Las grúas vuelven a ser una parte importante del paisaje español, especialmente en las grandes ciudades. Nada que ver con los años del ladrillo en la década de los 2000 pero las cifras ya muestran que la construcción de vivienda es una tendencia al alza. … Y para ello es fundamental que el crédito bancario vuelva a fluir hacia los promotores para que puedan levantar esos edificios que en los últimos 16 años se contaban a cuentagotas.

Las estadísticas del Banco de España evidencian que los préstamos de las entidades financieras para promoción inmobiliaria, ahora sí, crecen a un ritmo notable. Los datos del epígrafe de préstamos para actividades inmobiliarias, donde se engloba el crédito promotor, son claros. A cierre de junio de 2025 la financiación de este sector creció hasta un saldo total de 73.276 millones de euros, frente a los 69.235 millones que había a principios de 2024, cuando se tocó el suelo en el ciclo actual.

El crecimiento en algo más de un año ha sido del 6%, después de que el crédito para las denominadas actividades inmobiliarias viniera en caída libre desde septiembre de 2009, ya con la burbuja inmobiliaria explotada. El máximo histórico se alcanzó en junio de ese año con crédito por valor de 324.663 millones de euros, cifras que, con todo, están alejadísimas de las que se ven en la actualidad.

Aquel año el crack inmobiliario supuso un terremoto. En plena crisis del ladrillo, que luego se convertiría en financiera, todo se fue al traste en el sector. Las grúas se pararon, muchas promotoras quebraron y el apetito por construir se esfumó; en realidad, el drama entonces era que no se podían seguir pagando las construcciones ni las hipotecas, la población se quedaba sin empleo a pasos agigantados y el país apuntaba a un rescate de Europa.

En las cifras del crédito para actividades inmobiliarias que acabó siendo moroso se aprecia la magnitud del problema. El pico de dinero en estos préstamos se alcanzó en esos 324.663 millones en junio de 2009; pues bien, en septiembre de 2012 los créditos al promotor impagados ascendieron a 84.989 millones de euros, lo que suponía que un 30% del crédito vivo que había era moroso. Aquello se llevó por delante al sector de la promoción inmobiliaria, también a ciertos bancos y puso en aprietos a otros tantos. Como medida extraordinaria se puso en marcha la Sareb, el llamado ‘banco malo’ que con deuda pública asumió los activos más tóxicos de las entidades financieras, entre los que estaba el crédito promotor.

Evolución

del crédito para actividades

inmobiliarias

En millones de euros

Datos a trimestres

(marzo, junio, septiembre y diciembre)

Crédito para actividades inmobiliarias

Crédito para actividades inmobiliarias

que está en morosidad

Evolución del crédito para actividades inmobiliarias

En millones de euros / Datos a trimestres (marzo, junio, septiembre y diciembre)

Crédito para actividades inmobiliarias

Crédito para actividades inmobiliarias que está en morosidad

Más de una década después de aquello, el saldo de morosos de este sector es de solo 1.429 millones de euros. Y esto permite la reapertura del grifo del crédito para financiar el renovado apetito por volver a construir edificios de viviendas en España. Fuentes bancarias reconocen que durante años el crédito para promoción inmobiliaria ha estado (y aún sigue) bajo la lupa a la vista de lo ocurrido en el pasado. Con todo, añaden que, de todas formas, aquello les ha permitido llevarse aprendizajes tras haber pasado una época en la que todo se financiaba, los requerimientos eran menores y la economía no paraba de crecer.

Fuentes del sector bancario confirman que se está viendo una aceleración notable en el crédito para promociones inmobiliarias. Y aunque es algo que es transversal a todo el sector porque es un negocio con bastante margen, las fuentes apuntan a que son Caixabank y Banco Santander las dos entidades más activas en España. Aun así, en el sector insisten que su prudencia con este crédito sigue siendo máxima, siguiendo los más altos estándares a la hora de conceder los préstamos.

Además, en los bancos indican que ahora dar este tipo de financiación supone más requerimientos de capital, con lo que cada operación se revisa al milímetro. Por esa cautela de los bancos precisamente es habitual que la primera financiación de promociones suela correr a cargo de fondos de inversión y luego, ya con todas las licencias, requisitos técnicos y el proyecto definido se refinancie la deuda con bancos, que son los que asumen la financiación durante todo el desarrollo de las promociones y su posterior venta.

El problema del suelo

Asimismo, en las entidades financieras sostienen que el crédito vuelve a fluir con alegría para promoción porque la demanda se ha reactivado. Más aún teniendo todo el mundo sobre la mesa el diagnóstico de que en España el gran problema de la vivienda es de oferta, que no casa con la demanda y los precios se disparan. Un diagnóstico en el que coinciden el Banco de España, las propias entidades, las casas de análisis…

En este sentido, si el crédito a la promoción ha estado en horas bajas es también por la escasez de suelo finalista para construir, con cifras de visados de obra seis o siete veces menores respecto a la edad dorada del ladrillo. El año pasado los permisos para levantar vivienda nueva marcaron su mejor año desde 2008 al registrarse 127.721, un 17% más que en el año anterior, pero muy lejos del pico histórico alcanzado en 2006 cuando se llegó a 865.561 visados.

Se trata de un problema mayúsculo que el sector promotor esperaba desatascar con la aprobación de la reforma de la ley del suelo, que el año pasado el PSOE retiró del Congreso de los Diputados ante la falta de apoyos. El nuevo texto contaba con el visto bueno de los empresarios y aspiraba a dotar de seguridad jurídica a los planes urbanísticos de los ayuntamientos para que estos no se atascaran en los tribunales ante la presentación de cualquier recurso. Actualmente hay alrededor de un centenar de municipios afectados por esta parálisis, según los cálculos de la patronal de los promotores APCEspaña.

700.000
viviendas

es el déficit de casas que calcula que existe el Banco de España

Según los cálculos de esta asociación, en España se necesita de media entre 10 y 15 años para transformar el suelo destinado a la edificación de producto residencial, en un momento en el que España necesita alrededor de 700.000 casas para cubrir el déficit existente respecto al crecimiento anual del número de hogares, según el Banco de España. Los promotores, en cambio, estiman que la falta de viviendas puede alcanzar en 15 años un total de 2,74 millones de unidades, lo que dejaría a España en una situación de colapso habitacional total.

Respecto a la financiación, el sector también estima fundamental una reforma legislativa para que los promotores puedan optar a créditos bancarios para ejecutar obras de vivienda industrializada -casas que se construyen en fábrica-, la solución por la que más se apuesta para agilizar la creación de producto, ya que reduce drásticamente los tiempos de construcción.

De hecho, el Gobierno también se vuelca ya con esta opción tras la aprobación este año del Perte de la industrialización de la vivienda, con el que aspira a dar 1.300 millones de euros de financiación a cargo de los fondos europeos de recuperación. El objetivo es el de alcanzar entre 15.000 y 20.000 viviendas industrializadas al año durante la próxima década, pero el sector promotor no detecta todavía avances por parte del Ministerio de Vivienda con el proyecto.