La banca española da por finalizada la guerra hipotecaria. Las entidades financieras han dejado atrás la agresividad comercial en la que habían competido en los últimos meses: tipos de interés ultrabajos en los préstamos para adquirir vivienda con el objetivo de ganar clientes. Las amenazas de inflación por el aumento de precios derivado del conflicto en Oriente Próximo y unos márgenes más estrechos han llevado a las entidades a replegar posiciones. Pero los hogares que estén pensando en hipotecarse todavía pueden encontrar tipos de interés por debajo del 3%, si cumplen con el perfil.

“La guerra hipotecaria generalizada ha terminado. La competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio. En las últimas semanas se aprecia un giro al alza en el precio de las hipotecas, aunque no hablamos todavía de un encarecimiento abrupto ni homogéneo para todos los tipos de clientes. Los movimientos iniciales mueven entre 0,15 y 0,2 puntos porcentuales en las ofertas comerciales más sensibles, especialmente en los perfiles que no son excelentes”, explica Pablo Vega, experto en finanzas del comparador hipotecario Roams.

El encarecimiento del mercado hipotecario en los últimos meses es un hecho. Según las últimas cifras disponibles que ofrece el Banco Central Europeo (BCE) el precio medio de las hipotecas en España se situó en el 2,75% en febrero, lo que supone el nivel más alto desde abril del año pasado. El contexto macroeconómico ayuda a entender este punto de inflexión. A comienzos de año, el mercado descontaba posibles bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo. En la lógica empresarial bancaria, si los tipos de interés del futuro van a ser más bajos de lo que están ahora, se pueden realizar ofertas más agresivas.

Sin embargo, el conflicto armado en Oriente Próximo y su impacto en los precios de la energía han reactivado los temores inflacionistas. El bloqueo del estrecho de Ormuz, que ha provocado el encarecimiento del petróleo, ha llevado a los mercados a revisar sus expectativas, y ahora el escenario contempla incluso nuevas subidas de tipos, en lugar de recortes. Eso implica que, si las tasas en el futuro serán más altas, los bancos replieguen las armas con las que competían hasta ahora para ser más prudentes ante un escenario más complejo. Sobre todo en las ofertas a tipo fijo. El euríbor, el índice al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas variables, también refleja ese cambio de tendencia. En enero cerró en el 2,25% y en abril escaló hasta el 2,75%, medio punto porcentual más solo tres meses después.

Una comparativa entre los precios de septiembre de 2025 con los actuales muestra que entidades como el Santander, Bankinter, el BBVA, Openbank o Unicaja han subido los precios entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales en sus hipotecas a tipo fijo, que son las más demandadas, incluso cumpliendo todos los requisitos de vinculación. En estos momentos, las mejores propuestas son las de Banca March (3,01% cumpliendo todos los requisitos), Ibercaja (3,25%) y Kutxabank (3,42%). No obstante, hay que tener en cuenta que los precios que muestran las entidades en sus páginas web son orientativos: el tipo de interés final que ofrecen a cada cliente varía en función del perfil financiero, en el que se tiene en cuenta el precio del inmueble, el ahorro disponible, la capacidad financiera y la solvencia. Y aquí los expertos financieros y los propios bancos explican que todavía hay oportunidades.

Ofertas seleccionadas

La mayor prudencia de la banca no significa que las hipotecas hayan dejado de ser atractivas o que el crédito se esté cerrado. “No estamos viendo una subida relevante de tipos, sino un mayor foco en la solvencia, estabilidad laboral y capacidad de ahorro. Los bancos están siendo más selectivos, no necesariamente más caros. Antes era una guerra abierta de precios ahora es una guerra de segmentación. Los bancos ya no bajan precios para todo el mundo, afinan mucho más el perfil que quieren captar. Para estos perfiles concretos siguen ofreciendo condiciones muy agresivas. La clave hoy no es encontrar el mejor banco, sino el banco que quiere tu perfil en este momento”, explica Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca.

En ese sentido, las fuentes bancarias consultadas coinciden en el diagnóstico. Aunque algunos bancos, como Bankinter o el BBVA, han asegurado públicamente que se han retirado de la guerra hipotecaria al considerar que las ofertas ultrabajas no tenían sentido, otros bancos están aprovechando para ofrecer tipos todavía bajos para captar perfiles solventes. “El sector ha entrado en una fase de competencia crónica, donde no existen batallas puntuales por el precio, sino que es más bien una carrera de fondo sin que se visualice la línea de meta”, explica Pedro Rodríguez Poza, jefe de desarrollo de negocio de particulares de Ibercaja.

“Mientras algunos bancos han optado por reducir voluntariamente su actividad hipotecaria al considerar que los niveles de precios no compensan adecuadamente el riesgo asumido, otros siguen apostando por el crecimiento para ganar cuota de mercado. Creemos que habrá una mayor disciplina en precios y un enfoque más selectivo en la concesión de hipotecas, con una clara prioridad por la rentabilidad frente al volumen”, apuntan fuentes del mercado.

Ese cambio de enfoque también se aprecia en los criterios de concesión. Según la última Encuesta de Préstamos Bancarios publicada por el BCE, las entidades endurecieron ligeramente las condiciones para conceder hipotecas durante el primer trimestre de 2026 por la percepción de un aumento del riesgo y prevén seguir endureciéndolas en los próximos meses. “Los tipos de interés que se pueden encontrar en la actualidad en el competitivo mercado hipotecario, con alta probabilidad, será difícil que se mantengan en los próximos meses”, advierte Poza.

En la práctica, eso implica que los hogares con empleo estable, ingresos elevados, capacidad de ahorro y margen para contratar productos vinculados continúan teniendo acceso a ofertas competitivas, mientras que los perfiles más ajustados encuentran tipos más altos o mayores dificultades para acceder al crédito.

Encarecimiento de la vivienda

Pese al cambio de ciclo, los expertos no consideran que sea un mal momento para hipotecarse. De hecho, más allá de los precios, apuntan que el principal desafío al que se enfrentan quienes estén pensando en adquirir una vivienda es el encarecimiento de los inmuebles. La escasez de oferta en las grandes ciudades y el fuerte aumento de precios elevan el importe medio de las operaciones y obligan a las familias a aportar cada vez más ahorro previo para poder acceder a una hipoteca en buenas condiciones.

“Sigue siendo un buen momento para hipotecarse, se pueden encontrar tipos cercanos al 2% e incluso un 3% es un buen precio a largo plazo. Además, con un mercado de alquiler complicado y una oferta de vivienda escasa que presiona los precios al alza, comprar ahora puede ser mejor que esperar. La subida de tipos puede ayudar a enfriar ligeramente el mercado y moderar precios”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.

En ese sentido, los expertos consultados recuerdan que una hipoteca se puede renegociar posteriormente a la baja cuando el contexto macroeconómico empuje al banco central a bajar los tipos de interés. También pueden cambiarse de entidad pasado un tiempo si encuentran un banco que ofrece mejores condiciones. Pero ante la escasez de vivienda, una vez que se ha encontrado un inmueble que encaja por precio, ubicación y características, el riesgo es que más adelante no vaya a estar disponible.

“Los inmuebles están en niveles muy altos, con incrementos de dos dígitos, y eso lleva a los bancos a ser más prudentes. Incluso hay entidades que están reduciendo su actividad hipotecaria por el riesgo en los importes. Aun así, la banca sigue interesada en conceder hipotecas y cada vez recurre a más intermediarios para captar buenos clientes”, añade Gulias.

En cualquier caso, y por dar una comparativa, España mantiene una posición de precios bajos en las hipotecas dentro de Europa. A pesar del reciente encarecimiento, el mercado hipotecario español ofrece los terceros tipos de interés más bajos de la zona euro, solo por detrás de Malta (los tipos de interés medios son del 2,05%) y Bulgaria (2,47%) reflejo de una competencia bancaria que, aunque menos agresiva, ha dejado una batalla mucho más silenciosa y selectiva por captar a los clientes más solventes.