La incertidumbre global por la Guerra en Irán, la consecuente subida de precios de la energía y las dudas sobre los tipos de interés no parecen ser una barrera para los grandes inversores interesados en el mercado inmobiliario español. Diferentes expertos consultados por CincoDías pronostican que 2026 será uno de los ejercicios que más volumen de transacciones acumulen o, incluso, el mayor de la serie histórica.

No existe una estadística oficial sobre el volumen de inversión en el mercado de los grandes inversores que adquieren hoteles, edificios de oficinas, logística, bloques de vivienda para alquiler, centros comerciales o residencias de estudiantes, entre otros activos. Pero diferentes consultoras especializadas aportan sus propias estimaciones, que pronostican unas cifras de alrededor de 20.000 millones de euros en transacciones y un alza que puede rondar entre el 15% y el 20% interanual.

Diversas grandes operaciones como la venta de las viviendas en alquiler de Fidere (Blackstone) a Brookfield, los centros comerciales de la familia Balkany a Norges Bank, o el esperado movimiento corporativo de Blackstone en su hotelera HIP, refuerzan las cifras al alza en el mercado.

Gonzalo Ladrón de Guevara, codirector ejecutivo de mercado de capitales en Savills, señala que en su firma estiman una inversión que se acercará a los 20.000 millones de euros, después de un primer semestre con 12.400 millones -más de un 50% de crecimiento interanual-. Para este experto, la cifras reflejan un mercado en fase expansiva, con elevada liquidez: “España es ya un mercado estratégico para la inversión inmobiliaria a largo plazo, con capacidad para absorber grandes volúmenes de capital y ofrecer estabilidad y crecimiento sostenido”.

Para Ladrón de Guevara, en 2026 previsiblemente se llegará a un récord histórico, salvo que se se produzca un episodio geopolítico de gran impacto que genere incertidumbre y frene la toma de decisiones. “Estamos en una fase del ciclo aún con recorrido en determinados sectores donde sigue habiendo un desequilibrio entre demanda y oferta y nuestras previsiones actuales para 2027 y 2028 son de crecimiento y consolidación”, subraya.

“Existe una alta probabilidad de que 2026 cierre como uno de los mejores ejercicios de la serie histórica en términos de inversión inmobiliaria”, apunta, por su parte, Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers. “El volumen alcanzado en el primer semestre ya sitúa al mercado en niveles excepcionalmente elevados y refleja el atractivo de España para el capital internacional, apoyado en factores como el crecimiento económico, la fortaleza del sector turístico, la elevada demanda residencial y el desarrollo de segmentos alternativos. La evolución del contexto geopolítico será clave para confirmar este escenario”, explica.

Diferentes firmas pronostican que el volumen de transacciones llegará a los 20.000 millones en 2026

“Somos optimistas”, coincide José Manuel Pardo, director de mercado de capitales de JLL. Los datos recopilados por esta consultora indican que el primer semestre ha sido el mejor de la historia (superando al de 2022) y todo apunta a que 2026 cerrará como un año de fuerte crecimiento para la inversión inmobiliaria. “Hay mucho apetito inversor, grandes transacciones en el mercado en sus fases finales. Este caldo de cultivo podría incrementar la inversión para 2026 en cerca de un 25%-30%”, considera.

El conflicto no frena

La intervención militar de Estados Unidos e Israel a finales de febrero en Irán y que todavía arrastra las consecuencias en el Estrecho de Ormuz, ha abierto muchas dudas en la economía global. Carlos Bardavío, socio responsable de inmobiliario en KPMG, recuerda que la guerra -con vaivenes sobre una tregua- no ha frenado por ahora la inversión inmobiliaria en España, pero sí ha introducido un factor de incertidumbre adicional. “El principal riesgo no es el conflicto en sí, sino que provoque un repunte sostenido del precio de la energía y de la inflación que obligue al Banco Central Europeo a mantener tipos elevados durante más tiempo”, destaca. “Mientras ese escenario no se materialice, España seguirá siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa gracias a la fortaleza de sus fundamentales, especialmente en hoteles, logística y living [residencial]”, agrega.

“El efecto real sobre la inversión no va a ser un frenazo, sino operaciones que tardan más en cerrarse, más cobertura de tipos y compradores afinando mucho más el underwriting [el riesgo]”, afirma Miren Tellería, responsable de inmobiliario en PwC, sobre el escenario global de incertidumbre. “Donde sí se nota es en los costes y valoraciones: la guerra ha traído problemas de suministro, materiales y energía más caros, y todo eso acaba en un coste de construcción mayor”, asegura. “Ahí estamos siendo claramente más conservadores”. Además, esta directiva asevera que con el riesgo de subidas de tipos encima de la mesa, todo el mundo está descontando algo a las tasaciones: “No es un ajuste que veas en la valoración publicada, es una corrección que el comprador aplica en su propio underwriting, del orden de un 10%”.

El principal riesgo no es el conflicto en sí, sino que provoque un repunte sostenido del precio de la energía

Carlos Bardavío, socio de KPMG

Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario en la consultora EY, subraya que la combinación de la guerra de Irán y el giro al alza de los tipos ha frenado la recuperación que el mercado inmobiliario europeo había construido a cierre de 2025, con cifras en declive en Alemania, Francia y Reino Unido. Así, a nivel europeo percibe que para el resto del año la lectura es de cautela, no de crisis. “Los fundamentales, valores estabilizados, rentas al alza por la escasez de nueva oferta y capital institucional que sigue entrando con fuerza en living [residencial], que ya concentra más del 20% de la inversión, permanecen intactos, y el propio BCE frenó las subidas en julio ante la moderación de la inflación. En EY vemos, por tanto, un mercado que retrasa decisiones más que las cancela: si la tensión geopolítica y energética se estabiliza, la inversión debería retomar la senda de recuperación”.

“Lo verdaderamente relevante es el diferencial con Europa: mientras la Eurozona retrocede de media un 23% por la incertidumbre geopolítica y el giro al alza de tipos, España acelera y se sitúa un 72% por encima de su media de los últimos cinco años, consolidándose como uno de los mercados más dinámicos y resilientes del continente”, asegura García-Mateo, quien recuerda que el motor en las operaciones es el segmento residencial, que capta en torno al 38% de todo lo transaccionado.

Para Bardavío, España es actualmente uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, apoyado en el descenso y estabilización de los tipos de interés, la recuperación de la financiación bancaria y alternativa, la fortaleza del turismo, el crecimiento demográfico y presión de demanda residencial, la escasez de producto en varios segmentos, y el mayor crecimiento económico que la media europea.

Patricia Martín, codirectora de inversión en oficinas de Cushman & Wakefield, subraya igualmente que el entorno geopolítico y la evolución de los tipos de interés introducen volatilidad y pueden afectar al coste de financiación y a las rentabilidades exigidas por los inversores. “Sin embargo, hasta el momento, su impacto sobre la actividad inversora en España ha sido limitado. Las rentabilidades se mantienen estables en las diferentes tipologías de activos y la elevada liquidez disponible continúa favoreciendo la entrada de capital en el inmobiliario”. Martín calcula que la el volumen de inversión en España aumentará en 2026 entre un 15% y 25% respecto a 2025; “tiene una elevada probabilidad de situarse entre los años récord de inversión inmobiliaria”.

Tellería, de PwC, indica que 2026 puede ser año récord: “pero yo sería prudente”. Esta experta recuerda que el máximo sigue siendo el de 2018 con 20.000 millones. “Va a ser un año muy gordo de operaciones, eso desde luego, pero tendría más cautela al hablar de cambio de ciclo”.

Las grandes inversiones

Para García-Mateo, de EY, 2026 será “sin duda” un año histórico de inversión. “El excelente comportamiento del mercado inmobiliario español no responde a un fenómeno especulativo, sino a una combinación poco habitual de fundamentales muy sólidos: España está creciendo por encima de la mayoría de economías europeas, sigue ganando población y empleo, atrae cada vez más capital internacional y, al mismo tiempo, la nueva oferta inmobiliaria es insuficiente para absorber la demanda pujante en muchos segmentos”, afirma. “Esa combinación de crecimiento económico, fortaleza demográfica, escasez de producto y elevada liquidez inversora está impulsando el comportamiento de la vivienda, los hoteles, los centros comerciales, la logística y las oficinas prime. En definitiva, España ha dejado de ser un mercado periférico para convertirse en uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria de Europa”, añade.

España ha dejado de ser un mercado periférico para convertirse en uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria de Europa

Javier García-Mateo, socio de EY

En lo que queda de año, se tiene que concretar una operación muy relevante. Blackstone quiere ejecutar la desinversión de su hotelera barcelonesa HIP, valorada entre 6.000 y 6.500 millones. El fondo de Nueva York busca una salida en este coloso hotelero, utilizando la vía del dual track: estreno en Bolsa o venta. Actualmente, este gigante trabaja con un potencial debut bursátil en este otoño, pero diversas fuentes no descartan que finalmente se decante por una transacción de su 65% del capital, en este caso con su socio el fondo soberano de Singapur GIC, que ya ostenta el otro 35%, como principal candidato.

Pero este año ha habido otras grandes operaciones en el mercado, poco vistas habitualmente. En residencial en alquiler, el fondo canadiense Brookfield desembolsó 1.050 millones a Blackstone por las casas de la sociedad Fidere. Se espera que Norges Bank, asociado con Azora, pueda comprar igualmente los activos de Greystar y Vía Célere. En ese sentido, otra de las grandes transacciones fue la de la compra de la vivienda libre de Avalon a Ares por parte del fondo de pensiones canadiense Hoopp por 630 millones.

Hasta hace no mucho, era impensable en España una transacción del tamaño de la ejecutada en la reciente compra de los centros comerciales de los Balkany por parte de Norges Bank y su socio Sonae Sierra por 1.520 millones, y menos aún en el sector retail, que ha vuelto a revivir.

Qué interesa

Tellería explica que a los grandes inversores les interesa realizar compras de todo lo que se pueda contar como tesis macroeconómica, que responda a una tendencia estructural. “Manda el living, con más de 4.000 millones y un 38% del semestre. Detrás está la demografía pura y dura, con un déficit de más de 700.000 viviendas y una necesidad de entre 150.000 y 200.000 nuevas unidades al año. A partir de ahí, basta con mirar cómo se construye nuestro PIB para saber qué activos van a tirar: si la economía española se apoya en turismo, servicios y consumo, el capital acaba yendo a hospitality [hoteles] y a logística”, destaca. “Y luego están los data centers, que son la gran historia de fondo, aunque todavía no tienen el tamaño que deberían si nos comparamos con otras geografías. El cuello de botella lo tenemos en la energía y en el acceso a red, no en la demanda ni en el capital, que está esperando. Por ubicación estratégica, conectividad y capacidad de renovables, España debería estar liderando esa inversión en Europa, y en el momento en que se resuelva el acceso a energía es probablemente el activo con más recorrido de todos”.

Quién compra

Un reciente informe de CBRE recoge que el capital institucional se consolidó como el principal actor en las transacciones, con cerca de una cuarta parte de la inversión (23%), impulsado por operaciones corporativas. Le siguen las socimis (20%) y los gestores de activos (17%). Por países, el inversor nacional lideró el mercado con casi la mitad del volumen total, por delante del capital canadiense (17%) y el estadounidense (10%).

Pardo, de JLL, detalla que los principales compradores en España siguen siendo los grandes fondos institucionales internacionales, que, a cierre del primer semestre han concentrado cerca del 60% del volumen transaccionado: “Este perfil ha liderado las operaciones de mayor volumen. Junto a ellos, los patrimonios privados y los operadores continúan desempeñando un papel muy relevante, especialmente en el mercado hotelero”.

Díaz, de Colliers, coincide en que el mercado continúa atrayendo una combinación de capital nacional e internacional, y destaca que los fondos institucionales (las grandes firmas) mantienen un papel protagonista, especialmente en living, activos alternativos y estrategias core y core-plus (que pagan más por activos estables). “A su vez, family offices, patrimonialistas, socimis, promotores y cadenas hoteleras continúan buscando oportunidades en sectores como hoteles, retail prime, oficinas y activos sanitarios”.

Ladrón de Guevara, de Savills, avanza además una nueva tendencia y es que el capital familiar está más interesado y se asocia con gestoras especializadas. “Hay interés por parte de todos los perfiles, pero lo que vemos diferencial es que el capital privado se está institucionalizando cada vez más. La asociación entre gestor institucional e inversor privado se está intensificando en centros comerciales, en promoción residencial y también en oficinas”.