Las expectativas puestas en el build to rent (BTR) se desvanecen y crecen las voces que cuentan que este modelo, que consiste en la promoción y construcción de pisos para alquilar, está más muerto que vivo. O, cuanto menos, agoniza. No es un asunto menor, ya que compromete el aumento de oferta de casas en renta, algo que restaría presión a la crisis.
Esta fórmula se consolidó en España en torno a 2021, cuando promotores y fondos de inversión —habitualmente asociados mediante joint venture— anunciaron la construcción de miles de pisos nuevos en alquiler gestionados por un operador profesional.
Pero los números no salen, las cuentas no cuadran. Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, habla de “una tormenta perfecta de suelo, financiación y construcción, a la que se añade la incertidumbre regulatoria y la creciente desprotección del propietario arrendador”. El resultado: “Es muy complicado hacer proyectos de vivienda en alquiler”. Colliers recuerda que en diciembre de 2023 ya pronosticaron que el modelo prácticamente iba a desaparecer. Desde entonces no ha habido más de una decena de promociones nuevas de vivienda libre que se hayan destinado al BTR”, señala Antonio de la Fuente, director general de la división Living de la consultora.
Un análisis elaborado por la plataforma inmobiliaria de datos Atlas para EL PAÍS detalla el declive. En 2021, la cartera privada y pública de BTR prevista para 2025-2026 era de 90.180 viviendas en alquiler, tanto asequible como a precio libre. En 2022 este número subió a 102.560, fundamentalmente por el empuje de proyectos públicos como el Plan Vive de Madrid. De todas estas viviendas, hoy se han ejecutado algo menos de 15.000 unidades, lo que supone un 14,5% de lo inicialmente anunciado. Además, las que sí se han edificado han tenido un coste más alto de lo previsto.
Los datos muestran que el BTR, tal y como se concibió, se ha frenado. “Los promotores privados han derivado sus construcciones a la vivienda en venta”, cuenta Bermúdez. La mayoría ha renunciado a su propósito inicial y ha pasado al plan b. “El escaso suelo residencial disponible se está destinando mayoritariamente al desarrollo de vivienda en venta, un segmento que está funcionando muy bien y que no se ve afectado por las mismas incertidumbres regulatorias”, comenta De la Fuente. Colliers contabiliza que la inversión en este segmento ha pasado de 1.883 millones de euros en 2023 a 684 millones en 2024 y 676 hasta septiembre de este año. Unos números muy distintos a los que maneja la consultora CBRE, que registra 1.170 millones de euros entre el primer y tercer trimestre del año y que sostiene, sin embargo, que el modelo no está en absoluto agotado.
Los datos de Atlas confirman que hoy existen 13.434 viviendas en alquiler que siguen en marcha, que están en construcción, tanto de promotores privados como de administraciones públicas. El grueso, 8.900, se encuentran en las provincias de Madrid y Barcelona. Es decir, entre las finalizadas y las que están en marcha suman 28.434 pisos, muy lejos del objetivo inicial.
¿Qué ha pasado para que en pocos años este modelo haya dejado de ser una importante palanca para aumentar el parque en alquiler? Alejandro Bermúdez cita el precio del suelo como uno de los grandes cuellos de botella. En las grandes ciudades rara vez baja de 1.500 euros por metro cuadrado edificable y, en algunos casos, supera los 3.000. “Con un suelo que representa en torno al 35% o 40% del coste del edificio, el precio de venta que deberían exigir los promotores se sitúa alrededor de 9.000 euros por metro cuadrado y su equivalente en alquiler rondaría los 37,5 euros metro cuadrado al mes, un umbral inviable para la demanda objetivo del BTR”. En el caso de que el promotor ya tenga el suelo, puede conformar una gran cartera y venderla a capital core —inversor institucional que busca rendimientos bajos, pero muy estables—.
De la Fuente añade otro gran escollo. “Las rentabilidades que exigen los inversores para desarrollar vivienda nueva en alquiler o para invertir en vivienda existente han aumentado”. Y cita dos motivos: “Por el incremento de la rentabilidad de los bonos del Estado, es decir, de la rentabilidad libre de riesgo a la que pueden invertir en España o en Europa y por el riesgo percibido hacia la vivienda en alquiler debido a la inestabilidad regulatoria en contra de los propietarios”.
La regulación es uno de los aspectos que más critican los expertos; la sitúan como principal responsable de que los fondos, como Blackstone, Cerberus y otros, estén vendiendo sus carteras. Aunque hay varias razones: “Momento bueno para vender viviendas, carteras grandes y estabilizados, creciente presión sobre los propietarios de alquiler que dispara alertas en los gestores y, por último, cierto fomo [acrónimo en inglés de la expresión “miedo a perderse algo”] en perder un buen momento en el que haya bastantes ventas de carteras de viviendas”, indica Bermúdez.
No es definitorio, pero también pesa el hecho de que la financiación hoy es mucho más cara que durante la euforia financiera que alimentó el BTR —aunque los tipos de interés hayan bajado— y los costes de construcción han aumentado más de un 40% desde 2020.
Jaime-Enrique Hugas, cofundador y uno de los dos consejeros delegados de la promotora Conren Tramway, es rotundo al afirmar que el build to rent en vivienda libre en Barcelona ha muerto. “Los proyectos iban muy ajustados de rentabilidad y si a eso unimos la regulación de las rentas, el sector difícilmente puede hacer BTR”, señala el directivo de esta promotora, una de las principales de Barcelona, que impulsa la transformación urbanística de la Mercedes, proyecto ubicado en la antigua planta de Mercedes-Benz en el distrito de Sant Andreu. “Teníamos intención de hacer BTR, pero cuando se puso en marcha la regulación de precios nos vimos obligados a cambiar el business plan a viviendas en venta”, cuenta Hugas.
Rentas asequibles
Cuando se trata de vivienda asequible, esa que tiene precios inferiores al mercado libre y surge de la colaboración pública y privada mediante la cesión de suelo en derecho de superficie, la cosa cambia, aunque tampoco resulta excesivamente atractiva, al menos para el grueso de inversores. “Las rentabilidades netas se sitúan entre el 3% y el 4% anual, inferiores a las de un bono soberano con un riesgo (físico y reputacional) mucho más elevado”, cuentan en Atlas. Por este motivo, el capital que entra en alquiler asequible es core, con retornos bajos y estables.
En el caso de Cataluña, “cuando se trata de vivienda protegida, aunque las rentabilidades son muy bajas, se puede seguir haciendo porque hay más garantías jurídicas”, señala Hugas. En este segmento, los planes de varias comunidades autónomas, como Madrid, Cataluña, País Vasco, Andalucía y Comunidad Valenciana prevén una oleada de colaboración público-privada con ritmos distintos. El consejero delegado de Atlas cree que mientras todas las variables no se reequilibren, “veremos más reconversión a venta, enfoque geográfico en Madrid y Barcelona y colaboración público‑privada como vía principal para vivienda asequible”.