Durante el mes de noviembre, el precio de la vivienda creció un 13,4% respecto del mismo mes del año anterior. Una preocupación, según el CIS la primera para los españoles, que seguirá creciendo de cara al próximo año, donde se esperan incrementos de entre un 7,8% y hasta un 9%. El factor principal de estas circunstancias sigue siendo el desequilibrio en el mercado entre la oferta y la demanda, una situación que podría descompensarse aún más de confirmarse una de las previsiones hechas para 2026: el abaratamiento de las hipotecas.
Para Felipe Reuse, director general de Property Partners, firma de intermediación inmobiliaria, la tendencia del mercado a partir de enero seguirá la misma senda que en estos últimos años anteriores: «Tras años de ajuste, las previsiones señalan que la oferta limitada de viviendas y la subida de los precios, junto con un previsible abaratamiento de las hipotecas, seguirán marcando el mercado». Aunque cuidado, Reuse identifica más de una tendencia en auge que podría agitar el sector, como son «el endurecimiento legislativo sobre las proclamadas zonas tensionadas y el auge de las viviendas sostenibles». No obstante, si hay un factor clave que podría modificar el panorama es la corriente inmobiliaria que reconvierte otro tipo de activos para darle un uso habitacional.
El efecto dominó: más caro el precio de venta, más caro el alquiler
Según Singular Bank el precio de la vivienda en venta seguirá al alza durante 2026 hasta alcanzar un crecimiento del 9%. Y aunque otras firmas del sector prevén un aumento menor, como Pisos.com que otorga un 7,8%, la realidad es no se augura ningún retroceso, lo que se explica «por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda, por las favorables expectativas económicas y por la persistente demanda de propiedades, especialmente en las zonas urbanas y costeras», según señala Felipe Reuse.
De la misma manera, Pisos.com también estima un crecimiento en los precios del alquiler del 6,8%. Esta situación tiene su origen también en la diferencia entre oferta y demanda, altos precios y limitaciones económicas que expulsan a muchos hogares hacia el mercado del alquiler; efecto dominó que termina por encarecer también el precio del alquiler.
En este contexto, y ante la crecida demanda, la reconversión de oficinas, locales comerciales y otros activos se presenta como un parche de solución habitacional, que además se está consolidando como una estrategia de inversión en España. La tendencia en este ámbito irá en aumento y según CBRE Spain solo durante el primer trimestre de 2025 se iniciaron más reconversiones en más de 137.000 metros cuadrados, las cuales hasta el 60% se destinaron a uso residencial. Es por eso por lo que, según Reuse, este fenómeno emerge como una respuesta a la escasez de oferta nueva, la demanda creciente de vivienda y la necesidad de optimizar el parque edificado existente.
Otro pilar fundamental de las previsiones de 2026 es el auge de las construcciones especializadas, que pone el foco en la sostenibilidad, la eficiencia y la demanda en tipologías de viviendas más concretas, como los coliving o casa con criterios ecológicos y de eficiencia energética. A esto se suma la presión sobre la oferta tradicional y el aumento de demanda de alquiler y vivienda asequible o flexible sugieren que los promotores e inversores buscarán nichos diferenciales, lo que potenciará este auge. Solo entre 2020 y 2023 el consumo energético de las viviendas en España se redujo un 10% y se estima que para 2030 gran parte del parqué español contenga una certificación energética superior a la E.
¿Cuánto bajaran las hipotecas?
Sin duda, la escasez de oferta es el principal causante de que exista un problema con la vivienda, que se considera «insuficiente para cubrir la demanda real» según lo identifica CaixaBank Research. La misma entidad destaca, además, el escaso movimiento respecto a la obra nueva, pues a falta de unas semanas, en 2025 tan solo se aprobaron 132.000 visados de nueva vivienda. Una cifra que representa un 13% más que el año anterior pero que sigue siendo un dato deficiente para cubrir el déficit acumulado desde 2021, y es por eso que «esa oferta limitada por efecto dominó, continuará provocando una subida de precios y tensionando el acceso a vivienda», según explica el director general de Property Partners.
Fruto de este contexto son las dificultades en el acceso a la vivienda que, sin embargo, podrían variar en 2026: la combinación de elevada demanda, estabilidad económica y dinámica del crédito podrían favorecer condiciones hipotecarias relativamente más afables. Más aún con la previsión a la baja del Euríbor. Según el panel de Funcas en su informe ‘Panel de previsiones de la economía española’, el indicador hipotecario estará por alrededor del 2% por lo menos hasta 2027, y especifica que a 1 de enero se situará en 1,9% y en diciembre de 2026 en 1,85%. Por su parte, el BCE los estima en un 1,90% para 2026 y un 2,10% para 2027. Eso sugiere que las hipotecas podrían resultar más asequibles para quienes accedan a préstamos en 2026 o para quienes tengan que revisar sus créditos hipotecarios.
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