\u00bfCu\u00e1nto se puede rebajar el precio de un piso? La duda ronda a miles de compradores cada vez que ven un anuncio, y la respuesta no es la misma en Madrid que en Bilbao o Sevilla. Pero hay un punto de partida: de media, los pisos se anuncian un 15% por encima de lo que finalmente se paga. As\u00ed lo revela un an\u00e1lisis de EL PA\u00cdS en 57 ciudades, que ha cruzado los anuncios de Idealista con los precios reales de las escrituras notariales. Detr\u00e1s de esa cifra conviven la negociaci\u00f3n habitual y una brecha creciente: los vendedores siguen mirando a los a\u00f1os de fuertes subidas, mientras los compradores llegan al l\u00edmite de su bolsillo.<\/p>\n
En el siguiente gr\u00e1fico mostramos tres datos: el precio medio de los anuncios publicados en el portal Idealista, el de las compraventas cerradas en cada ciudad y la diferencia porcentual, todo ello para grandes ciudades y capitales de provincia con muestra suficiente, entre abril de 2025 y abril de 2026 (los \u00faltimos datos disponibles). El dato del precio real lo publica el Consejo General del Notariado. <\/p>\n
El resultado muestra diferencias muy significativas entre territorios. En Granada (+35%), C\u00e1ceres (+33%) o Toledo (+32%), las diferencias llegan a superar el 30%: traducido a dinero, supone descuentos de hasta m\u00e1s de 600 euros por metro cuadrado. Tambi\u00e9n se mueve entre el 25% y el 30% en ciudades como Salamanca, Oviedo, Lugo, Alicante o Tarragona -eso implica rebajas entre 300 y 570 euros por metro cuadrado. Incluso en mercados m\u00e1s tensionados, donde la distancia es menor, el fen\u00f3meno sigue siendo relevante: Valencia (+23%), M\u00e1laga (+21%) o Sevilla (+17%) registran diferencias que equivalen a entre 440 y 715 euros por metro cuadrado respecto al precio inicial de los anuncios. Por su parte, en Madrid, la diferencia es del 11%. En el extremo contrario aparecen apenas tres ciudades catalanas donde las viviendas terminan vendi\u00e9ndose por encima de la mediana de los precios, un factor determinado parcialmente por la carencia de vivienda en esos territorios. <\/p>\n
Las diferencias, salvo excepciones, no son puntuales, sino que se han mantenido en los 12 meses analizados. De hecho, las tendencias de cada ciudad se mueven casi siempre a la vez: donde suben los precios de los anuncios, lo hacen tambi\u00e9n los de compraventa. En el siguiente gr\u00e1fico puede seleccionar cada ciudad y ver c\u00f3mo han evolucionado ambos precios.<\/p>\n
Al comparar precios medios en momentos concretos hay, como es l\u00f3gico, factores que no se capturan: los tiempos de comercializaci\u00f3n, las diferencias entre muestras o el desfase temporal que puede existir entre la publicaci\u00f3n de un anuncio y la firma definitiva de la operaci\u00f3n. <\/p>\n
Pero la diferencia media del 15% entre los precios ofertados y los precios finalmente pagados resulta \u201ccoherente\u201d con la situaci\u00f3n actual del mercado, seg\u00fan Jos\u00e9 Mar\u00eda Alfaro, presidente de la Federaci\u00f3n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). De hecho, sostiene que el intervalo se ha ampliado: \u201cHace dos a\u00f1os era mucho m\u00e1s estrecho, pero desde hace meses han empezado los ajustes en los precios de salida\u201d, afirma.<\/p>\n
A su juicio, el fen\u00f3meno responde a una situaci\u00f3n habitual en las fases expansivas del ciclo inmobiliario. Cuando los precios crecen con rapidez durante a\u00f1os, vendedores y compradores no siempre ajustan sus expectativas a la misma velocidad. Los propietarios mantienen una cierta \u201cinercia alcista\u201d, mientras que los compradores terminan encontr\u00e1ndose con l\u00edmites cada vez m\u00e1s estrictos de capacidad adquisitiva. Esa desconexi\u00f3n genera el diferencial que despu\u00e9s aparece reflejado entre los precios anunciados y los precios efectivos de compraventa. \u201cSimplemente podemos decir que es un efecto de la pasada de frenada de la oferta vendedora\u201d, resume Alfaro.<\/p>\n
Sin embargo, no todos los expertos consideran que la diferencia entre anuncios y precios de cierre deba interpretarse \u00fanicamente como una medida de la negociaci\u00f3n. Como apunta Alberto Mart\u00ednez Lacambra, director general del Centro Tecnol\u00f3gico del Notariado, anuncio y cierre de la compra son momentos diferentes del proceso inmobiliario: los precios de oferta reflejan expectativas y los precios notariales consignan operaciones cerradas. Mart\u00ednez Lacambra sostiene que lo habitual es que los vendedores intenten maximizar el precio de salida y ajusten posteriormente sus aspiraciones cuando perciben cambios en la evoluci\u00f3n de la demanda. Por esa raz\u00f3n considera que los precios efectivamente pagados constituyen \u201cuna referencia m\u00e1s s\u00f3lida para medir el estado real del mercado\u201d.<\/p>\n
Conocer la amplitud de la brecha entre anuncios y precios es \u00fatil para captar dos mercados muy distintos. Por un lado, algunos de los principales focos de demanda del pa\u00eds (como Madrid o Barcelona), donde el margen para rebajar es relativamente estrecho. Por el otro, buena parte de las ciudades medias y peque\u00f1as, donde el precio de salida sigue siendo un punto de partida con buen margen de negociaci\u00f3n. <\/p>\n
Es el caso de Granada con sus diferencias de hasta el 35%. La explicaci\u00f3n de esa brecha puede encontrarse en los propios mecanismos de comercializaci\u00f3n, se\u00f1ala Sergio Garc\u00eda, gerente de la inmobiliaria SG de la ciudad andaluza. Seg\u00fan relata por tel\u00e9fono, la fuerte competencia entre agencias por captar viviendas ha favorecido durante a\u00f1os la aparici\u00f3n de anuncios con precios muy por encima de su valor real. Muchos de esos inmuebles terminan reajust\u00e1ndose posteriormente o desaparecen de los portales para volver a publicarse con nuevos importes.<\/p>\n
A ello se suma otro factor: la inercia psicol\u00f3gica de los a\u00f1os de auge. \u201cDurante mucho tiempo\u201d, explica Garc\u00eda, \u201cpr\u00e1cticamente cualquier vivienda encontraba comprador\u201d. Muchos propietarios siguen llegando al mercado con expectativas construidas en ese contexto y contin\u00faan intentando maximizar el precio de salida. Sin embargo, la demanda ya no siempre est\u00e1 dispuesta o capacitada para asumir esos importes. La consecuencia es un espacio cada vez mayor para las rebajas durante la negociaci\u00f3n.<\/p>\n
\u201cEl cacere\u00f1o negocia mucho\u00ab<\/b><\/p>\n
La brecha entre el precio anunciado y el que finalmente se paga no depende entonces \u00fanicamente de la capacidad negociadora de compradores y vendedores. Pueden influir incluso las caracter\u00edsticas culturales de cada mercado local. <\/p>\n
Es el caso de C\u00e1ceres, seg\u00fan Mariano Garc\u00eda, agente inmobiliario y director de la Agencia Garc\u00eda M\u00e1rquez en la urbe. All\u00ed el mercado presenta un equilibrio muy diferente al de algunas grandes capitales espa\u00f1olas: \u201cNo hay un auge como el que se est\u00e1 dando en otros lugares\u201d, explica. Aunque existe demanda, resulta mucho m\u00e1s contenida y eso modifica completamente las condiciones de las negociaciones.<\/p>\n
Pero el propio perfil de los compradores influye en el resultado final. \u201cEl cacere\u00f1o negocia mucho. Es un cliente muy exigente y que aprieta mucho\u201d, resume el profesional. A su juicio, esa tradici\u00f3n negociadora forma parte de la explicaci\u00f3n de los amplios descuentos que terminan produci\u00e9ndose en las operaciones de compraventa.<\/p>\n
La composici\u00f3n del parque inmobiliario disponible tambi\u00e9n desempe\u00f1a un papel relevante. Una parte importante de las viviendas que llegan al mercado en C\u00e1ceres son antiguas y requieren obras de rehabilitaci\u00f3n. El fuerte incremento del coste de los materiales y de las reformas durante los \u00faltimos a\u00f1os lleva a muchos compradores a descontar esas futuras inversiones del precio que est\u00e1n dispuestos a pagar. El resultado es una presi\u00f3n adicional para rebajar los importes inicialmente anunciados.<\/p>\n
La paradoja de dos mercados que conviven <\/b><\/p>\n
Donde la negociaci\u00f3n parece perder peso es en una franja de ciudades del norte y del nordeste peninsular caracterizadas por diferencias mucho m\u00e1s reducidas entre los precios de salida y los precios efectivos. San Sebasti\u00e1n apenas presenta una brecha del 1,8%; Huesca, del 1,9%; Girona, del 3,3%; y Vitoria, del 4%. Zaragoza, Santander o Bilbao tambi\u00e9n muestran descuentos muy inferiores a los observados en otras zonas del pa\u00eds. En estos mercados, la oferta y la demanda parecen encontrarse con mayor facilidad. El precio anunciado deja de actuar como una mera referencia inicial para aproximarse mucho m\u00e1s al precio real de la transacci\u00f3n. En algunos casos, incluso lo supera. El ejemplo m\u00e1s llamativo es L\u2019Hospitalet de Llobregat. All\u00ed, las compraventas se cerraron de media a 2.987 euros por metro cuadrado, frente a los 2.723 euros por metro cuadrado que reflejaban los anuncios. Es la principal anomal\u00eda detectada por el an\u00e1lisis (-8,48%).<\/p>\n
Para Pau Manovel, propietario de la inmobiliaria Propi House que opera en la zona, la explicaci\u00f3n reside en la extraordinaria escasez de vivienda disponible en un lugar donde la presi\u00f3n de la demanda contin\u00faa siendo muy elevada. Sin embargo, incluso all\u00ed empiezan a apreciarse se\u00f1ales de que los compradores est\u00e1n alcanzando ciertos l\u00edmites. \u201cEstamos viendo que la tasaci\u00f3n bancaria en algunos aspectos tambi\u00e9n est\u00e1 llegando a salir relativamente justa, incluso por debajo del precio al que se est\u00e1 vendiendo el inmueble\u201d, explica. \u201cAh\u00ed tambi\u00e9n se est\u00e1 determinando que la vivienda est\u00e1 llegando a un tope, un tope no escrito, un tope invisible\u201d, abunda.<\/p>\n
Seg\u00fan este agente inmobiliario, en barrios como La Florida o Les Planes abundan las viviendas anunciadas en condiciones muy deterioradas, incluidas algunas ocupadas o vandalizadas, que salen al mercado con precios relativamente bajos. En cambio, las operaciones que acaban formaliz\u00e1ndose ante notario suelen corresponder con inmuebles en mejor estado o ya reacondicionados. Esa diferencia en la composici\u00f3n de la oferta y de las ventas puede distorsionar la comparaci\u00f3n entre los precios de los anuncios y los de cierre. <\/p>\n
Manovel asegura adem\u00e1s que durante los \u00faltimos meses se ha producido un cambio respecto al mercado de hace un a\u00f1o. \u201cEste semestre se ha podido llegar a negociar un poquito m\u00e1s el precio\u201d, afirma. En su opini\u00f3n, anteriormente muchos vendedores manten\u00edan expectativas m\u00e1s elevadas porque confiaban en la llegada de compradores capaces de asumir mayores esfuerzos econ\u00f3micos. \u201cHab\u00eda m\u00e1s expectativas, m\u00e1s ilusi\u00f3n y m\u00e1s capacidad de que pudiera venir un cliente con esa capacidad de esfuerzo mayor. Ahora s\u00ed que es verdad que se est\u00e1 notando que el comprador acaba teniendo la capacidad de negociar un mayor porcentaje de precio final\u201d, remacha.<\/p>\n
La paradoja es que ambas tendencias conviven al mismo tiempo. Mientras en algunas ciudades la distancia entre anuncios y precios efectivos se ampl\u00eda porque los compradores tienen m\u00e1s margen para negociar, en otras la escasez de oferta sigue siendo tan intensa que determinadas operaciones contin\u00faan cerr\u00e1ndose muy cerca de los precios solicitados, o incluso por encima. Esa coexistencia de mercados explica por qu\u00e9 una misma pregunta, cu\u00e1nto margen existe para negociar una vivienda, sigue teniendo respuestas tan diferentes seg\u00fan el lugar de Espa\u00f1a en el que se formule.<\/p>\n
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