El mercado de compraventa de vivienda ha entrado en un nuevo ciclo y el motivo no ha sido la guerra en Irán. Las operaciones empezaron a caer ya en el último trimestre del año pasado, como recogieron los notarios, y no han dejado de … hacerlo hasta el día de hoy. Mientras el Consejo General del Notariado tiene anotados cinco meses consecutivos de descensos en las operaciones (de octubre de 2025 a febrero de 2026), el INE computó ayer el mes de marzo como el tercero seguido en el que las firmas para comprar una casa cayeron, esta vez un 2,2%.
La diferencia está en que el CGN se nutre para hacer su estadística de las operaciones de compraventa que se firman ante notario, y el INE recoge los datos de los contratos depositados en los Registros de la Propiedad, dos acciones que ocurren en momento distinto, por lo que al final ambas estadísticas acaban siendo diferentes mes tras mes. Sea como fuere, en el sector inmobiliario reconocen que el mercado ha tocado techo y en ello influyen distintos factores. Pero hay uno que resalta por encima de todos: los precios imposibles que piden ya los propietarios, sobre todo, en las grandes capitales.
No es baladí el efecto. El portal inmobiliario Idealista incidió la semana pasada en que el ‘stock’ de pisos en venta en las principales ciudades españolas empieza a crecer fruto de la parálisis de las operaciones, destacando el caso de Madrid donde se alza un 17%. También Valencia (13%), Santander (6%), Barcelona (6%), Sevilla (5%), Málaga (3%) y Santa Cruz de Tenerife (2%) han visto aumentar el número de casas que están puestas a la venta en sus mercados, pese a que a nivel nacional hay un 10% menos de producto respecto a hace un año, según los datos del primer trimestre.
Tras conocer ayer las cifras del INE, el portal inmobiliario ha vuelto a insistir en la misma idea sobre el motivo por el que bajan las operaciones y además apunta a que podría producirse una estabilización de precios tras años de subidas incesantes. «Los altos precios alcanzados por la vivienda, sobre todo en los mercados más dinámicos, y el encarecimiento de la financiación parecen ser los responsables de la retirada de la demanda y adelantan una estabilización de precios a medio plazo», apunta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, que enmarca su previsión en los 8 meses consecutivos de caídas que se registran en los mercados más grandes.
10%
obra nueva
La compraventa de vivienda de obra nueva cae un 10% en marzo por la falta de producto disponible en el mercado
Fotocasa también habla de «nuevo ciclo» para el mercado inmobiliario residencial, pero da una visión positiva y dice que este mantiene un notable dinamismo, «con un volumen de compraventas muy elevado que prolonga la inercia positiva iniciada en 2025», según María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. «Estamos a las puertas de un cambio de ciclo impulsado por el mercado hipotecario que comienza a mostrar ciertos ajustes. Tras un año de intensa competencia bancaria, las entidades están evolucionando hacia una posición más prudente, con productos más equilibrados y adaptados a un entorno de mayor estabilidad monetaria. Este cambio podría traducirse en una ligera moderación del ritmo de concesión de hipotecas en los próximos meses», explica la experta.
A ello, Matos añade otro elemento crucial. La caída de un 10% (13.057 operaciones en marzo) de las ventas de vivienda de obra nueva, fruto de la menor salida de producto al mercado. En ello también incide Yogi Thadhani, country manager de Finteca, quien compara esta estadística con el 0,2% que crece la venta de pisos de segunda mano, y cree que este diferencial refleja un «problema estructural» del mercado: «La obra nueva va a un ritmo totalmente distinto a la vivienda usada. El que se haya caído desplomado, en este caso alrededor de un diez por ciento, hace que la falta de suelo, unido al encarecimiento de los costes, hacen que este segmento se vea totalmente estancado», señala.
El efecto de la guerra
¿Qué ocurrirá en los próximos meses? Matos de Fotocasa apunta a que ahora sí que podría entrar en juego la circunstancia de la guerra, porque puede derivar en un repunte inflacionista con impacto directo en el mercado inmobiliario. «Un encarecimiento de los costes de construcción dificultaría la generación de nueva oferta y, en paralelo, un posible endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE podría encarecer de nuevo la financiación, afectando especialmente a la demanda más dependiente del crédito, que en estos momentos representa al 75% de los compradores», pronostica.
Por su parte, el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, apunta a la misma idea, porque recuerda que las tensiones geopolíticas ya comienzan a reflejarse en la evolución del euríbor. «La incertidumbre internacional y, sobre todo, la persistente falta de oferta seguirá condicionando la evolución del mercado residencial a corto plazo», prevé.