La hipoteca es el gasto más importante que muchas familias acometen en toda su vida y conseguir el tipo de interés más bajo posible puede ahorrar miles de euros a lo largo de las varias décadas que se tarda en devolver el préstamo. Tradicionalmente en España la vía para comparar ofertas era hacer una ronda de visitas a la oficina bancaria para recibir las propuestas y después hacer números. Pero, dada la complejidad del trámite, está ganando peso la opción de acudir a un intermediario hipotecario. A los operadores tradicionales se están sumando plataformas digitales que cuentan con acceso a la gran mayoría de entidades que operan en España y aseguran que pueden conseguir hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%.
“El tipo de interés medio en las hipotecas a tipo fijo que se están firmando en España está en el 2,85% actualmente. Nosotros, de media, las estamos consiguiendo al 2,25%. Depende de los perfiles de los clientes, de las condiciones y del tipo de operación. Pero ahora mismo el impacto es de 60 puntos básicos más barato”, explica Ricard Garriga, de Trioteca, una de las mayores plataformas de comparación e intermediación hipotecaria en España.
Para poner esas cifras en contexto, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas es de 169.650 euros, y el tipo medio de las hipotecas fijas en agosto fue el citado 2,85%. Con esas referencias, una hipoteca media a 25 años tendría una cuota de unos 791 euros al mes. Si se aplica el tipo medio del 2,25% que los intermediarios afirman conseguir, la cuota bajaría hasta unos 740 euros. El ahorro ronda 51 euros mensuales, lo que supone cerca de 612 euros menos en intereses al año y 15.300 euros menos a lo largo de la vida del préstamo. Es un diferencial modesto en décimas, pero significativo en el bolsillo.
“Esto se consigue por el volumen de negocio y por acuerdos con las entidades. Sabemos los límites por abajo de cada banco y negociamos por el cliente para llevar la operación a éxito. También podemos negociar vinculaciones o cláusulas como que haya amortizaciones sin penalización”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, una de las grandes compañías de intermediación hipotecaria, que lleva 25 años operando en el sector.
Los brókeres o intermediarios hipotecarios se han convertido cada vez más habituales en el mercado español. Actúan como puente entre el cliente que busca financiación y los bancos que conceden las hipotecas. A grandes rasgos, existen dos modelos. Por un lado, están los comparadores digitales, que operan principalmente a través de plataformas online, se pagan en función del éxito (solo cuando el cliente firma la hipoteca) y no cobran comisiones al cliente porque es el banco quien remunera su labor. Por otro lado, están los intermediarios tradicionales, generalmente despachos especializados, que cobran unos honorarios directos al cliente por negociar, presentar la operación y acompañar todo el proceso hasta la firma. Esos honorarios pueden situarse entre los 3.000 y los 5.000 euros. Ambos modelos conviven y crecen en un mercado que, hasta hace pocos años, funcionaba casi en exclusiva a través de las oficinas bancarias.
El funcionamiento es similar en todos los casos. Una vez que el cliente se pone en contacto con el intermediario, se realiza una primera llamada o un pequeño test para conocer la situación financiera del cliente, la vivienda que quiere adquirir y el tipo de hipoteca que necesita. Esta primera toma de contacto sirve muchas veces para orientar al cliente sobre qué vivienda puede permitirse. Posteriormente, el intermediario prepara un dosier que se remite a las entidades financieras y se seleccionan las ofertas más adecuadas. Una vez que el cliente acepta una de ellas, se procede a la verificación de los datos y a la emisión de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que constituye la oferta definitiva del banco. Finalmente, se realiza la tasación y se concreta la firma ante notario.
“Contamos con ofertas especiales porque trabajamos con un gran volumen de operaciones y dependiendo del momento en que se encuentre cada entidad, los bancos nos dan ciertos criterios de perfiles que buscan. A veces un banco, dependiendo de si necesita firmar más operaciones, acepta un abanico más amplio de perfiles y otras es más restrictivo y solo busca clientes con cierto nivel de ingresos. Nosotros lo conocemos y sabemos dirigir a cada cliente a la entidad que le va a dar mejores ofertas dependiendo de sus necesidades”, explica Laura Martínez, de iAhorro, otra de las grandes plataformas digitales de comparación e intermediación hipotecaria. Según los datos proporcionados por la firma, el tipo fijo medio al que consiguieron las hipotecas en el tercer trimestre es del 2,1%.
Según explican las compañías consultadas, también los tiempos se aceleran notablemente. Desde que el cliente inicia la solicitud hasta la firma, suelen transcurrir unos 55 días de media, frente a los tres meses que tardaría acudiendo por cuenta propia a las oficinas bancarias.
En 2020 solo el 4% de las hipotecas se firmaban a través de intermediarios. En 2022 esa cifra ya había aumentado hasta el 12% y en 2024 se duplicó hasta el 24%, según los datos proporcionados por Trioteca. Las previsiones apuntan a que en 2025 alcance el 31%. Y pese a su crecimiento, España sigue muy por debajo de otros países en los que la figura del bróker hipotecario es dominante. En Estados Unidos, el 85% de las hipotecas se gestionan a través de intermediarios, en Reino Unido el 80%, en Australia el 70% y en Alemania el 60%. Incluso en un mercado comparable al español como Italia, la cuota ronda el 40%.
Eso sí, los expertos también advierten de que hay que tener cuidado antes de acudir a una empresa de intermediación hipotecaria. Lo primero es asegurarse de que la compañía figura en el registro de intermediación financiera en el mercado de crédito del Banco de España. “Eso asegura que detrás hay una formación adecuada, que la compañía tiene un seguro de responsabilidad civil y de que cumple con la ley, por lo que al menos se intuye una ética y profesionalidad”, destaca Ricardo Gulias.
En las últimas semanas, la banca ha replegado posiciones en el mercado hipotecario. Normalmente, la recta final del año supone una ventana de oportunidad para quien piensa en adquirir una vivienda porque las entidades están pendiente de cerrar objetivos comerciales y el cliente tiene más capacidad de negociación. Pero en 2025 los bancos ya han logrado holgadamente esos objetivos y están encareciendo sus hipotecas después de que muchos altos directivos hayan considerado que el mercado estaba llegando a un punto de irracionalidad. Bankinter ha elevado las hipotecas fijas del 3,3% TAE al 3,346%. El BBVA ha encarecido los tipos desde el 3,57% hasta el 3,67%. El Santander ha subido los tipos del 3,07% al 3,27% y Banca March, que ofrecía las mejores condiciones, del 2,91% al 3,01%.