{"id":449158,"date":"2026-03-16T01:37:15","date_gmt":"2026-03-16T01:37:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/449158\/"},"modified":"2026-03-16T01:37:15","modified_gmt":"2026-03-16T01:37:15","slug":"santa-monica-y-sidney-demuestran-el-fiasco-que-supone-prohibir-los-pisos-turisticos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/449158\/","title":{"rendered":"Santa M\u00f3nica y S\u00eddney demuestran el fiasco que supone prohibir los pisos tur\u00edsticos"},"content":{"rendered":"

En el debate sobre el encarecimiento de la vivienda, parte del discurso pol\u00edtico y medi\u00e1tico ha instalado una idea aparentemente intuitiva: si se proh\u00edben los pisos tur\u00edsticos, los precios bajar\u00e1n como resultado de una menor presi\u00f3n por el lado de la demanda. La l\u00f3gica parece sencilla. Menos Airbnb significa m\u00e1s viviendas disponibles para residentes, y m\u00e1s oferta deber\u00eda traducirse en alquileres m\u00e1s baratos. Sin embargo, cuando esta hip\u00f3tesis se contrasta con datos reales, el resultado es mucho menos evidente<\/strong> y, de hecho, cuestiona la idea de que la prohibici\u00f3n sea una soluci\u00f3n autom\u00e1tica al problema de la vivienda.<\/p>\n

Un reciente informe de Fedea, que revisa de forma sistem\u00e1tica m\u00e1s de 400 estudios acad\u00e9micos sobre el impacto econ\u00f3mico de los alquileres de corta duraci\u00f3n, ofrece algunas conclusiones relevantes para este debate. La evidencia emp\u00edrica recopilada muestra que restringir o prohibir el alquiler tur\u00edstico no garantiza una reducci\u00f3n de los precios<\/strong> y, en algunos casos, incluso puede producir el efecto contrario. Los ejemplos de S\u00eddney y Santa M\u00f3nica son especialmente ilustrativos.<\/p>\n

El caso de Santa M\u00f3nica<\/p>\n

Empecemos por la localidad costera ubicada en California. Su caso es uno de los m\u00e1s citados en la literatura acad\u00e9mica por la contundencia de la regulaci\u00f3n adoptada y por la magnitud del impacto sobre el mercado de alquiler tur\u00edstico. En 2015 la ciudad aprob\u00f3 la llamada Home-Sharing Ordinance, una normativa que prohibi\u00f3 pr\u00e1cticamente todos los alquileres tur\u00edsticos<\/strong> de viviendas completas y solo permiti\u00f3 el alquiler de habitaciones en la residencia principal del propietario.<\/p>\n

Antes de la aprobaci\u00f3n de la normativa, Santa M\u00f3nica contaba con aproximadamente 1.700 anuncios activos en Airbnb<\/a>, de los cuales cerca de 1.100 correspond\u00edan a viviendas completas destinadas al alquiler tur\u00edstico. Tras la entrada en vigor de la regulaci\u00f3n y el endurecimiento posterior de la supervisi\u00f3n municipal, el n\u00famero total de anuncios cay\u00f3 r\u00e1pidamente hasta situarse por debajo de los 700. Las viviendas completas -que eran el objetivo principal de la regulaci\u00f3n- se redujeron hasta unas 300 unidades aproximadamente<\/strong>.<\/p>\n

En t\u00e9rminos porcentuales, esto supuso una ca\u00edda cercana al 60% del mercado de alquiler tur\u00edstico en la ciudad en apenas un par de a\u00f1os. El volumen de anuncios pas\u00f3 de m\u00e1s de 1.700 propiedades anunciadas antes de la regulaci\u00f3n a menos de 700 tras su aplicaci\u00f3n efectiva, lo que convirti\u00f3 el caso de Santa M\u00f3nica en uno de los ejemplos m\u00e1s claros de contracci\u00f3n regulatoria del alquiler tur\u00edstico<\/strong> en Estados Unidos.<\/p>\n

La expectativa pol\u00edtica era clara: menos Airbnb implicar\u00eda m\u00e1s viviendas disponibles para residentes y, por tanto, alquileres m\u00e1s bajos. Sin embargo, los estudios emp\u00edricos que analizan este episodio concluyen que la ca\u00edda del 60%<\/strong> en la oferta de alquiler tur\u00edstico no produjo cambios estad\u00edsticamente significativos en los alquileres de larga duraci\u00f3n. El precio del alquiler residencial no mostr\u00f3 una reducci\u00f3n apreciable despu\u00e9s de la entrada en vigor de la normativa.
El resultado es revelador. La prohibici\u00f3n gener\u00f3 un fuerte impacto sobre el mercado tur\u00edstico y sobre los ingresos de los propietarios, pero no logr\u00f3 su objetivo principal en materia de vivienda. La escasez sigui\u00f3 ah\u00ed, pr\u00e1cticamente intacta.<\/p>\n

Uno de los supuestos impl\u00edcitos en la regulaci\u00f3n restrictiva es que las viviendas expulsadas del mercado tur\u00edstico regresan autom\u00e1ticamente al alquiler de larga duraci\u00f3n. El informe de Fedea<\/a> subraya que este mecanismo rara vez funciona de forma limpia. En la pr\u00e1ctica, muchos propietarios no reaccionan alquilando a largo plazo, sino vendiendo el inmueble<\/strong>, retir\u00e1ndolo del mercado o destin\u00e1ndolo a otros usos. El resultado es que la oferta residencial no aumenta en la medida esperada, o simplemente no aumenta.<\/p>\n

Este fallo del mecanismo es clave para entender por qu\u00e9 las prohibiciones suelen decepcionar. La regulaci\u00f3n act\u00faa sobre un \u00e1mbito concreto -el uso tur\u00edstico-, pero no corrige el problema estructural: una oferta de vivienda r\u00edgida, limitada por el urbanismo, la fiscalidad y los costes regulatorios. Cuando la oferta no puede expandirse, cualquier intervenci\u00f3n que limite usos alternativos tiende a redistribuir la escasez<\/strong>, pero no puede eliminarla.<\/p>\n

La experiencia de S\u00eddney<\/p>\n

Si Santa M\u00f3nica muestra que prohibir puede no producir los efectos esperados, el caso de S\u00eddney ofrece otro tipo de evidencia relevante. En el estado australiano de Nueva Gales del Sur, las autoridades introdujeron en 2018 un sistema de regulaci\u00f3n que limitaba el alquiler tur\u00edstico<\/strong> de viviendas completas a un m\u00e1ximo de 180 d\u00edas al a\u00f1o en el \u00e1rea metropolitana de S\u00eddney.<\/p>\n

La medida afect\u00f3 a miles de propiedades que hasta entonces pod\u00edan alquilarse durante todo el a\u00f1o a trav\u00e9s de plataformas digitales. En el \u00e1rea metropolitana exist\u00edan varios miles de anuncios de alquiler tur\u00edstico, concentrados especialmente en los barrios centrales y en zonas costeras con fuerte demanda tur\u00edstica.<\/p>\n

Los an\u00e1lisis emp\u00edricos citados en el informe de Fedea indican que, tras la introducci\u00f3n de esta regulaci\u00f3n, el mercado del alquiler residencial registr\u00f3 incrementos de precios<\/strong> de entre el 2,7% y el 3,6%. Es decir, lejos de abaratar la vivienda, las restricciones se asociaron con un aumento de los alquileres de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n

Los investigadores tambi\u00e9n observaron que la limitaci\u00f3n de 180 d\u00edas redujo inicialmente parte de la actividad de alquiler tur\u00edstico, pero ese efecto no se tradujo en un aumento significativo de la oferta de alquiler residencial. Parte de las viviendas afectadas por la regulaci\u00f3n no volvi\u00f3 al mercado de alquiler de larga duraci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

En algunos casos fueron vendidas, en otros permanecieron fuera del mercado o se destinaron a otros usos. El resultado fue que la oferta efectiva de vivienda en alquiler no aument\u00f3 en la magnitud esperada<\/strong>.<\/p>\n

El error de confundir uso con oferta<\/p>\n

Tanto en S\u00eddney como en Santa M\u00f3nica aparece el mismo problema conceptual: confundir la reasignaci\u00f3n de usos con un aumento real de la oferta. Prohibir o limitar el alquiler tur\u00edstico no crea nuevas viviendas<\/strong>. Simplemente obliga a los propietarios a elegir entre opciones que, en muchos casos, no incluyen necesariamente el alquiler de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n

El informe de Fedea subraya que este problema es especialmente visible en ciudades con oferta de vivienda poco flexible, donde construir resulta dif\u00edcil o lento por razones administrativas o regulatorias. En estos contextos, cualquier cambio en los usos permitidos de la vivienda puede trasladarse con relativa rapidez a los precios<\/strong>.<\/p>\n

La paradoja del regulador activo<\/p>\n

Otra conclusi\u00f3n relevante del estudio es que las regulaciones tienden a alterar la distribuci\u00f3n de las rentas del mercado m\u00e1s que a mejorar la accesibilidad a la vivienda. Las restricciones suelen expulsar a parte de los peque\u00f1os propietarios<\/strong> ocasionales, mientras que los operadores m\u00e1s profesionales, con mayor capacidad jur\u00eddica y financiera, se adaptan mejor al nuevo marco regulatorio.<\/p>\n

Este proceso puede modificar la estructura del mercado sin resolver necesariamente el problema de fondo, que es la escasez de vivienda disponible.<\/p>\n

Una lecci\u00f3n emp\u00edrica<\/p>\n

Los casos de S\u00eddney y Santa M\u00f3nica ilustran una conclusi\u00f3n m\u00e1s amplia que aparece repetidamente en la literatura analizada. Las restricciones al alquiler tur\u00edstico pueden reducir este tipo de actividad, pero sus efectos sobre los precios de la vivienda son mucho m\u00e1s inciertos<\/strong> de lo que suele asumirse en el debate p\u00fablico.<\/p>\n

El informe de Fedea insiste en que la eficacia de cualquier regulaci\u00f3n depende en gran medida del contexto institucional y del grado de flexibilidad de la oferta de vivienda. Cuando la construcci\u00f3n est\u00e1 limitada por factores urban\u00edsticos o regulatorios, las restricciones sobre usos alternativos de la vivienda tienden a tener efectos limitados sobre la accesibilidad.<\/p>\n

En ese contexto, la evidencia sugiere que las pol\u00edticas orientadas a aumentar la oferta de vivienda pueden tener un impacto m\u00e1s directo sobre los precios que las medidas centradas exclusivamente en restringir determinadas formas de alquiler.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"En el debate sobre el encarecimiento de la vivienda, parte del discurso pol\u00edtico y medi\u00e1tico ha instalado una…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":449159,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[80],"tags":[24217,93831,82,95,94,25,24,32326,52506,93830,34816,23,4664,3633],"class_list":["post-449158","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-economia","tag-airbnb","tag-alquiler-turistico","tag-business","tag-economia","tag-economy","tag-es","tag-espana","tag-fedea","tag-pisos-turisticos","tag-santa-monica","tag-sidney","tag-spain","tag-turismo","tag-vivienda"],"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@es\/116236297622692142","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/449158","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=449158"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/449158\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/449159"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=449158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=449158"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=449158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}