Los precios de la vivienda no dan tregua en España. Tanto el alquiler como la compra de una casa están registrando máximos en 2025. Esta tendencia va camino de repetirse en 2026, aunque con ciertos matices. De cara al próximo ejercicio, los expertos señalan que es previsible que el mercado continúe su tendencia ascendente, pero consideran que el ritmo de crecimiento de los precios tenderá a ralentizarse y quedar por debajo del doble dígito ante el endurecimiento de la política monetaria y la falta de capacidad de las familias para hacer frente a los altos costes del sector.

De acuerdo con las últimas previsiones disponibles del portal Pisos.com, el precio de la vivienda subirá un 13,7% en 2025 y un 7,8% en 2026, mientras que el del alquiler avanzará a un ritmo del 10,3% en 2025 y del 6,8% en 2026. Las previsiones de Fotocasa proyectan incrementos para este año por encima del 15% y un precio medio que rebasa los 2.830 euros por metro cuadrado. Este portal apunta a que en 2026 el precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre.

«En 2026 los precios de compraventa y alquiler de vivienda volverán a subir. Pero los crecimientos se moderarán porque la demanda empieza a estar insolvente y apuesta por buscar en las zonas periféricas de las grandes ciudades. Esperamos subidas de un dígito, de entre el 5% y 9%», apunta José María Faro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias.

Las últimas cifras indican que los inmuebles se están encareciendo en 2025 a un ritmo que se acerca a los niveles de la burbuja inmobiliaria. El precio medio de la tasación de la vivienda libre superó en el tercer trimestre de año el máximo histórico que alcanzó en 2008 tras registrar un aumento interanual del 12,1% que llevó al metro cuadrado hasta los 2.153,4 euros, por encima de los 2.101 de hace 17 años, según se refleja la estadística elaborada por el Ministerio de Vivienda y Agenda con los datos procedentes de las tasaciones.

Al mismo tiempo, la compraventa de viviendas vive un momento histórico. Desde el portal inmobiliario Fotocasa vaticinan que el año cerrará por encima de las 700.000 operaciones, lo que supondrá un 10% más que en 2024. «La cifra media de casi 60.000 transacciones mensuales confirma que la compraventa vive un auténtico período de esplendor. Con un mercado que se encuentra en fase expansiva desde 2021», recoge el portal en uno de sus últimos informes. «De cara a 2026, todo indica que el precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico», expone el documento.

En el mercado del alquiler, la situación es similar. «La combinación de escasa oferta, el retorno a las grandes ciudades y las dificultades del acceso a la compra, hacen prever nuevas subidas en 2026, especialmente en áreas y mercados turísticos. Aunque pueda haber cierta regulación o ajustes locales, la tensión de fondo en el mercado del alquiler no se resuelve en un año y seguirá presionando al alza», asegura Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21.

«Estamos ante un mercado claramente tensionado, con zonas sobrecalentadas, más que ante una burbuja clásica. Los precios han aumentado mucho más rápido que los ingresos y, al mismo tiempo, muchas familias se resisten a ajustar expectativas: no quieren alejarse del centro ni renunciar a espacio o flexibilidad. La demanda existe, pero no encaja con la oferta disponible, ni en precio ni en localización. Y esa desconexión es la base del sobrecalentamiento«, opina Sousa.

La actividad inmobiliaria está en pleno ciclo alcista, espoleada por las bajadas de tipos del Banco Central Europeo que han abaratado el precio del dinero y facilitado la concesión de hipotecas.

Esfuerzo financiero

Sin embargo, el dinamismo que está mostrando el mercado inmobiliario también tiene otra cara.La accesibilidad a una vivienda se está complicando cada vez más para las familias. El barómetro del CIS de septiembre mostraba que el 30,4% de los españoles aseguraba que la vivienda era su principal preocupación. Los salarios apenas han subido un 2,75% en los últimos 30 años mientras que en la última década el precio de la vivienda se ha encarecido un 70%, según refleja el Instituto Nacional de Estadística (INE).

«La vivienda es un bien escaso a día de hoy en España y por eso los precios están tan disparados. Sin embargo, los costes que estamos viendo en el mercado suponen un gran esfuerzo para las familias y el margen se estrecha cada vez más para que sigan comprando», expone Fernando Pinto, economista del centro de investigación Fedea.

«La demanda está alcanzando su máximo, lo que detendrá la aceleración de los precios que se viene produciendo desde el comienzo de 2024, aunque eso solo quiere decir que el crecimiento se moderará sin que el precio de la vivienda baje», asegura José G. Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pomepu Fabra.

También desde el sector inmobiliario comparten esta visión. «Es bastante probable que veamos una moderación en el ritmo de subida, que no implica necesariamente bajadas. Para que los precios se corrigieran de forma generalizada tendrían que darse dos condiciones simultáneamente: una caída significativa de las transacciones durante varios trimestres y un aumento claro del tiempo medio de venta hacia los seis meses o más. Mientras sigamos viendo viviendas que se venden en pocos meses, lo más probable es que haya ajustes puntuales, no una bajada amplia de precios», asegura el CEO de Century 21.

Bajo el punto de vista del directivo, el próximo año 2026 contará con un contexto macroeconómico «benigno» gracias a que la inflación está cercana al 2% y los tipos de interés tenderán a estabilizarse. «La demanda sigue presente, pero el verdadero límite ya no son los precios, sino el desajuste entre precios y renta disponible», asegura Sousa.

Por ello, la escasez de oferta a precios competitivos dificultará la compra a las familias. «Muchos potenciales compradores aplazarán su decisión de compra», vaticina el informe de Fotocasa. «Los precios están subiendo por encima de los razonable, especialmente en las grandes ciudades», afirma José María Faro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias.

Falta de oferta

Uno de los principales escollos para alinear demanda y oferta en el mercado inmobiliario es la dificultad para construir vivienda. «Se está construyendo muy poco porque los promotores no tienen incentivos. Se puede tardar hasta 15 años en recalificar un suelo», asegura Pinto, de Fedea.

De cara a los próximos cinco años, las previsiones, tanto de producción de vivienda como la creación de nuevos hogares, apuntan un incremento del déficit de vivienda que podría superar las 650.000 unidades, añadiendo mayor presión a los precios, según recoge el Informe Residencial en España en 2025 de la consultora inmobiliaria Savills.

Además, este desequilibrio entre oferta y demanda se ha visto agravado por los compradores extranjeros no residentes, que han realizado hasta 50.000 transacciones anuales, representando entre el 15% y el 20% del total de las compras de vivienda, según los datos de Savills. Esta demanda tiene un peso especialmente importante en mercados como el de la costa de Levante, las islas y la Comunidad de Madrid.

En el segundo trimestre de 2025, los visados de obra nueva aumentaron un 10,8 % interanual y superaron las 84.000 viviendas visadas. A esta cifra hay que sumar el crecimiento del 14% registrado entre 2023 y 2024 en el mismo periodo, «Sin embargo, y a pesar de la tendencia creciente, la producción de vivienda sigue siendo insuficiente para compensar el crecimiento de la demanda estructural», expone el documento de la consultora Savills.

En el caso del mercado del alquiler, también se ha producido una fuerte descorrelación entre oferta y demanda. «La presión en el mercado del alquiler también responde a un desajuste estructural entre una oferta muy limitada y una demanda cada vez más creciente.

La producción de vivienda en régimen de arrendamiento es insuficiente, mientras que el número de potenciales inquilinos no deja de crecer», apuntan desde Fotocasa.

La demanda de vivienda en alquiler se satisface a través del mercado de segunda mano, dado que prácticamente toda la oferta está en manos de pequeños propietarios particulares, según datos del Banco de España, en 2024, estos representan aproximadamente el 92% de la oferta total, mientras que los inversores institucionales controlan solo un 8%.

«La falta de oferta es un problema que no se resuelve fácilmente. Las soluciones tienen que ser a largo y medio plazo. Hay que apostar por ofrecer facilidades a los promotores para estimular la oferta. Plantear límites a los precios de compra o alquiler es un error y no arreglará la escasez estructural del mercado», asegura Fernando Pinto, de Fedea.

Desde el sector apuestan por trabajar conjuntamente en medidas a corto plazo. «Es necesario un plan de emergencia para facilitar la accesibilidad a la vivienda. Durante la pandemia se agilizaron los procesos y ahora creemos que es necesario hacer algo parecido para impulsar la generación de oferta a corto plazo», concluye José María Faro.

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