este contexto, la obra nueva se posiciona como un activo escaso, lo que refuerza su capacidad de absorción». Por eso, la experta señala que «las perspectivas apuntan a nuevas subidas de precios en 2026, aunque a un ritmo más moderado».
Por su parte, Pryconsa destaca que, aunque el volumen de consultas se mantiene elevado, con 15.000 intereses registrados en el primer trimestre, la oferta sigue siendo insuficiente para absorber toda la demanda existente. En mercados concretos, el dinamismo es incluso mayor. «En Sevilla el ritmo de ventas se sitúa por encima de las cifras de 2025, evidenciando una demanda sólida y un ciclo de actividad muy dinámico», apunta Concha Carrión, directora comercial y de marketing de Vía Ágora, quien añade que en Madrid la escasez de producto sigue impulsando el interés comprador. «Se construye menos vivienda de la que realmente se necesita, y eso se hace especialmente evidente en mercados con alta demanda», señalan desde Exxacon, que apunta a ciudades como Madrid o Málaga como ejemplos de esta tensión.
Esta situación no solo mantiene elevados los precios, sino que también condiciona el acceso a la vivienda para una parte creciente de la población. «El acceso a la vivienda continúa siendo un reto para parte de la población, algo que solo podrá resolverse aumentando progresivamente la oferta», subrayan desde Metrovacesa.
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