La crisis del alquiler se agrava. Miles de viviendas se esfumarán del mercado en los próximos meses y pasarán al segmento de propiedad. Se trata de las carteras millonarias que han puesto a la venta grandes inversores como Blackstone, Cerberus o proyectos concretos como el de Hines en Madrid.

«Los precios a los que se comercializan estos portfolios solo tienen lógica para que los compre otro inversor que posteriormente los privatice», apunta un experto del sector a este medio. Privatizar en la jerga del sector significa que estas viviendas se irán vendiendo de forma unitaria a particulares, por lo que saldrán de forma definitiva del mercado del alquiler.

«Una vez venzan los contratos esos pisos se comercializarán uno a uno, ese es el negocio que ofrece una mayor rentabilidad ahora mismo», apunta otro directivo inmobiliario, que asegura que el contexto regulatorio que rodea al mercado del alquiler tampoco incentiva que los fondos sigan apostando por el alquiler tradicional en España.

Hasta ahora, la mayor destrucción del stock del alquiler se estaba dando en Cataluña, primera región donde se declaró zona tensionada y se aplicó la limitación de los precios dentro del paraguas de la Ley de Vivienda. Ahí, fondos como Patrizia, Blackstone o Azora están vendiendo directamente las viviendas a particulares.

Ahora, esta tendencia llega también a Madrid, el otro gran mercado con mayor tensión en precios por la elevada demanda frente a una oferta que difícilmente crece. Concretamente, hay procesos en marcha que suman alrededor de 9.000 unidades. Se trata de las carteras de Blackstone y Cerberus. El fondo estadounidense ha contratado a JLL y Eastdil para desinvertir una cartera de 5.200 unidades que se engloban dentro de la socimi Fidere y se encuentra repartidas entre Madrid y Guadalajara.

Este portfolio se compone de 36 edificios destinados completamente al alquiler, con 4.000 viviendas, y 1.200 pisos dispersos, es decir, repartidos en diferentes inmuebles. Según fuentes del sector la operación podría rondar los 1.000 millones de euros.

Por otro lado, está Cerberus, que cuenta con alrededor de 4.000 unidades en disperso que se sitúan principalmente en Madrid y que podrían dar lugar a una operación de cerca de 900 millones de euros. Según los expertos consultados por este medio, para que al futuro comprador le salgan los números en estas transacciones deberían una vez estén las viviendas en sus manos ir desinvirtiendo los pisos uno a uno.

Además, aseguran que a lo largo de este último trimestre «saldrán varias operaciones de build to rent, para privatizar y pasar a venta unitaria». En este sentido señalan al proceso de venta iniciado por Hines, para su proyecto de alquiler en Valdebebas. «El comprador que está negociando en exclusividad lo quiera para privatizar los pisos posteriormente, y otro interesado que hubo antes también lo quería para el mismo fin», destacan.

En caso de que se cumplan las estimaciones de los expertos, la salida de estas viviendas del mercado agravará la situación de tensión de precios en el alquiler. En el mes de agosto los precios en la región se encarecieron un 12,3% a nivel interanual, según los datos de idealista. Además, el portal señalaba en su informe que la Comunidad de Madrid se mantiene a la cabeza del ranking como la región con un precio por metro cuadrado más elevado, de 20,5 euros. Por otro lado, la ciudad de Madrid es la segunda mas cara, por detrás de Barcelona, para compartir piso con un precio medio por habitación de 622,14 euros.

Cae la inversión en alquiler

Este panorama de destrucción de oferta en un contexto de precios históricamente altos refleja una crisis sin precedentes en el mercado del alquiler. Otro factor clave es la creación de nueva oferta de pisos en renta, que se ha frenado en seco. Concretamente, la inversión en los activos residenciales para alquiler tradicional se ha hundido un 60% en los últimos cuatro años, según los datos que manejan JLL. Así, el sector ha pasado de registrar operaciones por importe de 1.500 millones en 2021 a que se muevan cerca de 900 millones.

Pero la importancia de estas cifras no está únicamente en su volumen, también en el tipo de producto. Mientras que en 2021 se transaccionaban proyectos de build to rent que generaban nueva oferta al mercado, ahora la mayor parte del dinero corresponde a transacciones de producto ya operativo. Es decir, únicamente supone un cambio de manos de las viviendas, pero no se está generando oferta nueva de alquiler tradicional libre.

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