{"id":113283,"date":"2025-09-14T00:11:08","date_gmt":"2025-09-14T00:11:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/113283\/"},"modified":"2025-09-14T00:11:08","modified_gmt":"2025-09-14T00:11:08","slug":"excelente-oportunidad-el-mercado-se-llena-de-pisos-baratos-y-problematicos-negocios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/113283\/","title":{"rendered":"\u201cExcelente oportunidad\u201d: el mercado se llena de pisos baratos y problem\u00e1ticos | Negocios"},"content":{"rendered":"

El encarecimiento de la vivienda no se detiene y contagia a las casas m\u00e1s problem\u00e1ticas del mercado. Piso de cuatro dormitorios en el barrio de Moratalaz, en Madrid. Se piden 210.000 euros. Su anuncio invita a no desaprovechar \u201cesta excelente oportunidad\u201d. Solo se muestra una fotograf\u00eda de la fachada y m\u00e1s abajo uno comprende que se trata de un piso que no est\u00e1 disponible. \u201cNo se puede visitar, ni tasar ni hipotecar. Se tiene que comprar pagando al contado y el comprador asume la tarea de la desocupaci\u00f3n<\/a>\u201d.<\/p>\n

Hay cientos de inmuebles as\u00ed, sobre todo en las grandes urbes, y no solo ocupados. Tambi\u00e9n se comercializan pisos con cargas, en subasta, con inquilino o con usufructuario (nuda propiedad). Estas viviendas, que hace poco eran residuales, ahora copan un volumen significativo de la oferta asequible. Es cierto que se pueden comprar con descuento \u2014unas m\u00e1s que otras\u2014, pero no son gangas, sobre todo si se tiene en cuenta la cantidad de problemas que van a dar. <\/p>\n

Dada la nueva realidad del mercado, en enero Idealista incluy\u00f3 nuevos filtros en su motor de b\u00fasqueda: nuda propiedad, alquilada, con inquilinos, ocupada ilegalmente y disponible (sin ninguna de las restricciones anteriores). El pasado marzo hizo el c\u00e1lculo: el 2,6% del total eran viviendas que no pod\u00edan ser usadas de forma inmediata. Hay 315 anuncios en Barcelona y 335 en Madrid.<\/p>\n

Tambi\u00e9n Fotocasa los ha contabilizado. A partir de 2021 empezaron a ganar terreno y en 2022, con el repunte de precios, rondaban el 21%. Hoy, \u201cel 35% de las viviendas en oferta de menos de 200.000 euros tienen restricciones y ya se han consolidado como una de las v\u00edas de acceso al tramo bajo del mercado, en un contexto en el que la vivienda convencional se ha encarecido un 38% desde 2021\u201d,<\/a> se\u00f1alan en el portal. En Madrid suponen el 37% y en Barcelona el 34% (aqu\u00ed los precios son inferiores y hay m\u00e1s pisos que rondan los 50.000 euros). <\/p>\n

En la Federaci\u00f3n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) constatan la proliferaci\u00f3n de estas viviendas. \u201cHace a\u00f1os eran una de cada 20 y ahora pueden ser una de cada cinco por zona. El primer tercio de las propiedades ofertadas son estas, activos complejos\u201d, dice su presidente, Jos\u00e9 Mar\u00eda Alfaro. El experto recuerda que la ley de vivienda de 2023 obliga al vendedor y al propietario a informar sobre la situaci\u00f3n de la titularidad del inmueble en el anuncio. <\/p>\n

Quien compra son inversores, peque\u00f1os ahorradores que buscan rentabilidad inmediata<\/a> o plusval\u00edas a largo plazo. O empresas que adquieren los activos que tienen descuentos muy agresivos. Los despachos de abogados aconsejan analizar cada par\u00e1metro de la transacci\u00f3n para no perder tiempo, dinero y, sobre todo, la cordura.<\/p>\n

La operaci\u00f3n m\u00e1s compleja y arriesgada es la compra de un piso ocupado, aunque es la que permite mayores descuentos: de entre el 40% y el 60%, seg\u00fan el caso. \u201cHay que iniciar un procedimiento de desahucio o subrogarse en el que ya hubiese iniciado el anterior propietario. Existe el riesgo de encontrarnos con graves da\u00f1os y que el ocupante sea insolvente. Es recomendable que se pondere este coste adicional a la hora de valorar el precio de la vivienda\u201d, dice Montserrat Acebes, letrada de Vilches Abogados. Otra opci\u00f3n es negociar y entregar a los ocupantes una cantidad de dinero. Los precios tambi\u00e9n han subido. \u201cPor menos de 15.000 a 40.000 euros no se van\u201d, indica Luis Miguel Fern\u00e1ndez, socio director de Aestimatio Abogados. El letrado sabe de qu\u00e9 va el asunto. Uno de sus clientes compr\u00f3 en el Barrio del Pilar (Madrid) un piso ocupado con una rebaja del 40%: pag\u00f3 125.000 euros. \u201cDespu\u00e9s interpuse un procedimiento de recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n y en seis meses conseguimos el piso, aunque estaba destrozado\u201d. Mari Luz Rodr\u00edguez, abogada de Leg\u00e1litas, avisa: \u201cLas entidades bancarias no suelen conceder financiaci\u00f3n para adquirir estos inmuebles\u201d. <\/p>\n

Nuda propiedad<\/p>\n

Cada vez hay m\u00e1s anuncios de venta de la nuda propiedad,<\/a> es decir, se adquiere la titularidad del inmueble, pero no el derecho a usarlo y disfrutarlo. \u201cLa posesi\u00f3n final depender\u00e1 de algo tan ambiguo como el fallecimiento del usufructuario, por lo que es una inversi\u00f3n a largo plazo\u201d, aclaran en el bufete KLJ. Cuantos m\u00e1s a\u00f1os tiene el usufructuario, m\u00e1s cara es la casa. La inmobiliaria Eduardo Molet tiene en venta la nuda propiedad de un piso en el Paseo de la Florida (Madrid) por 239.500 euros. Los actuales propietarios tienen 67 y 70 a\u00f1os. <\/p>\n

La compra de viviendas con cargas es bastante frecuente, pero es importante hacer un estudio pormenorizado de su cuant\u00eda para valorar si la operaci\u00f3n es rentable. Montserrat Acebes aconseja identificarlas (hipotecas, embargos\u2026) antes de la compra solicitando una nota simple actualizada. Tambi\u00e9n hay que pedir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios y verificar que no hay deudas con el ayuntamiento (IBI o tasas de basuras) o con los suministros. El comprador responde de la deuda del a\u00f1o en curso y de los tres a\u00f1os anteriores.<\/p>\n

La adquisici\u00f3n de inmuebles en subasta o mediante la cesi\u00f3n del remate (el adjudicatario de la subasta cede su derecho a un tercero a cambio de un precio) son otras categor\u00edas problem\u00e1ticas. \u201cLos descuentos pueden ser del 30% o 40%, aunque quiz\u00e1 tardes cinco o seis a\u00f1os en tomar posesi\u00f3n\u201d, dice Luis Miguel Fern\u00e1ndez. En Leg\u00e1litas dan las claves: \u201cAntes de pujar por una vivienda que se subasta es necesario revisar bien la documentaci\u00f3n y las cargas. Adem\u00e1s, hay que comprobar si se subasta el 100% de la titularidad o tan s\u00f3lo un porcentaje, por ejemplo, un 30%\u201d, explica Mari Luz Rodr\u00edguez. La letrada aconseja tambi\u00e9n comprobar si la vivienda est\u00e1 ocupada y si puede precisar reformas, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de hacer la puja. \u201cSe compra a ciegas y desconociendo su estado de conservaci\u00f3n\u201d, comenta la abogada de Vilches, que adem\u00e1s recomienda asesoramiento legal. <\/p>\n

La operaci\u00f3n menos problem\u00e1tica es la compra de una vivienda alquilada y, de hecho, si el vendedor puede acreditar la solvencia del inquilino, no habr\u00e1 grandes descuentos. \u201cNo m\u00e1s de 5% o 10%\u201d, cuenta Alfaro. Y, en algunos casos, ninguno. Seg\u00fan el socio director de Aestimatio, \u201cel comprador busca una rentabilidad inmediata no inferior al 3% o 4% anual\u201d. En KLJ explican las cautelas: \u201cEs importante revisar el contrato que tienen suscrito los inquilinos; sobre todo si tienen derecho al tanteo y retracto, la duraci\u00f3n del contrato, la renta, si los pagos se efect\u00faan a tiempo y la solvencia de los arrendatarios, ya que el nuevo propietario se subroga en la posici\u00f3n del anterior arrendador\u201d. Si el inquilino no est\u00e1 obligado a permitir las visitas y no hay buena sinton\u00eda con el casero, puede negarse a abrir las puertas. \u201cNo va a ser posible acceder para su tasaci\u00f3n y las entidades bancarias son reacias a conceder financiaci\u00f3n\u201d, relata Rodr\u00edguez. <\/p>\n

Otra cosa es la adquisici\u00f3n de una casa con un contrato de renta antigua. Aqu\u00ed la cosa se complica porque el arrendatario paga de forma vitalicia un alquiler m\u00ednimo (200 o 300 euros al mes). \u201cHay quien ha pagado indemnizaciones de 500.000 euros al inquilino para que abandone la vivienda\u201d, cuenta Fern\u00e1ndez. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"El encarecimiento de la vivienda no se detiene y contagia a las casas m\u00e1s problem\u00e1ticas del mercado. Piso…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":113284,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[80],"tags":[38372,82,95,94,25,24,3634,2733,5164,23,3633,10583,9204],"class_list":{"0":"post-113283","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-economia","8":"tag-agencias-inmobiliarias","9":"tag-business","10":"tag-economia","11":"tag-economy","12":"tag-es","13":"tag-espana","14":"tag-mercado-inmobiliario","15":"tag-negocios","16":"tag-okupas","17":"tag-spain","18":"tag-vivienda","19":"tag-vivienda-segunda-mano","20":"tag-viviendas-alquiler"},"share_on_mastodon":{"url":"","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/113283","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=113283"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/113283\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/113284"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=113283"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=113283"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=113283"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}