En España, comprar una vivienda se ha convertido en un lujo para muchos y en una carrera de fondo para casi todos. Los precios no dejan de subir —especialmente en las grandes ciudades y en zonas costeras— mientras los salarios apenas avanzan y la oferta de vivienda asequible sigue encogiéndose. El resultado es un mercado cada vez más tensionado, donde incluso alquilar se ha vuelto una misión casi imposible para jóvenes y familias con ingresos medios.
A esta realidad se suman factores como la subida de los tipos de interés, el auge de la vivienda turística y la inversión extranjera, que han reconfigurado completamente el mapa inmobiliario. Las diferencias entre territorios son cada vez más notorias: mientras en Madrid o Baleares el metro cuadrado alcanza cifras récord, en otras regiones los precios aún no han recuperado los niveles previos a la crisis de 2008. En este contexto, entender qué está pasando con la vivienda en España —y hacia dónde se dirige el mercado— es clave para anticipar los próximos movimientos.
La vivienda está subiendo un 17% interanual
«El problema en estos momentos es el precio, o mejor dicho, el ritmo al que se encarece la vivienda: está subiendo un 17% interanual. Se trata de la mayor variación desde que nosotros en Fotocasa tenemos registros hace 20 años», explica a 20minutos María Matos, Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
«De hecho, para que nos hagamos una idea, hace 5 años el precio medio de una vivienda en España era sobre 150.000 € y ahora ya está por encima de los 210.000 €. Es una subida del 40% y, ojo, porque evidentemente esta subida del 40% es solo una media», detalla la experta, que asegura que incluso hay capitales de provincia como Madrid, Málaga, Baleares, San Sebastián o Las Palmas, que han superado esos incrementos y que «están marcando nuevos precios récord». Pero, ¿qué hay detrás de estas desorbitadas subidas?
La respuesta rápida, y a la que todos los expertos consultados llegan de inmediato es un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. «La demanda en estos momentos cuadriplica la oferta. Es imposible dar respuesta», asegura Matos.
Factores que explican el aumento de demanda
Los factores que nos han llevado aquí son muchos y muy diversos: sociales, macroeconómicos y legislativos, aunque para la experta de Fotocasa el primero fue la pandemia. «No podemos olvidar que hace 5 años cambiaron nuestras preferencias habitacionales», lo que sin duda «desembocó una gran actividad de compraventa, a día de hoy seguimos arrastrando, 60.000 compraventas mensuales».
En la misma línea, Ricard Garriga, director general de Trioteca, asegura a 20minutos que «si sumamos el número de hipotecas dadas -con los datos del INE-, desde enero a julio de este año y de enero a julio del año pasado, vemos que estamos creciendo casi un 25%«. Por lo tanto, el experto cree que si continuamos creciendo al mismo ritmo, «vamos a hacer 100.000 hipotecas más que el año pasado: pasaremos de las 425.000 a las 525.000″.
Va a llegar un momento en el que la capacidad adquisitiva no de más
En el lado del aumento de la demanda, un elemento que destacan los expertos es el crecimiento demográfico que está experimentando España estos últimos años a causa de los flujos migratorios. «El año pasado recibimos 500.000 personas», explica la experta de Fotocasa.
Otro ingrediente fundamental para entender este crecimiento es que «estamos pasando por un cambio de modelo de sociedad hacía más hogares unipersonales: en los últimos 10 años se han disparado desde 4 millones hasta casi 8 millones», asegura. «Antes en un núcleo familiar vivíamos con nuestros abuelos, con nuestros tíos, vivían más de cinco personas por casa, ahora no, ahora hay divorcios, muchas personas solteras…», añade.
Dejando a un lado los factores sociales, los expertos creen que la desescalada de los tipos de interés ha sido decisivo en este aumento de la demanda. «Tenemos las mejores condiciones hipotecarias desde los últimos 3 años: si en 2022 vimos cómo los tipos empezaron a subir, que ojo, aun así no se frenó la compraventa, ahora vemos como al descender, en estas condiciones mucho más atractivas, todo el mundo se anima a comprar», explica María Matos.
Para Ricard, la clave está en el momento hipotecario que atraviesa nuestro país: «Estamos teniendo hipotecas fijas cada vez más económicas. De hecho, tenemos las hipotecas fijas más económicas de Europa».
Por último, María Matos, cree que es relevante destacar «un peso extranjero muy importante, que está comprando, que es alrededor del 15%, y un peso inversor que también es significativamente alto, aunque se ha reducido en este último año, pero está al 10%».
Justamente en esta reducción, entra en juego el concepto más repetido por los expertos: «la inseguridad jurídica», que se percibe por las regulaciones en materia de vivienda.
Factores que explican la falta de oferta
La experta explica que la contención de precios, lleve a muchos pequeños propietarios a pensar «estoy comprando un piso por miles de euros y no lo puedo alquilar a N cientos de euros porque estoy limitado. Luego, claro, voy a perder dinero». Por tanto, «tienes un montón de pequeños compradores que no están comprando porque tienen miedo a la hiperregulación de este mercado».
Miguel Ángel Gómez, presidente de la patronal inmobiliaria española (FADEI) es más tajante al respecto: «La ley de vivienda, que se está llevando a cabo en las comunidades presididas por el Partido Socialista está creado una inseguridad jurídica total». Para el empresario, «al generarle más protección al inquilino que impaga el inmueble, o el ocupa, los arrendadores o propietarios han dejado de sacar sus sus inmuebles en stock para ponerlos en el mercado».
Del mismo modo, Ricard añade que «han puesto tantas trabas en contra del propietario, que el propietario ha dicho, oye, ¿sabes qué? En vez de poner la vivienda en alquiler, me la vendo y así me quito problemas», lo que, a su juicio, está provocando que el mercado del alquiler sea prácticamente inexistente. «Por tanto, todas las familias que iban hacia el alquiler, de repente dicen, ni de brma, necesito una casa, tengo que comprar: y la demanda sube».
Por último, el fundador de Trioteca destaca el fenómeno conocido como Fear Of Missing Out: «Corre, corre, que todo el mundo está comprando, pues yo también compro». A este efecto, que genera una presión adicional en el mercado, la fundadora de Inviertis añade otros factores que contribuyen al encarecimiento de la vivienda: «Hay una escasez de mano de obra y un encarecimiento de la materia prima”» elementos que, juntos, actúan como un verdadero «cóctel molotov» sobre los precios.
El papel de la vivienda social en la crisis habitacional
Factores sociales, como los cambios en las prioridades y estilos de vida; factores económicos, como la subida de los tipos de interés; y factores legales y administrativos, como la percepción de una inseguridad jurídica, se combinan con un problema estructural que todos los expertos destacan: la falta de construcción de viviendas.
«Ha habido una casi total, desaparición de la inversión en vivienda pública. Nosotros estamos contando con poco más de 350.000 viviendas, que es una cifra irrisoria, que no permite dar respuesta a la demanda social que tenemos», comienza explicando María de Fotocasa.
«La primera causa es la paralización casi total de la vivienda protegida desde 2013: antes se construían unas 60.000 viviendas protegidas al año, hoy apenas superan las 10.000, es decir, seis veces menos de construcción de vivienda pública que antes, con un 4% más de población», explica la experta.
«Si tenemos en en cuenta que que las previsiones en los próximos 5 años de que la población española puede crecer en 2.000.000 de personas, la realidad es que no tenemos viviendas suficientes. No estamos preparados para abordar esta situación. Nosotros en Fotocasa, estimamos que necesitamos 1,8 millones de viviendas, tanto en compra como en alquiler, para dar respuesta a a la pre crisis habitacional en la que se nos están abriendo las puertas», asegura Matos.
En este contexto, según los últimos datos oficiales, publicados por el Ministerio de Vivienda, el año pasado se terminaron en España 14.371 casas de esta tipología, lo que supone un incremento del 62% respecto a 2023, cuando se registraron 8.847. Se trata de la cifra más alta desde 2014 que, sin embargo, sigue siendo insuficiente frente al déficit estructural que arrastra el país.
Miguel Ángel destaca además las dificultades que se enfrentan actualmente para construir «porque se necesita suelo, y para eso se necesita que todos los los estamentos, se pongan de acuerdo para poder liberalizar suelo».
Cómo el ITP endurece la crisis de vivienda
Sin embargo, más allá de la construcción en vivienda, la solucion para Ricard pasa por quitar «el famoso ITP», el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que se aplica a la compraventa de bienes inmuebles. «El problema lo tenemos ahora, no lo tenemos en un futuro», denuncia. «No digo que lo quiten para todos, para los inversores está bien, pero las familias que, ciertos ingresos, se emancipan por primera vez, oye, quitemosles el ITP, por favor».
El CEO de Trioteca explica que, aunque el concepto ITP no es lo mismo en toda Europa, más o menos es parecido y, por tanto, podemos afirmar que «tenemos eh los niveles impositivos a la compra más altos de Europa al tiempo que tenemos las hipotecas más económicas de Europa».
Por eso, que una familia joven tenga que pagar en Comunidades como Cataluña o Valencia o Baleares el 10% de ITP «es muchísimo dinero, porque recordemos que el banco te presta el 80%, normalmente, por lo tanto, tienes que tener ese 20% de ahorros y le tienes que sumar un 10% de impuestos. Entonces, esto es una barbaridad».
En la misma línea, Rebeca asegura que este impuesto «en muchos casos, esto te impide comprar». Para Miguel Ángel está claro: «¿Tenemos necesidad de vivienda? Pues reduzcamos los impuestos para que la gente pueda comprar».
¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda?
Ante este escenario de escalada de precios de la vivienda en España, los expertos coinciden en que el mercado se enfrenta a un escenario complejo y lleno de desafíos. Desde la presión de la demanda acumulada hasta la limitada oferta de nuevas viviendas, pasando por factores económicos y sociales, todas estas variables condicionan cuándo y cómo podrían comenzar a estabilizarse o incluso bajar los precios.
María Mato, de Fotocasa señala que la limitación comenzará con la capacidad adquisitiva del ciudadano. «Va a llegar un momento en el que la capacidad adquisitiva no dé más y por lo tanto los precios no puedan seguir subiendo», pero precisa que «eso no quiere decir que vayan a bajar; lo que va a suceder es que veremos cómo los precios no suben al mismo ritmo… comenzará un proceso de ralentización de la subida: si ahora estamos al 17%, empezará a subir a menor ritmo, a un 15%, a un 14%, hasta ir bajando del doble dígito, del 10% por lo menos».
Con más precisión, María aclara que «nosotros estimamos que por lo menos en los próximos, 2 años, si si no sucede ningún movimiento geopolítico, macroeconómico, que nos haga entrar en una crisis que no sea inmobiliaria, sino por otros factores, los precios van a van a seguir aumentando de momento».
Miguel Ángel de la patronal inmobiliaria vincula la bajada de precios a la oferta disponible y la construcción de vivienda. «No tenemos una bola de cristal; ese momento llegará cuando se estabilice la oferta con la demanda».
Para su estimación, Miguel Ángel rescata los datos del Banco de España «aseguran que faltan 700.000 viviendas y estamos haciendo una media de 100.000 al año. Con estos datos, nos faltarían siete años». Pero precisa que «eso sería si fuese lineal y homogéneo; pero el mercado de los ciudadanos en España sigue creciendo por la llegada de inmigrantes y otros factores, como la disponibilidad de suelo y la coordinación de los ayuntamientos para construir».
Finalmente, Ricard Garriga, de Trioteca, apunta a un horizonte algo más cercano: «Si me tiro a la piscina… será más tirando a 2027. A finales del 26 o principios del 27 podremos empezar a ver frenadas de las subidas de precio, aunque me puedo equivocar estrepitosamente».