{"id":236786,"date":"2025-11-15T04:44:13","date_gmt":"2025-11-15T04:44:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/236786\/"},"modified":"2025-11-15T04:44:13","modified_gmt":"2025-11-15T04:44:13","slug":"la-gran-esperanza-inmobiliaria-se-desvanece-por-que-la-construccion-de-viviendas-para-alquilar-no-funciona-negocios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/236786\/","title":{"rendered":"La gran esperanza inmobiliaria se desvanece: por qu\u00e9 la construcci\u00f3n de viviendas para alquilar no funciona | Negocios"},"content":{"rendered":"

Las expectativas puestas en el build to rent (BTR) se desvanecen y crecen las voces que cuentan que este modelo, que consiste en la promoci\u00f3n y construcci\u00f3n de pisos para alquilar, est\u00e1 m\u00e1s muerto que vivo. O, cuanto menos, agoniza. No es un asunto menor, ya que compromete el aumento de oferta de casas en renta<\/a>, algo que restar\u00eda presi\u00f3n a la crisis. <\/p>\n

Esta f\u00f3rmula se consolid\u00f3 en Espa\u00f1a en torno a 2021, cuando promotores y fondos de inversi\u00f3n \u2014habitualmente asociados mediante joint venture\u2014 anunciaron la construcci\u00f3n de miles de pisos nuevos en alquiler gestionados por un operador profesional. <\/p>\n

Pero los n\u00fameros no salen, las cuentas no cuadran. Alejandro Berm\u00fadez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, habla de \u201cuna tormenta perfecta de suelo, financiaci\u00f3n y construcci\u00f3n, a la que se a\u00f1ade la incertidumbre regulatoria y la creciente desprotecci\u00f3n del propietario arrendador\u201d. El resultado: \u201cEs muy complicado hacer proyectos de vivienda en alquiler\u201d. Colliers recuerda que en diciembre de 2023 ya pronosticaron que el modelo pr\u00e1cticamente iba a desaparecer. Desde entonces no ha habido m\u00e1s de una decena de promociones nuevas de vivienda libre que se hayan destinado al BTR\u201d, se\u00f1ala Antonio de la Fuente, director general de la divisi\u00f3n Living de la consultora. <\/p>\n

Un an\u00e1lisis elaborado por la plataforma inmobiliaria de datos Atlas para EL PA\u00cdS detalla el declive. En 2021, la cartera privada y p\u00fablica de BTR prevista para 2025-2026 era de 90.180 viviendas en alquiler, tanto asequible como a precio libre. En 2022 este n\u00famero subi\u00f3 a 102.560, fundamentalmente por el empuje de proyectos p\u00fablicos como el Plan Vive de Madrid<\/a>. De todas estas viviendas, hoy se han ejecutado algo menos de 15.000 unidades, lo que supone un 14,5% de lo inicialmente anunciado. Adem\u00e1s, las que s\u00ed se han edificado han tenido un coste m\u00e1s alto de lo previsto.<\/p>\n

Los datos muestran que el BTR, tal y como se concibi\u00f3, se ha frenado. \u201cLos promotores privados han derivado sus construcciones a la vivienda en venta\u201d, cuenta Berm\u00fadez. La mayor\u00eda ha renunciado a su prop\u00f3sito inicial y ha pasado al plan b. \u201cEl escaso suelo residencial disponible se est\u00e1 destinando mayoritariamente al desarrollo de vivienda en venta, un segmento que est\u00e1 funcionando muy bien y que no se ve afectado por las mismas incertidumbres regulatorias\u201d, comenta De la Fuente. Colliers contabiliza que la inversi\u00f3n en este segmento ha pasado de 1.883 millones de euros en 2023 a 684 millones en 2024 y 676 hasta septiembre de este a\u00f1o. Unos n\u00fameros muy distintos a los que maneja la consultora CBRE, que registra 1.170 millones de euros entre el primer y tercer trimestre del a\u00f1o y que sostiene, sin embargo, que el modelo no est\u00e1 en absoluto agotado. <\/p>\n

Los datos de Atlas confirman que hoy existen 13.434 viviendas en alquiler que siguen en marcha, que est\u00e1n en construcci\u00f3n, tanto de promotores privados como de administraciones p\u00fablicas. El grueso, 8.900, se encuentran en las provincias de Madrid y Barcelona. Es decir, entre las finalizadas y las que est\u00e1n en marcha suman 28.434 pisos, muy lejos del objetivo inicial. <\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ha pasado para que en pocos a\u00f1os este modelo haya dejado de ser una importante palanca para aumentar el parque en alquiler? Alejandro Berm\u00fadez cita el precio del suelo como uno de los grandes cuellos de botella<\/a>. En las grandes ciudades rara vez baja de 1.500 euros por metro cuadrado edificable y, en algunos casos, supera los 3.000. \u201cCon un suelo que representa en torno al 35% o 40% del coste del edificio, el precio de venta que deber\u00edan exigir los promotores se sit\u00faa alrededor de 9.000 euros por metro cuadrado y su equivalente en alquiler rondar\u00eda los 37,5 euros metro cuadrado al mes, un umbral inviable para la demanda objetivo del BTR\u201d. En el caso de que el promotor ya tenga el suelo, puede conformar una gran cartera y venderla a capital core \u2014inversor institucional que busca rendimientos bajos, pero muy estables\u2014. <\/p>\n

De la Fuente a\u00f1ade otro gran escollo. \u201cLas rentabilidades que exigen los inversores para desarrollar vivienda nueva en alquiler o para invertir en vivienda existente han aumentado\u201d. Y cita dos motivos: \u201cPor el incremento de la rentabilidad de los bonos del Estado, es decir, de la rentabilidad libre de riesgo a la que pueden invertir en Espa\u00f1a o en Europa y por el riesgo percibido hacia la vivienda en alquiler debido a la inestabilidad regulatoria en contra de los propietarios\u201d.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n es uno de los aspectos que m\u00e1s critican los expertos; la sit\u00faan como principal responsable de que los fondos, como Blackstone, Cerberus y otros, est\u00e9n vendiendo sus carteras<\/a>. Aunque hay varias razones: \u201cMomento bueno para vender viviendas, carteras grandes y estabilizados, creciente presi\u00f3n sobre los propietarios de alquiler que dispara alertas en los gestores y, por \u00faltimo, cierto fomo [acr\u00f3nimo en ingl\u00e9s de la expresi\u00f3n \u201cmiedo a perderse algo\u201d] en perder un buen momento en el que haya bastantes ventas de carteras de viviendas\u201d, indica Berm\u00fadez. <\/p>\n

No es definitorio, pero tambi\u00e9n pesa el hecho de que la financiaci\u00f3n hoy es mucho m\u00e1s cara que durante la euforia financiera que aliment\u00f3 el BTR \u2014aunque los tipos de inter\u00e9s hayan bajado\u2014 y los costes de construcci\u00f3n han aumentado m\u00e1s de un 40% desde 2020. <\/p>\n

Jaime-Enrique Hugas, cofundador y uno de los dos consejeros delegados de la promotora Conren Tramway, es rotundo al afirmar que el build to rent en vivienda libre en Barcelona ha muerto. \u201cLos proyectos iban muy ajustados de rentabilidad y si a eso unimos la regulaci\u00f3n de las rentas, el sector dif\u00edcilmente puede hacer BTR\u201d, se\u00f1ala el directivo de esta promotora, una de las principales de Barcelona, que impulsa la transformaci\u00f3n urban\u00edstica de la Mercedes, proyecto ubicado en la antigua planta de Mercedes-Benz en el distrito de Sant Andreu. \u201cTen\u00edamos intenci\u00f3n de hacer BTR, pero cuando se puso en marcha la regulaci\u00f3n de precios nos vimos obligados a cambiar el business plan a viviendas en venta\u201d, cuenta Hugas. <\/p>\n

Rentas asequibles<\/p>\n

Cuando se trata de vivienda asequible, esa que tiene precios inferiores al mercado libre y surge de la colaboraci\u00f3n p\u00fablica y privada mediante la cesi\u00f3n de suelo en derecho de superficie, la cosa cambia, aunque tampoco resulta excesivamente atractiva, al menos para el grueso de inversores. \u201cLas rentabilidades netas se sit\u00faan entre el 3% y el 4% anual, inferiores a las de un bono soberano con un riesgo (f\u00edsico y reputacional) mucho m\u00e1s elevado\u201d, cuentan en Atlas. Por este motivo, el capital que entra en alquiler asequible es core, con retornos bajos y estables. <\/p>\n

En el caso de Catalu\u00f1a, \u201ccuando se trata de vivienda protegida, aunque las rentabilidades son muy bajas, se puede seguir haciendo porque hay m\u00e1s garant\u00edas jur\u00eddicas\u201d, se\u00f1ala Hugas. En este segmento, los planes de varias comunidades aut\u00f3nomas, como Madrid, Catalu\u00f1a, Pa\u00eds Vasco, Andaluc\u00eda y Comunidad Valenciana prev\u00e9n una oleada de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada con ritmos distintos. El consejero delegado de Atlas cree que mientras todas las variables no se reequilibren, \u201cveremos m\u00e1s reconversi\u00f3n a venta, enfoque geogr\u00e1fico en Madrid y Barcelona y colaboraci\u00f3n p\u00fablico\u2011privada como v\u00eda principal para vivienda asequible\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Las expectativas puestas en el build to rent (BTR) se desvanecen y crecen las voces que cuentan que…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":236787,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[80],"tags":[82,41128,95,94,25,24,61375,61374,3634,2733,25052,23,9204],"class_list":{"0":"post-236786","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-economia","8":"tag-business","9":"tag-construccion-viviendas","10":"tag-economia","11":"tag-economy","12":"tag-es","13":"tag-espana","14":"tag-fondos-pensiones","15":"tag-inversion-inmobiliaria","16":"tag-mercado-inmobiliario","17":"tag-negocios","18":"tag-promotoras","19":"tag-spain","20":"tag-viviendas-alquiler"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@es\/115551893229012201","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/236786","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=236786"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/236786\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/236787"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=236786"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=236786"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=236786"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}