El mercado inmobiliario español continúa bajo presión, y los precios alcanzan aumentos inéditos en la última década. Los precios de venta y alquiler alcanzan niveles históricos, mientras el parque residencial sigue sin satisfacer la demanda creciente. La escasez de oferta, la subida constante de arrendamientos y la falta de medidas estructurales generan un contexto de emergencia habitacional.

Gonzalo Bernardos, economista, profesor de la Universidad de Barcelona, muestra su preocupación por la situación del mercado inmobiliario español. «El precio de vivienda en venta no subiría más de lo que lo hace ahora si aumentaran las compras destinadas al alquiler», advierte. El experto también señala que muchas percepciones sobre los grandes tenedores son incorrectas: «Estoy harto de las muchas mentiras sobre vivienda. Una de ellas es el gran porcentaje que tienen los grandes tenedores».

La venta de propiedades limita el alquiler

«Según el catastro, solo tienen un 4,3%. El principal tenedor de viviendas es la Administración, que al menos tiene un 1%», subraya Bernardos. El economista añade que la participación de grandes y pequeños tenedores podría cambiar la dinámica del mercado: «Estaría muy contento si los grandes y pequeños tenedores compraran muchísimas viviendas y las destinaran al alquiler. Si así fuera, en lugar de estar el importe del arrendamiento en un máximo histórico, estaría estancado o disminuyendo».

Bernardos atribuye la escasez de vivienda en alquiler a la venta de propiedades por parte de los actuales propietarios. El experto señala como causas la dificultad de desahuciar a inquilinos vulnerables, la inseguridad jurídica generada por políticas gubernamentales y los controles de precios. «Menos viviendas, más aumento del precio», resume. Para el economista, estas dinámicas explican por qué los jóvenes, con apoyo familiar, se ven obligados a optar por la compra en lugar del alquiler, intensificando la presión sobre el mercado.

Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE)Subida récord de precios de venta

Los datos confirman las tensiones advertidas por Bernardos. Según un informe de Idealista, el precio de la vivienda usada subió un 15,3% interanual en el tercer trimestre de 2025, alcanzando 2.517 euros por metro cuadrado, un récord histórico.

Las subidas no han sido homogéneas. Teruel registra un incremento del 20,9%, Madrid del 21,7% y Valencia del 19,2%. Otras capitales muestran avances más moderados, como Cádiz (2,5%) o Badajoz (2,8%). Nueve ciudades, incluyendo Palma, Bilbao, Málaga y Valencia, alcanzaron máximos históricos.

Alquileres en máximos históricos

Por otro lado, el estudio de Fotocasa revela que la subida del alquiler tampoco es uniforme. Las grandes capitales comienzan a moderar su crecimiento, mientras zonas rurales y menos pobladas registran incrementos de dos dígitos. Cataluña lidera con un 23,2%, seguida de Castilla-La Mancha (14,6%), Aragón (13,5%) y Extremadura (12,8%). En términos absolutos, Madrid (21,28 €/m²), Cataluña (20,12 €/m²), Baleares (19,04 €/m²) y País Vasco (17,43 €/m²) son las regiones más caras para alquilar, reflejando la presión sobre los hogares con ingresos medios.

Bernardos también analiza la influencia de las políticas actuales. Según el economista, desde la llegada de la democracia ningún gobierno había impulsado tanto la escalada de precios: «Desde que llegó la democracia, nunca un gobierno como el actual ha hecho tanto para llevar el precio de la vivienda de compra y alquiler hasta el cielo. En los lugares con control de precios, el mercado negro vive una etapa dorada». El experto sostiene que los controles de rentas y la inseguridad jurídica desincentivan la inversión en alquiler privado, limitando la oferta y manteniendo los arrendamientos en niveles históricos.

Desigualdad territorial y provincial

Los informes de Idealista destacan que la presión sobre precios es desigual entre comunidades. Madrid, Andalucía, Murcia, Cantabria y Comunitat Valenciana registran incrementos entre 16,9% y 21,7%, mientras que Extremadura, Navarra y Aragón avanzan solo entre 1,7% y 3,7%.

A nivel provincial, Baleares lidera los precios con 5.090 €/m², seguida de Madrid (4.343 €/m²) y Guipúzcoa (4.033 €/m²). En el extremo opuesto, Ciudad Real (743 €/m²), Jaén (823 €/m²) y Cuenca (842 €/m²) ofrecen viviendas más accesibles.

Solución propuesta por Bernardos

El economista plantea una medida concreta para intentar estabilizar el mercado inmobiliario: fomentar la adquisición de viviendas por parte de grandes y pequeños tenedores para destinarlas al alquiler. Según Bernardos, esta estrategia contribuiría a incrementar la oferta disponible de arrendamiento, aliviar la presión sobre los precios del alquiler y moderar la escalada de los precios de venta, que actualmente se encuentran en niveles históricos.

El experto advierte que, mientras estas medidas no se implementen, el mercado continuará caracterizado por una escasez estructural de vivienda, la especulación y un encarecimiento sostenido, afectando principalmente a jóvenes y familias con ingresos medios que buscan acceso a una vivienda asequible. Bernardos subraya que solo un aumento real en la inversión privada destinada al alquiler podrá aliviar la presión sobre la demanda y equilibrar las dinámicas del mercado.

Puntos clave

  • Gonzalo Bernardos advierte que la falta de compras de vivienda para alquiler presiona los precios de venta y arrendamiento.
  • Según Bernardos, solo un 4,3% de las viviendas pertenece a grandes tenedores, mientras que la Administración es el principal propietario con al menos un 1%.
  • El precio medio del alquiler en España subió un 13,5% interanual en octubre
  • La vivienda usada creció un 15,3% interanual en el tercer trimestre de 2025