Pörssilistatut REIT-yhtiöt ovat hyvässä kunnossa hyötyäkseen laskevista koroista.
Voimakas ohjauskorkojen nousu on pitänyt kiinteistöihin sijoittavien yhtiöiden kurssikehityksen pahasti muun osakemarkkinan perässä.
Historiallisesti niin kutsutut REIT-yhtiöt ovat tuottaneet jopa muuta osakemarkkinaa paremmin. Tänä vuonna REIT-yhtiöitä seuraava indeksi, johon kuuluu lähes kaksisataa yhtiötä, on tuottanut vain 3,5 prosenttia. Viimeisen kymmenen vuoden aikana indeksi on tuottanut 6,8 prosenttia vuodessa, Hoya Capital kertoo kattavassa artikkelissa.
S&P 500-indeksin ja REIT-yhtiöitä seuraavan ETF:n tuottokehitys viimeisen viiden vuoden ajalta.
Varainhoitaja Invescon mukaan REIT-yhtiöt ovat historiallisesti tuottaneet muita osakkeita paremmin laskevassa korkoympäristössä. Alhaisemmat korot tekevät esimerkiksi vaihtoehtoisista korkosijoituksista vähemmän houkuttelevia, pienentävät REIT-yhtiöiden rahoituskustannuksia ja kohottavat varallisuusarvoja.
Yhdysvaltain keskuspankki alensi ohjauskorkoa ensimmäisen kerran syyskuussa. Tällä hetkellä sen odotetaan laskevan ohjauskorkoa vielä kerran tai kahdesti ensi vuoden aikana.
Vastaavilla laskevien korkojen jaksoilla REIT-yhtiöt ovat tuottaneet 9,5 prosenttia korkoleikkauksia seuraavan vuoden aikana. Muu osakemarkkina on tuottanut kaksi prosenttiyksikköä vähemmän, käy ilmi Invescon vertailusta.
REIT-yhtiöt ovat keskimäärin hyvässä kunnossa
REIT-yhtiöt sijoittavat esimerkiksi kiinteistöihin, puhelinmastoihin tai metsään. Niiden liiketoiminta on kehittää, ostaa, vuokrata ja myydä kiinteää omaisuutta. REIT-yhtiöt ovat lainsäädännöllisesti velvollisia maksamaan 90 prosenttia tuloksestaan osinkoina. Tämän vuoksi ne ovat usein erityisesti osinkosijoittajien suosiossa.
REIT-yhtiöt jakavat tyypillisesti 70-80 prosenttia liiketoiminnan rahavirrasta osinkoina. Keskimääräinen osinkotuotto yltää tällä hetkellä 6,5 prosenttiin. Suurimpien REIT-yhtiöiden osinkotuotot ovat keskimääräistä matalampia, kun taas pienempien yhtiöiden osinkotuotot ovat korkeampia. Pienten yhtiöiden arvostustaso on keskimäärin matalampi.
Tulos on huono mittari arvioida REIT-yhtiöitä merkittävien poistojen vuoksi. Siksi niiden arvostusta suhteutetaan useimmiten FFO-tunnuslukuun eli liiketoiminnasta saatuihin tuottoihin ennen poistoja. Hoya Capitalin mukaan REIT-yhtiöiden keskimääräinen arvostus on tällä hetkellä 14,7-kertainen suhteessa liiketoiminnan rahavirtaan (P/FFO).
Useiden REIT-yhtiöiden nettovarallisuusarvo (NAV) on laskenut alle yhtiön markkina-arvon S&P Globalin mukaan. Näiden kahden arvon eron mediaani oli 18,2 prosenttia marraskuussa. Suurimmillaan ero oli metsä- ja hotellisektoreilla (36 % ja 35 %). Ainoastaan terveydenhuolto- ja datakeskuksiin keskittyneiden REIT-yhtiöiden markkina-arvot olivat nettovarallisuusarvoja korkeammat, 31 ja 0,1 prosenttia. Yhtiökohtaiset erot ovat kuitenkin suuria.
REIT-yhtiöiden matala markkina-arvo suhteessa varallisuuten on johtanut lukuisiin yritysostoihin sekä yhtiöiden tekemiin omien osakkeiden takaisinostoihin, Hoya Capital kirjoittaa. Vuodesta 2022 lähtien neljäkymmentä REIT-yhtiötä on ostettu, ulos pörssistä. Vain yhdeksän uutta on listautunut pörssiin, vaikka kiinteistöjen hintojen lasku vaikuttaa pysähtyneen.
Sektorin keskeisimmät operatiiviset tunnusluvut ovat hyvällä tasolla. Vuokrausasteet ovat, toimistokiinteistöjä lukuun ottamatta korkeat, keskimäärin 93 prosenttia. Suuri osa REIT-yhtiöistä ovat kasvattaneet tänä vuonna osakekohtaista liiketoiminnan rahavirtaa (60 %) sekä osinkoa (61 %). Samalla osingonjakosuhde on pitkäaikaisen keskiarvon alapuolella. Niiden velkaantumisasteet ovat historiallisen matalia ja valtaosa velasta on kiinteäkorkoista.
Pörssilistatut rahastot tuovat esiin kaksijakoisuuden
REIT-yhtiöihin voi sijoittaa myös pörssilistattujen rahastojen kautta. SPDR:n Dow Jones Global Real Estaten ETF:llä on maailmanlaajuinen sijoitusuniversumi, mutta suurin osa sen omistuksista on amerikkalaisia REIT-yhtiöitä. Rahastosta löytyy sekä kasvuosuus (SPY2) että tuotto-osuus (SPYJ), joka tarjoaa noin 2,7 prosentin tuoton. VanEckin Global Real Estate (TRET) on tuotto-osuus, jonka tuotto on noin 3,5 prosenttia osakevälittäjä Nordnetin mukaan.
Näiden pörssilistattujen rahastojen suurimpien omistusten joukossa on merkittävä määrä kalliimmiksi katsottuja terveydenhuollon kiinteistöjä ja datakeskuksia omistavia REIT-yhtiöitä. Suurimpia omistuksia tarkastellessa tulee esiin yhtiöjoukon kaksijakoisuus. Kiinteistöjen kysyntä- ja tarjontatilanne kohtelee yhtiöitä eri tavoin.
Lue lisää: Axel Aminoff on intohimoinen REIT-sijoittaja