La vivienda volverá a ser uno de los asuntos más candentes en 2026 y otra vez serán los altos precios y la escasez de producto lo que caracterizará al mercado de la compraventa en el año que entra. Entre las fuentes del sector residencial … consultadas por este periódico hay consenso: las casas aumentarán aún más su valor en 2026 y no hay el más mínimo resquicio para que bajen, salvo que ocurra una catástrofe. ¿Habrá excepciones? Sí, pero fuera de las grandes capitales donde la demanda persiste al alza.
La tasadora Tecnitasa vaticina una subida aproximada del 10% en la vivienda de obra nueva y del 8% en la de segunda mano, «como consecuencia del persistente desequilibrio entre una oferta muy limitada —en torno a 100.000 viviendas nuevas al año— y una demanda claramente superior, impulsada por la creación de nuevos hogares y la inmigración», apunta José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa y presidente de Atasa (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración).
Basáñez sostiene que a día de hoy no existen indicios de bajadas de precios a corto plazo. Dice que más bien es «al contrario» debido a la escasa promoción de vivienda nueva, a la fuerte presión demográfica, a la creciente demanda extranjera y a la ausencia de exceso de oferta o de endeudamiento excesivo. «Mientras estos elementos se mantengan, resulta difícil que se produzcan correcciones significativas en los precios», sentencia.
8%
Vivienda de segunda mano
las casas usadas tendrán un aumento algo menor al de la obra nueva durante el próximo año.
Preocupa sobre todo el poco producto nuevo que sale al mercado, que en 2026 seguirá siendo «insuficiente» a los ojos de los promotores. Según la patronal del sector APCEspaña, durante el próximo año el ritmo de construcción irá en línea con 2025, aunque podría haber algún ligero incremento. «Hasta que no resolvamos los cuellos de botella que tenemos pendientes, seguiremos ralentizados». Según la asociación, entre los retos a batir para mejorar el acceso a la vivienda están «la falta de suelo finalista y de mano de obra cualificada para el relevo generacional en la construcción; la necesidad de recuperar la seguridad jurídica y dejar de regular penalizando y obstaculizando la actividad promotora constructora, así como también agilizar la concesión de licencias y otros trámites administrativos y dotar de mayor financiación a las políticas de vivienda».
En esto último tiene puestas las esperanzas el Gobierno, que en 2026 estrena nuevo Plan Estatal de Vivienda (con financiación de 7.000 millones para el próximo lustro) y espera que la nueva empresa pública de vivienda, bautizada como Casa 47 (así han renombrado a Sepes), incorpore miles de casas, la mayoría de ellas procedentes de Sareb. Pero el problema de la vivienda necesita mucho más del lado público. Consuelo Villanueva, directora de Instituciones en Sociedad de Tasación, incide en que es fundamental «reducir la incertidumbre normativa, promover la colaboración público-privada y acelerar la disponibilidad de suelo finalista», como medidas «que podrían favorecer un incremento de la oferta, especialmente en el segmento asequible».
Las tasadora también prevé subidas de precios para los próximos meses, «aunque con incrementos más moderados que los observados este año». Según Villanueva esto es debido a que el mercado residencial se encuentra en una fase marcada por una demanda que sigue siendo sólida, «pero que empieza a verse limitada en cuanto a accesibilidad», especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. «Este contexto anticipa un escenario de continuidad en la evolución de los precios con tendencia a una mayor estabilización en aquellos mercados que ya han acumulado fuertes subidas», señala la experta.
Más barato fuera de las capitales
En este sentido, Villanueva apunta a que en las grandes capitales y los mercados más tensionados, como Madrid y Barcelona, los precios se mantendrán en niveles elevados, «con un recorrido al alza más limitado, pero sin señales claras de corrección a corto plazo». Fuera de esos territorios sí que existirán opciones más asequibles para los compradores. Villanueva incide en que en la ciudades medianas, las áreas periféricas bien conectadas «y determinados mercados del interior peninsular» están siendo ya capaces de absorber parte de la demanda «con niveles de precios más contenidos». Además señala otras opciones como comprar vivienda usada que requiere rehabilitación como alternativa a la obra nueva, aunque son activos que están «condicionados por la necesidad de inversión adicional».
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José María Basáñez
«Mientras haya escasa producción de vivienda y fuerte presión demográfica, no habrá correciones de precios»
María Matos
«Tras tres años consecutivos de récords históricos del alquiler, el mercado podría estar cerca de su techo en las zonas más tensionadas»
Consuelo Villanueva
«Los precios más contenidos estarán en ciudades medianas, áreas periféricas bien conectadas y determinados mercados del interior peninsular»
APCEspaña
La asociación que preside Xavier Vilajoana adelanta que la producción de vivienda seguirá ralentizada, «mientras no se resuelvan los cuellos de botella»
Basáñez de Tecnitasa también hace hincapié en que las opciones más asequibles se concentran en áreas con menor presión de demanda, «fundamentalmente en el interior peninsular y en zonas que siguen perdiendo población, así como en municipios periféricos de las grandes ciudades bien comunicados pero fuera de los núcleos más tensionados». En cuanto a tipologías, el tasador también apunta a la vivienda de segunda mano como la opción más económica, «especialmente fuera de las grandes áreas metropolitanas y de las zonas de costa más demandadas por compradores extranjeros».
21%
Demanda disparada
La desescalada de los tipos de interés ha devuelto al mercado al 21% de los compradores que habían frenado su búsqueda, lo que tensa más los precios.
A pesar de las tensiones con los precios, la demanda está casi tan activa como en la época dorada del ladrillo. Sin ir más lejos, el año que finaliza apunta a cerrar con el mayor número de operaciones registrado desde 2007 (entre enero y octubre se han firmado 601.543 compraventas, según el INE). María Matos, directora de estudios de Fotocasa, señala como factor clave en ello la desescalada de los tipos de interés, que ha servido para reactivar «la presión compradora». La experta incide en que la relajación financiera «ha devuelto al mercado al 21% de quienes habían paralizado su búsqueda» y a ello se suma el máximo histórico del peso del comprador extranjero (un 15% del total de adquisiciones) y que la inversión en vivienda «ha duplicado su presencia en sólo dos años, situándose en el 10%».
Los arrendamientos podrían tocar techo
Para quienes tampoco hay grandes esperanzas es para los inquilinos, que tendrán que afrontar alquileres más caros en un año que estará marcado por ‘la gran revisión’ por la expiración de los más de 300.000 contratos de alquiler que se firmaron tras lo peor del Covid-19. Pese a ello, Matos de Fotocasa señala que se empiezan a ver «señales incipientes» de cambio tras dos años en los que los arrendamientos han aumentado un 25% su valor. «En noviembre hemos registrado la subida más moderada del año (7,4%) y, por primera vez en siete meses, el alquiler abandona las subidas de doble dígito. Es un dato relevante porque apunta a un posible punto de inflexión, aunque todavía frágil y muy desigual según territorios», detalla.
Los expertos piden a las administraciones más colaboración público-privada para atajar las dificultades de acceso a la vivienda
Para la portavoz de Fotocasa ahora mismo hay dos velocidades en el mercado dependiendo del territorio. «Las comunidades con mayor dinamismo económico y mayor presión de demanda, que hasta ahora lideraban los incrementos, comienzan a moderar su crecimiento, mientras que las regiones con menor tensión siguen registrando subidas muy intensas». Pone como ejemplo a la Comunidad de Madrid, que en noviembre de 2025 registró una «ligera caída» del precio del alquiler por primera vez en 45 meses. «Esto sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, el mercado podría estar cerca de su techo en las zonas más tensionadas, aunque no hablamos todavía de una corrección generalizada». Por su parte, Basáñez de Tecnitasa calcula que las subidas de los arrendamientos podrían situarse en torno al 12 %, «debido a la fuerte presión de la demanda y a la contracción de la oferta».
Para mejorar el acceso al mercado del alquiler, la directora de estudios de Fotocasa aboga por impulsar la colaboración público-privada, que «permitiría acelerar la promoción de vivienda en alquiler, combinando recursos públicos y capacidad de ejecución privada» y también pide fomentar la rehabilitación y la cesión de viviendas vacías para «movilizar stock existente y mejorar la calidad del parque residencial». A estas dos peticiones, añade la de mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, que podría ayudar a ampliar «el acceso a la vivienda en zonas bien conectadas, reduciendo la presión sobre los mercados más tensionados».