{"id":36674,"date":"2025-08-09T19:58:09","date_gmt":"2025-08-09T19:58:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/36674\/"},"modified":"2025-08-09T19:58:09","modified_gmt":"2025-08-09T19:58:09","slug":"se-enfrenta-el-mercado-inmobiliario-espanol-a-una-segunda-burbuja","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/36674\/","title":{"rendered":"\u00bfSe enfrenta el mercado inmobiliario espa\u00f1ol a una segunda burbuja?"},"content":{"rendered":"

\u00abEl hombre es el \u00fanico animal que tropieza dos veces con la misma piedra\u00bb. El dicho popular resuena en la cabeza de muchos espa\u00f1oles cuando se habla de la situaci\u00f3n del mercado inmobiliario. M\u00e1s a\u00fan, en un entorno donde los precios marcan m\u00e1ximos hist\u00f3ricos<\/strong> y las operaciones de compraventa<\/strong> firmadas en el primer semestre se aproximan a los niveles de 2007, justo antes del estallido de la \u00faltima burbuja inmobiliaria<\/strong>. En este contexto, muchos se preguntan si, como ocurri\u00f3 entonces, la tensi\u00f3n residencial terminar\u00e1 por explotar y tumbar la imparable escalada de los precios de la vivienda.<\/p>\n

La respuesta, al menos de momento, es negativa, aunque con matices. \u00abEl concepto de burbuja puede definirse de dos formas: cuando los precios de la vivienda no pueden explicarse con variables fundamentales como el crecimiento del PIB, la demograf\u00eda o los tipos de inter\u00e9s; o cuando los compradores prev\u00e9n que el precio futuro ser\u00e1 muy alto sin justificaci\u00f3n objetiva\u00bb, explica a EXPANSI\u00d3N Jos\u00e9 Garc\u00eda Montalvo<\/strong>, catedr\u00e1tico de Econom\u00eda de la Universidad Pompeu Fabra. En su opini\u00f3n, ninguna de las dos opciones se da en el entorno actual, algo que comparten otros expertos que apuntan m\u00e1s bien a una crisis en la oferta de vivienda<\/strong> que podr\u00eda agravarse si no se toman medidas realmente efectivas.<\/p>\n

A pesar de ello, existen ciertos indicadores que advierten de la aparici\u00f3n de s\u00edntomas de colapso<\/strong> en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol. En su \u00faltimo informe de estabilidad financiera, el Banco de Espa\u00f1a afirm\u00f3 que \u00abel precio medio de la vivienda en Espa\u00f1a se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio<\/a> de largo plazo\u00bb.<\/p>\n

Este desajuste podr\u00eda estar agrav\u00e1ndose este a\u00f1o, si al aumento de los precios se suma \u00abel incipiente crecimiento del cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, una condici\u00f3n previa para el efecto burbuja\u00bb, explica Germ\u00e1n Barrio<\/strong>, presidente de la firma de tasaci\u00f3n inmobiliaria UVE Valoraciones.<\/p>\n

Las \u00faltimas cifras de concesi\u00f3n de cr\u00e9dito publicadas por el Banco de Espa\u00f1a muestran un incremento del 24,2% interanual en la concesi\u00f3n de hipotecas<\/strong> durante el primer semestre del a\u00f1o, hasta 41.238 millones de euros<\/a>, una de las cifras m\u00e1s elevadas desde 2008, el a\u00f1o del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.<\/p>\n

En paralelo, Garc\u00eda Montalvo se\u00f1ala que \u00abexiste cierta sensaci\u00f3n de FOMO<\/strong> (Fear of Missing Out, miedo a perderse el momento del mercado en ingl\u00e9s), donde la gente est\u00e1 comenzando a adelantar sus compras por temor<\/strong> a que los precios suban a\u00fan m\u00e1s en el futuro y no puedan comprar\u00bb. Este miedo \u00abest\u00e1 generando m\u00e1s transacciones y ejerce una mayor presi\u00f3n al alza sobre los precios, ya que los compradores no negocian descuentos\u00bb.<\/p>\n

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Otro indicador preocupante es la diferencia entre la evoluci\u00f3n de los precios de venta<\/strong> -con crecimientos a doble d\u00edgito en buena parte de Espa\u00f1a- y la marcha general de la econom\u00eda<\/strong>. \u00abAunque a\u00fan no hay una separaci\u00f3n muy grande, la brecha empieza a existir, por lo que podr\u00edan estarse dando los primeros pasos para que se cree una nueva burbuja<\/strong>\u00ab, afirma Germ\u00e1n Barrio.<\/p>\n

No obstante, en caso de que realmente se estuviera generando una nueva burbuja, sus consecuencias ser\u00edan mucho m\u00e1s limitadas que las que se vivieron a partir de 2008. En ello influyen cuestiones como que \u00abactualmente hay mucho m\u00e1s capital propio invertido<\/strong> en las viviendas, con una deuda sobre el valor del inmueble de en torno al 70%, frente al 100% de antes. Algo que reduce la posibilidad de un shock tan fuerte como el de entonces\u00bb, explica Garc\u00eda Montalvo.<\/p>\n

Otras voces aseguran que ninguno de estos indicadores implica por s\u00ed mismo la generaci\u00f3n de una burbuja inmobiliaria. El economista y director del M\u00e1ster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos<\/strong>, recuerda que el nivel de cr\u00e9dito hipotecario concedido en la actualidad representa, en t\u00e9rminos reales, \u00abel 35% de lo que se concedi\u00f3 en 2006\u00bb, por lo que descarta por completo una burbuja de caracter\u00edsticas similares<\/strong> a las de entonces. Adem\u00e1s, \u00abaunque los inversores patrimoniales de las \u00faltimas d\u00e9cadas han sido sustituidos por inversores especulativos<\/strong> que compran, reforman y venden, esta actividad contin\u00faa representando una peque\u00f1a parte del mercado, alrededor del 5%<\/strong>\u00ab, explica.<\/p>\n

En esta l\u00ednea tambi\u00e9n se posiciona Miguel \u00c1ngel G\u00f3mez Huertas<\/strong>, presidente de la Asociaci\u00f3n Madrile\u00f1a de Empresas Inmobiliarias (Amadei), quien afirma que, si bien hace unos a\u00f1os pod\u00eda haber m\u00e1s especuladores buscando beneficiarse del aumento de los precios, \u00abya no hay margen para hacerlo<\/strong> porque no hay inmuebles a precios asequibles que se puedan vender mucho m\u00e1s caros en poco tiempo\u00bb.<\/p>\n

Los precios seguir\u00e1n al alza \u00abpor varios a\u00f1os\u00bb<\/p>\n

Aunque la existencia de una burbuja de similares caracter\u00edsticas a las de 2008 parece descartada, es una evidencia que el imparable ascenso de los precios en los \u00faltimos a\u00f1os est\u00e1 generando serias dificultades para acceder a una vivienda<\/strong> a buena parte de la poblaci\u00f3n espa\u00f1ola.<\/p>\n

Un problema que Bernardos atribuye, en primer lugar, al impacto de las pol\u00edticas puestas en marcha por el Gobierno<\/strong>, \u00abamenazando con imponer topes al alquiler\u00bb y desprotegiendo al propietario frente a los inquilinos. En su opini\u00f3n, ello ha generado un clima de inseguridad jur\u00eddica<\/strong> que ha sacado muchos pisos del mercado del alquiler, \u00abelevando sus precios a las nubes\u00bb. Como resultado, \u00abpr\u00e1cticamente en cualquier provincia de Espa\u00f1a sale m\u00e1s barato comprar una vivienda y pagar la cuota hipotecaria que pagar el arrendamiento<\/strong>, lo que ha conllevado un desplazamiento b\u00e1rbaro de la demanda del mercado del alquiler al de la compraventa, elevando a su vez los precios\u00bb, relata.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n es especialmente relevante en un contexto como el actual, con bajadas en los tipos de inter\u00e9s. \u00abLas condiciones de este momento, en el que es f\u00e1cil encontrar hipotecas a tipos fijos cercanas al 2%, son fundamentalmente diferentes a las de 2023. A los j\u00f3venes les resulta mucho m\u00e1s rentable comprar que hace dos a\u00f1os, ya que lo que pagan por la cuota hipotecaria es hasta 300 euros menos de lo que les costar\u00eda alquilar<\/strong> un piso en las grandes ciudades\u00bb.<\/p>\n

Al resultado de pol\u00edticas como la Ley de Vivienda<\/strong><\/a>impulsada por el Gobierno hace algo m\u00e1s de dos a\u00f1os se suma la falta de oferta de obra nueva<\/strong> en el mercado, un factor que estar\u00eda contribuyendo al encarecimiento de la vivienda usada, que en julio repunt\u00f3 un 14,7% respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado, seg\u00fan el portal inmobiliario idealista.<\/p>\n

El problema puede entenderse mejor atendiendo a los \u00faltimos resultados de la Estad\u00edstica de Transmisiones de Derechos de la Propiedad<\/strong>, publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE). Si bien las operaciones registradas entre enero y junio sumaron la cifra m\u00e1s alta para un primer semestre desde 2007<\/strong>, la proporci\u00f3n de firmas de vivienda usada sobre nueva fue mucho mayor que antes del estallido de la burbuja.<\/p>\n

Entonces, fueron 176.813, por las 79.424 registradas en el primer semestre de este a\u00f1o, lo que ha supuesto pasar de una ratio entre la vivienda usada y la nueva de 1,44 en 2007 a 3,5. O, lo que es lo mismo, por cada vivienda nueva que se vend\u00eda hace 18 a\u00f1os, se firmaban 1,44 compraventas de vivienda de segunda mano, frente a las 3,5 actuales<\/strong>.<\/p>\n

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Las operaciones cerradas sobre obra nueva, no obstante, comienzan a repuntar en comparaci\u00f3n a los \u00faltimos a\u00f1os. Una se\u00f1al que aporta algo de esperanza, pero que \u00abno parece resolver por s\u00ed misma los problemas subyacentes del mercado inmobiliario\u00bb, apunta G\u00f3mez Huertas. M\u00e1s a\u00fan, teniendo en cuenta que la cifra de viviendas necesarias para atender una demanda creciente por el aumento de los hogares unipersonales o la poblaci\u00f3n extranjera queda lejos de las proyectadas. \u00abSiendo optimistas\u00bb, valora Gonzalo Bernardos, \u00abse iniciar\u00e1n alrededor de 170.000 viviendas al a\u00f1o -frente a las 127.500 licencias tramitadas en 2024-, de las cuales s\u00f3lo se completar\u00e1n unas 145.000 en el corto plazo debido al decalaje que existe en el sector\u00bb.<\/p>\n

El Banco de Espa\u00f1a advirti\u00f3 en mayo de un d\u00e9ficit de unas 450.000 viviendas<\/strong> en el mercado, una cifra \u00abmuy inferior a la real\u00bb para el economista. Otros informes, como el publicado el a\u00f1o pasado por Funcas, cifran en 200.000 el n\u00famero de inmuebles residenciales nuevos que hacen falta cada a\u00f1o para satisfacer la demanda residencial<\/strong>, en un entorno de \u00abgrandes dificultades para liberalizar el suelo para la construcci\u00f3n, con procesos que alargan el d\u00e9ficit de vivienda, a pesar de que la necesidad es urgente\u00bb, valora G\u00f3mez Huertas.<\/p>\n

Todo ello configura un marco propicio para que los precios de la vivienda sigan aumentando. As\u00ed, frente al segmento residencial de lujo, al que \u00abno le queda demasiada subida\u00bb, a las ubicaciones \u00abpara las clases medias y bajas les queda todav\u00eda un largo recorrido para bastantes a\u00f1os<\/strong>\u00ab, concluye Gonzalo Bernardos.<\/p>\n

La construcci\u00f3n advierte de m\u00e1s subidas si no se agilizan los tr\u00e1mites<\/p>\n

La construcci\u00f3n de las viviendas necesarias para solucionar la crisis de oferta que afronta el mercado inmobiliario no ser\u00e1 posible si no se toman medidas de calado en el sector, como la agilizaci\u00f3n de los tr\u00e1mites necesarios para comenzar nuevas promociones.<\/p>\n

As\u00ed lo asegura a EXPANSI\u00d3N Pedro Fern\u00e1ndez Al\u00e9n<\/strong>, presidente de la Confederaci\u00f3n Espa\u00f1ola de la Construcci\u00f3n (CNC), quien cifra en 130.000 la diferencia entre los hogares que se crean anualmente y las viviendas que se construyen<\/strong> para ellos. En su opini\u00f3n, \u00abla falta de seguridad jur\u00eddica y los retrasos en los tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos est\u00e1n paralizando la construcci\u00f3n, lo que incrementa los costes para los promotores, que durante este tiempo tienen los solares vac\u00edos\u00bb, algo que m\u00e1s tarde \u00abdeben repercutir en el precio de venta\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s de los tr\u00e1mites, que se est\u00e1n demorando m\u00e1s all\u00e1 de los dos a\u00f1os frente a los seis meses que propone la patronal de la construcci\u00f3n, Fern\u00e1ndez Al\u00e9n advierte de que, \u00absi no se liberaliza suelo <\/strong>para que se pueda construir mucho m\u00e1s, vamos a enfrentarnos a un problema mayor en el futuro\u00bb.<\/p>\n

Sobre la gestaci\u00f3n de una nueva burbuja inmobiliaria, el presidente de la CNC es claro: frente a la situaci\u00f3n de 2007, \u00abahora no hay quien la infle<\/strong> porque directamente no hay producci\u00f3n de vivienda nueva\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s, los nuevos planes de construcci\u00f3n de vivienda p\u00fablica<\/strong> anunciados por el Gobierno no servir\u00e1n, en su opini\u00f3n, para solucionar el incremento de los precios. \u00abSiempre hay que cumplir con determinados requisitos <\/strong>que el principal colectivo demandante de vivienda no cumple, por lo que tendr\u00e1 que enfrentarse a los precios del mercado<\/strong>\u00ab.<\/p>\n

La demora en los tiempos de tramitaci\u00f3n <\/strong>y las escasas liberalizaciones de suelo<\/strong> nuevo para construir vivienda se suman a otros problemas a los que se enfrenta el sector y que afectan directamente al futuro del mercado inmobiliario, como la escasez de trabajadores<\/strong>, lo que \u00abva a provocar que se construya m\u00e1s lento\u00bb y, por ende, que el precio de la vivienda siga subiendo en toda Espa\u00f1a, concluye.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00abEl hombre es el \u00fanico animal que tropieza dos veces con la misma piedra\u00bb. El dicho popular resuena…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":36675,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[80],"tags":[82,95,94,25,24,3433,18341,3634,23],"class_list":{"0":"post-36674","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-economia","8":"tag-business","9":"tag-economia","10":"tag-economy","11":"tag-es","12":"tag-espana","13":"tag-inmobiliario","14":"tag-inmobiliario-mercado","15":"tag-mercado-inmobiliario","16":"tag-spain"},"share_on_mastodon":{"url":"","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36674","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=36674"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/36674\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/36675"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36674"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=36674"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=36674"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}