El arquitecto técnico Víctor Orts acaba de dirigir la reconversión de un local comercial en vivienda en la plaza de los Alféreces de Badajoz. Este … profesional explica los trámites y adaptaciones que se deben realizar en la capital pacense para convertir un local en vivienda, como ha hecho con la propiedad de José Marroyo. Antes de iniciar cualquier trámite, hay que «obtener la autorización de la comunidad de propietarios» del inmueble. En este caso, precisa la administradora de fincas Beatriz Rodríguez que el permiso previo de los vecinos solo es obligatorio si así lo establecen los estatutos de dicha comunidad, y, por regla general, «no suele estar contemplado». Esto es así «siempre y cuando no se modifiquen los coeficientes de participación ni se altere considerablemente la estructura del edificio».
A continuación se debe comprobar la calificación urbanística para estar seguros de que el local se puede destinar a otro uso distinto al comercial, en este caso, residencial. A partir de ahí, habría que contratar los servicios de un arquitecto para realizar el proyecto técnico de reforma.
Él se cerciorará de que el local cumple con las exigencias de la normativa extremeña (contenidas en el Decreto 10/2019). Esta regulación no permite, por ejemplo, viviendas situadas en su totalidad en una planta sótano o semisótano. Además, la superficie mínima útil debe ser de 25 metros cuadrados.
Licencia de obra
Con el proyecto técnico en la mano, llega el momento de solicitar al Ayuntamiento la correspondiente licencia de obra. Otro trámite que se requiere para tenerlo todo en regla es obtener la cédula de habitabilidad, que en este caso debe cumplir la citada normativa de la Junta de Extremadura, y conseguir una licencia de primera ocupación, expedida por el Ayuntamiento.
Una vez hecho esto, y con la obra ya materializada, llega el momento de inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad, habiendo otorgado antes nuevas escrituras ante notario, para lo que se requiere contar con el certificado de eficiencia energética.
Cuentan los profesionales encargados de estos proyectos que las principales limitaciones para los promotores suelen ser las derivadas de la adaptación a las exigencias de la norma de habitabilidad, «por cuestiones como los patios, iluminación y ventilación natural, además de otras instalaciones y sistemas de climatización».
Además, uno de los escollos más frecuentes que se encuentran los dueños de locales comerciales que quieren tener una vivienda (para su propio uso, venta o alquiler), es el «excesivo tiempo que se tarda en obtener la licencia de obra», asegura Víctor Orts.
Coste del proyecto
Antes de embarcarse en un buen rosario de trámites burocráticos y registrales en distintas administraciones, y una obra que no siempre resulta sencilla, hay que valorar el desembolso económico total, que varía mucho en función del tipo de obra que se vaya a acometer.
«El coste del proyecto de obra y las tasas de licencia y otros papeles varía en función de ese coste de la obra. Puede suponer entre un 10 y un 15 por ciento del total de esa reforma», detalla Orts.
Zonas con más reconversiones
Constata el arquitecto técnico que en los últimos años se observan numerosos cambios en zonas no comerciales o que dejan de serlo por el cierre de negocios o traslados de la actividad. A su juicio, los propietarios de estos bajos comerciales buscan rentabilizar su inversión, porque esos locales ya no se alquilan por la merma de la actividad comercial o bien porque se arriendan por un precio «muy inferior al de la vivienda».
En la capital pacense, se observan más reconversiones en el casco histórico, donde el comercio ha ido desapareciendo paulatinamente, al igual que en otras zonas donde edificios con locales disponibles no han llegado a consolidarse, como otros puntos de la zona centro, Pardaleras y los barrios periféricos.