La maquinaria del Banco de España trabaja a pleno rendimiento para decidir si limitar legalmente o no la concesión de las hipotecas de más riesgo, en pleno bum del precio de la vivienda. En el informe semestral de estabilidad financiera, la institución ha analizado que establecer este tipo de medidas (conocidas en el sector como borrower based measures) provocaría efectos diversos en los distintos grupos de edad. El más destacado, que retrasaría la adquisición de vivienda y provocaría un incremento en los gastos de alquiler de los jóvenes, habitualmente considerados como el grupo de edad con más dificultades de acceso, así como menor consumo y mayor ahorro en este rango de edad.
Daniel Pérez Rey, el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, ha explicado en la presentación del informe este jueves que el Banco de España aún no ha tomado una decisión sobre la introducción de unas medidas que impedirían a los bancos conceder hipotecas por encima de determinado porcentaje de valor del inmueble o en relación con la renta de los compradores. Ha asegurado que ultiman los trabajos para elaborar un marco analítico para decidir, en un futuro, si conviene o no tomar estas medidas.
Además de las diferencias por grupos de edades, el informe del Banco de España también apunta que estas medidas provocarían, de manera general, una reducción en la tasa de hogares con vivienda en propiedad y una reducción en el precio de la vivienda. Pero también incrementaría el número de hogares en alquiler y elevaría el precio de los arrendamientos, ya en niveles elevados. El Banco de España responde así a las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional para que tome medidas en este sentido, como ya han hecho la mayoría de los países europeos.
Pérez Rey ha asegurado que el Banco de España no tiene urgencia para tomar decisiones, dado que no ven desequilibrios en el sector financiero ni en el inmobiliario que induzcan a pensar en la formación de una nueva burbuja inmobiliaria. Con respecto al precio de la vivienda, esta institución reconoce que es elevado, pero señala que aún está lejos de los niveles de pinchazo de la burbuja inmobiliaria y lo sitúa, concretamente, a la par que en 2004.
El informe también recuerda que los criterios de concesión de hipotecas se encuentran también lejos del pico de la burbuja, si bien se han relajado ligeramente en el último año. Por ejemplo, señala que la relación entre el préstamo y el precio del inmueble se encuentra en el 81,2% (el mismo nivel que en 2024) mientras que en 2006 estaba en el 107%. También que el vínculo entre el préstamo y el valor del inmueble está en el 70,2%, frente al 68% de un año antes y del 74,5% de 2017. Y que la relación entre el préstamo y la renta del hogar ha pasado en un año de 4,1 veces a 4,4, cuando en 2006 alcanzaba ya el 7.
Igualmente, otro de los argumentos para descartar una burbuja inmobiliaria está en una expansión del crédito bancario controlada en relación al Producto Interior Bruto (PIB) y al saldo de crédito bancario, así como en cuanto al nivel de endeudamiento de los hogares. Todo ello lleva al Banco de España a considerar que el riesgo inmobiliario para la estabilidad financiera está contenido.
El informe de la institución que pilota José Luís Escrivá también analiza el otro gran foco de temores para el sector financiero, el crédito privado. Subraya, en este sentido, que la exposición en España es limitada y muy inferior a otros países europeos o a Estados Unidos. Así, incide en que los fondos de crédito privado que prestan a empresas españolas son en su mayoría extranjeros y, a diferencia de las que acuden a los canales bancarios habituales, son empresas más jóvenes y menos rentables, pero no más arriesgadas.
Con respecto a las conexiones entre las entidades financieras y esa banca en la sombra, calcula que está de media en el 10%. Y que las entidades más grandes son las que tienen una mayor actividad en este sentido. Con respecto a 2019, el peso de este tipo de vehículos en la cartera de los bancos no ha crecido sustancialmente y estas siguen estando dominadas por inversiones en deuda pública.
El Banco de España sí alerta de las vulnerabilidades de este sector financiero no bancario a nivel global respecto a correcciones en los mercados financieros. Y que estos pueden afectar a los bancos tradicionales a través de estas interconexiones. Pero también indica que los fondos domicilializados en España tienen un perfil de riesgo más contenido y que, pese a que el crédito privado a empresas ha crecido en los últimos años para complementar al bancario, aún tiene un peso reducido y no muestra las vulnerabilidades de EE UU.
Finalmente, Pérez Rey también ha defendido el papel de las entidades nacionales, como el Banco de España, a la hora de determinar los colchones de capital de riesgo macroprudencial, en pleno debate en la Unión Europea sobre la simplificación en la regulación financiera y cuando algunos bancos abogan por eliminarlos. En el caso de España, por ejemplo, los bancos deben dotar este colchón de capital desde 2026 con un 1% de sus activos.
Para Pérez Rey, resulta imprescindible que el Banco de España y otras entidades análogas retengan esta potestad. En su opinión, la falta de conclusión en la unión bancaria o la ausencia de una unión fiscal en la UE obligan a que sean estas instituciones las que tengan un análisis más directo de los riesgos macroprudenciales que afrontan los bancos en cada país.