El Banco de España continúa con el proceso de creación de un marco analítico que le permite imponer límites a los estándares crediticios de los bancos, aunque ahora ha puesto el énfasis en qué efectos tendría en otros ámbitos del mercado inmobiliario como el acceso a la vivienda de determinados colectivos.
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«El Banco de España ha continuado trabajando en el análisis de los posibles efectos de la introducción de límites sobre las condiciones de concesión de préstamos hipotecarios», recoge el supervisor en la edición de primavera de su Informe de Estabilidad Financiera, publicado este 14 de mayo.
No obstante, aunque el organismo afirma que este tipo de medidas entrañan «beneficios» para la estabilidad financiera y «pueden mejorar la resiliencia financiera de hogares y bancos», también tienen «costes» asociados a las restricciones que imponen sobre las decisiones individuales de los hogares. Sobre todo,
«Resulta esencial comprender bien sus efectos y analizar qué calibraciones de los límites llevarían a que el balance agregado de beneficios y costes resulte favorable a la adopción de estas medidas», ha determinado el Banco de España. En su análisis preliminar, los límites a los criterios de concesión conllevan costes en términos de acceso al crédito hipotecario, que deben considerase en una evaluación conjunta de esos beneficios y costes.
Los estudios en marcha están analizando el impacto de estos topes a las hipotecas sobre la tasa de propiedad, los precios de compra y alquiler, el consumo y el bienestar de los hogares.
En concreto, la activación de estas medidas desplazaría parte del mercado de la vivienda de la compra al alquiler. No obstante, los impactos son heterogéneos por grupos de prestatarios. Se estima que los hogares más jóvenes, como consecuencia del menor acceso a crédito hipotecario, reducirían su consumo, trasladando esos recursos hacia el ahorro y posponiendo la decisión de compra de vivienda. Sin embargo, una vez se logra acceder a ella a edades más avanzadas, el consumo de los hogares aumentaría.
Debido a que el diseño de estas medidas permite flexibilidad, el Banco de España ha indicado que sería posible imponer límites menos restrictivos o excepciones a ciertos colectivos de hogares, lo que mitigaría los impactos más negativos por grupos de población especialmente vulnerables y permitiría una «implementación más eficiente».
Dado que el análisis tiene que ser «preciso y robusto», el supervisor considera necesario seguir desarrollando el marco metodológico y no tiene un horizonte temporal para activar este tipo de topes. «En caso de una eventual adopción de estas medidas, es importante una calibración cuidadosa y flexible, que permita maximizar los beneficios en términos de estabilidad financiera minimizando dichos efectos colaterales», insiste.
Analizando la capacidad financiera y el acceso a la vivienda, el Banco de España ha realizado un estudio sobre las diferencias en el acceso a la vivienda deseada en función de la situación económica. Así, los hogares con «alta capacidad financiera» pueden comprar vivienda a precios muy similares (1.000 euros de diferencia en términos medianos) a los deseados. En cambio, los hogares con baja capacidad financiera compran mediante hipoteca «sistemáticamente» por debajo del precio deseado, estando la mediana entre el precio de compra y el deseado en 45.000 euros.
Asimismo, el análisis del supervisor indica que la probabilidad media anual de un hogar con alta capacidad financiera que viva en régimen de alquiler y transite hacia una vivienda con hipoteca es del 8,4%. En hogares de baja capacidad financiera, la probabilidad baja al 2,8%.
El mercado inmobiliario se mantiene en niveles contenidos
El informe del Banco de España recuerda que el mercado inmobiliario español mantuvo un elevado dinamismo en 2025, con cerca de 750.000 compraventas de viviendas, aunque la evolución reciente apunta a una cierta estabilización de la actividad; y que los precios crecieron con fuerza (12,7% nominal y 9,7% en términos reales), aunque de forma desigual entre territorios, debido a que el ritmo de construcción de vivienda nueva sigue siendo inferior a la creación de nuevos hogares. Una situación que ha agravado los problemas de acceso a la vivienda en España.
Sin embargo, el organismo recuerda que los siguen siendo inferiores a los alcanzados antes de la crisis financiera de 2008 y que el crédito hipotecario también se encuentra en un nivel más moderado respecto a etapas expansivas anteriores, por lo que el mercado de la vivienda sigue lejos de una situación de burbuja.
«En conjunto, el indicador sintético de riesgos del mercado inmobiliario, que toma una perspectiva amplia de los distintos factores de demanda y oferta que afectan a este sector, se mantiene en niveles contenidos, comparables a los de comienzos de los años 2000. Esto es debido a la buena situación financiera de los hogares, a criterios de concesión de crédito hipotecario prudentes y un nivel reducido de actividad de promoción y construcción», insiste el supervisor de la banca.
No obstante, el supervisor dirigido por José Luis Escrivá también sitúa al mercado de la vivienda y los problemas de vulnerabilidad como uno de los principales factores de riesgo para el crecimiento de España a medio plazo, junto con las vulnerabilidades fiscales, la ciberseguridad y los relacionados con la transición a un sistema financiero más digitalizado y al auge de los mercados de criptoactivos, como la expansión de ‘stablecoins’ globales.