Asuntosijoittamisessa onnistuminen voi toteutua kasvukeskusten ulkopuolellakin.
Asuntosijoittaja Lotta Reunanen osti kolmen huoneen asunnon Pieksämäeltä 1800 eurolla. Aiheesta kertoo Tekniikka & Talous.
Tosin tosiasiallinen Pieksämäen kolmion hinta on korkeampi kuin 1800 euroa, sillä kaupassa mukaan tuli noin 15 000 euroa yhtiölainaa, jota maksetaan pois yhtiövastikkeessa.
Vuokratuloilla kolmion hankintahinta on maksettu takaisin 13 kuukaudessa, Reunanen laskee. Suunnilleen viidessä vuodessa noin 7000 euron pintaremonttiin käytetty investointi on katettu.
Reunasen kokemuksen mukaan pieniltä paikkakunnilta voi hankkia asuntoja selvästi pienemmällä rahalla ja saada niistä ”mukavaa tuottoa”. Pienten paikkakuntien sijoitusasuntojen tuotto ei perustu arvonnousuun, vaan hyvään vuokratuottoon suhteessa asunnon hintaan.
Toinen syy alhaiselle myyntihinnalle on, että myyjänä oli kuolinpesä.
Kuolinpesät myyvät asuntoja usein markkinahintaa edullisemmin, koska heidän ensisijainen tavoitteensa on saada pesän varat jaettu nopeasti, ei maksimoida jokaisen euron tuottoa. Perikunnalla on usein tarve rahalle, halu “päästä eroon vaivasta” ja vähentää hallinnollista säätöä ja kustannuksia, jolloin he hyväksyvät helpommin hieman matalamman, mutta varman tarjouksen.
Lisäksi kuolinpesän osakkailla voi olla keskenään ristiriitaisia näkemyksiä, he asuvat eri paikkakunnilla tai eivät tunne paikallista markkinaa, joten he ovat alttiimpia välittäjän tai ensimmäisen vakavasti otettavan ostajan hinnoittelulle.
Kuolinpesä kantaa normaalit virhevastuut, mutta kukaan ei usein ole asunut kohteessa pitkään eikä tunne sen kuntoa, mikä lisää epävarmuutta. Se heijastuu tyypillisesti ostajien vaatimaan riskipreemioon ja näkyy alempana hintana.
Verotuksellisesti perukirja-arvo ja luovutusvoittovero ohjaavat usein ajattelua niin, että “riittävän hyvä” hinta kelpaa, jos myynti etenee nopeasti eikä vaadi lisäselvittelyä verottajan kanssa.
Reunasen mukaan vuokratuotto vaihtelee paljon kohteiden välillä, ja myyntihinnoissa voi pienemmillä paikkakunnilla myös olla selvää neuvotteluvaraa.
Riski pienillä paikkakunnilla on kuitenkin etenkin arvonkehityksen epävarmuus, sillä usein ne ovat muuttotappiopaikkakuntia. Siksi Reunanen kertookin kiinnittävänsä paljon huomiota hoitovastikkeeseen. Liian korkea hoitovastike ei houkuttele asuntokaupoille.
Pienten paikkakuntien mahdollisuudet ovat löytäneet muutkin asuntosijoittajat.
Esimerkiksi Tuusniemellä asuva asuntosijoittaja Juho Karvonen ei hae sijoituskohteita kasvukeskuksista. Päinvastoin hän ostaa asuntoja pilkkahinnalla syrjäisiltä paikkakunnilta kuten Outokummusta, Juankoskelta, Kaavilta ja Rautjärveltä.
Karvosen mukaan vuokratuotot ovat ”ällistyttävän kovia”, jopa useita kymmeniä prosentteja.
Kuten Reunasenkin sijoituksissa, Karvosen tuotot perustuvat alhaisiin asuntojen ostohintoihin. Myyntihintojen jyrkkä lasku on suosinut sijoittajaa, ja esimerkiksi Outokummun keskustasta Karvonen osti valmiiksi vuokratun kerrostaloasunnon 2 200 eurolla, jossa vuokra oli 360 euroa ja vastike 170 euroa.
Karvosen mukaan tuottoon saattaa vaikuttaa myös se, että omistusasuntoihin ei enää saa yleistä asumistukea.