Juttu tiivistettynä
- Hitas-asunnon myyjät ovat voineet saada jopa 100 000 euroa voittoa, vaikka asuntomarkkinoilla on laskua.
- Helsingin kaupungin tietojen mukaan heinäkuun 2023 ja 2025 välillä tehtiin 164 Hitas-asuntokauppaa.
- Hitas-järjestelmä on tarkoitettu kohtuuhintaisten asuntojen tarjoamiseen, mutta nyt asuntojen arvot ovat kasvaneet nopeasti.
- Rakennuskustannusindeksi on mahdollistanut voitot, mutta kehno markkinatilanne voi vaikuttaa myyntihintoihin negatiivisesti.
- Viimeinen Hitas-asunto valmistuu todennäköisesti vuoteen 2030 mennessä.
Tämä on tekoälyn avulla tuotettu, toimittajan tarkistama tiivistelmä.
Hitas-asunnon myyjä on saattanut kääriä jopa 100 000 euroa voittoa tänä vuonna, vaikka omaisuuden kartuttaminen ei ole järjestelmän tarkoitus.
Asuntokaupoilla on yleisesti vallinnut jo vuosia ostajan markkinat, kun vapaarahoitteisten asuntojen hinnat ovat olleet monin paikoin painuksissa.
Yle pyysi Helsingin kaupungilta Hitas-asuntojen kauppatietoja. Ylen saama asiakirja paljastaa, että heinäkuun 2023 ja heinäkuun 2025 välisenä aikana tehtiin 164 kauppaa, joissa myytiin 2020-luvulla rakennettu Hitas-asunto.
Näistä 113 kaupassa omistaja teki vähintään pientä voittoa. Hurjimpaan voittoon ylsi omistaja, joka myi Helsingin Verkkosaaresta tilavan viisi vuotta vanhan perheasunnon. Alkuperäiseen ostohintaan nähden voittoa kertyi 115 000 euroa.
Erityisesti voitonteko näkyy alueilla, jonne rakennetaan paljon uusia asuintaloja. Esimerkiksi Helsingin Kalasatamasta löytyy useampi viiden vuoden sisään valmistunut taloyhtiö, joista Hitas-asuntoja on myyty pelkällä voitolla.
Hitas-järjestelmän tarkoituksena on tarjota kohtuuhintaisia omistusasuntoja kaupunkilaisille ja valvoa, että asunnot myös pysyvät kohtuuhintaisina.
Näin Hitas toimii
- Hitas-asuntojen enimmäishintaa lasketaan indeksitarkistusten perusteella.
- Käytössä on joko markkinahintaindeksi, johon vaikuttavat kaikki Helsingin alueen toteutuneet kauppahinnat tai rakennuskustannusindeksi, joka määräytyy uusien talojen rakentamiseen liittyvien kustannusten muutosten mukaan.
- Myyntihinta voi perustua myös voimassa olevaan Hitas-asuntojen velattomaan rajaneliöhintaan, joka lasketaan neljännesvuosittain.
- Helsingin kaupungin asuntopalvelut vahvistaa näiden kolmen laskentatavan perusteella korkeimman hinnan Hitas-asunnon enimmäishinnaksi.
- Hitas-asunnot arvotaan kiinnostuneiden kesken. Rakennuttaja päättää, kuinka monen asunnon arvontaan kaupunkilaiset voivat osallistua.
- Jos kiinnostuneita asuntoa kohden on paljon, voi ostaja jäädä myös ilman asuntoa arvonnassa.
- Perheelliset ovat etusijalla perheasuntoihin, jotka ovat kolmioita tai sitä isompia.
Sointuvat Neliöt LKV -kiinteistövälitysyhtiön yrittäjä, kiinteistönvälittäjä Antti Haataja ei ihmettele yli 100 000 euron voittoa. Hän kertoo myyneensä Hitas-asunnon lähes 200 000 euron voitolla kolme vuotta sitten.
Haatajan mukaan tälläkin hetkellä halutusta Hitas-asunnosta voi saada hyvän hinnan.
Helsingin kaupunki määrittelee asunnoille enimmäishinnan, jolla sen voi myydä. Hintataso nousee tiettyjen indeksien perusteella. Haatajan mukaan kaupungin sallimat enimmäishinnat ovat jo niin korkeita, että asunnot harvoin menevät maksimihinnalla kaupaksi.
Hän toteaa, että pääsääntöisesti Hitas-asunto joudutaan myymään nyt jopa viidenneksen halvemmalla kuin kaupungin määrittelemä enimmäishinta sallisi.
Merkittävänkin voiton mahdollisuus on silti olemassa. Hitas-asuntojen ostohinnat ovat olleet halpoja tämänhetkiseen myyntihintaan verrattuna. Vastaavasti myyntihinta on edullisempi kuin vastaavasta asunnosta pitäisi maksaa vapailla markkinoilla.
– Hyvänkokoinen perheasunto hyvillä maisemilla, sellainen 90–120 neliön kokoluokkaan osuva merinäkymin varustettu asunto, on todella haluttu, koska Hitas-rajoitus pitää sen hinnan monen ulottuvilla.
Katso kiinteistönvälittäjä Antti Haatajan selitys sille, kuinka heikossa markkinatilanteessa on ollut mahdollista tehdä voittoja Hitas-asunnolla:
Halutuimpien vanhojen Hitas-asuntojen kaupat tehdään usein oman talon asukkaiden kesken. Kiinteistönvälittäjä Antti Haatajan mukaan kalliilla alueella isoissa asunnoissa markkinahintaisen ja Hitas-säännellyn asunnon hinnanero voi olla jopa 200 000 euroa.
Katso tästä, mihin hintaan Hitas-asuntoja on mennyt kaupaksi eri Helsingin alueilta:
Miten Hitas-asunnoilla on voinut tienata hiljaisessa asuntomarkkinatilanteessa?
Helsingin kaupungin asumispalvelupäällikkö Oscar Ailio selventää, että esimerkiksi Kalasataman alueella Hitas-asunnon korkein hinta muodostuu pääosin rakennuskustannusindeksin perusteella vuoden 2011 jälkeen valmistuneissa yhtiöissä.
Juuri rakennuskustannusindeksi on mahdollistanut suuria voittoja Hitas-asunnon omistajille.
Rakennuskustannusindeksi on hyvin yleisesti rakennusalalla käytössä oleva indeksi.
– Se oikeastaan kuvaa nimenomaan rakennuskustannusten, rakennustöiden ja rakennusmateriaalien hintakehitystä. Eli jos hinnat niissä nousee, niin indeksi nousee.
Rakennuskustannusten nousuun on vaikuttanut viime vuosina etenkin Ukrainan sota ja inflaatio.
Ensimmäiset Hitas-kohteet Kalasataman alueelle valmistuivat vuonna 2007. Vuonna 2011 Hitas-asuntojen enimmäismyyntihintojen laskentatapa kuitenkin muuttui, eikä markkinahintaindeksillä tai rajaneliöhinnalla saatu enää korkeimpia hintoja.
– Silloin oikeastaan lähdettiin yksinkertaistamaan sitä, miten enimmäishintaa lasketaan. Keskeisimpiä muutoksia on, että otettiin uusi rajaneliöhinta käyttöön, ja sen lisäksi asumisen aikaisia parannustöitä ei enää otettu huomioon vuoden 2011 jälkeen.
Ailio selventää, että rakennuskustannusindeksillä korkeampaa enimmäishintaa alettiin kuitenkin saada vuodesta 2022 alkaen. Se johtuu siitä, että asuntojen hinnat laskivat markkinoilla ja myynti hiljeni, mutta rakennuskustannukset taas nousivat.
Katso Helsingin kaupungin asumispalvelupäällikkö Oscar Ailion selitys Hitas-asuntojen arvonnousulle:
Helsingin kaupungin asumispalvelupäällikkö Oscar Ailio selventää, että rakennuskustannusindeksin nousuun vaikuttaa rakentamiseen liittyvien kulujen kasvu.
Mutta miksi suuria voittoja tuottava rakennuskustannusindeksi sallitaan laskutapana Hitas-järjestelmässä?
Helsingin kaupungin asumispalveluiden suunnittelija Saila Kiviniemi pohjustaa, että rakennuskustannusindeksi on ollut alkuajoista lähtien mukana asuntojen hinnoittelussa, mutta alkuvuosina sen merkitys oli heikko.
Kuitenkin siitä hetkestä, kun markkinahintaindeksi otettiin käyttöön vuonna 2004, enimmäishinta rakennuskustannusindeksillä laskettuna oli alempi aina siihen asti, kun asuntojen hinnat alkoivat laskea.
– Kun hinnat eivät kehittyneet, ihmiset eivät saaneet myymällä omaa asuntoa ostettua uutta tilalle, eli jos perhe kasvoi, vaihto isompaan asuntoon ei onnistunut. Sen takia markkinahintaindeksi otettiin mukaan, ja se auttoi aluksi ja toimi suunnilleen vuoteen 2020 asti.
Kiviniemi jatkaa, että kun rakennuskustannusindeksi alkoi nousta ja markkina-asuntojen hinnat alkoivat laskea, niin sen myötä painui myös markkinahintaindeksi.
Tilanne siis yllätti.
– Eihän sitä ole voinut ennalta tietää, miten tämä maailma muuttuu ja miten nämä indeksit kehittyvät. Sitä on tietysti ollut vaikea näiden järjestelmän tekijöidenkään miettiä, että mikä on tilanne 20 vuoden päästä, Kiviniemi sanoo.
Kiviniemen mukaan kuukauden välein tilastokeskuksen julkaisema rakennuskustannusindeksi on ollut pidemmän aikaa nousussa, mikä on vaikuttanut Hitas-asuntojen enimmäishintoihin.
Asumispalveluiden suunnittelija Saila Kiviniemi on skeptinen, että joku olisi kiinnostunut kehittämään uutta laskentatapaa, joka ehkäisisi tappiot tai isot voitot.
Avaa kuvien katselu
Kalasatamassa on tehty joissakin taloyhtiöissä isoja voittoja Hitas-asuntojen myynnillä. Kuva: Thomas Hagström / YleHitas-asunto ei kuitenkaan ole tae voitosta, edes Kalasatamassa
Helsingin kaupungin asumispalvelujen määrittämä enimmäishinta Hitas-kohteelle ei tarkoita, että sillä hintaa saa asunnon myytyä.
Kehno asuntomarkkinoiden tilanne heijastuu myös Hitas-asuntojen markkinoihin, ja vain harvat kohteet menevät lasketulla enimmäishinnalla kaupaksi.
Antti Haataja on myynyt tänä syksynä myös sellaisia Hitas-kohteita, joita toinen kiinteistönvälittäjä tai asunnon omistaja oli itse yrittänyt jo myydä.
– Hitas-kaksiot eivät ole enää tänä päivänä automaattisesti erityisen kiinnostavia. Hitas-yhtiöissä on vuokratontti, minkä johdosta vastikerakenne on korkeampi. Sijainnista riippuen Hitas-kohde saattaa siksi olla jopa vähemmän haluttu joissain kokoluokissa, Haataja sanoo.
Lisäksi myös Kalasatamasta löytyy taloyhtiöitä, joista Hitas-asuntoja on jouduttu myymään pelkästään tappiolla. Näissä tapauksissa asuntojen rakennuttajat ovat saattaneet mennä konkurssiin, mikä on vaikuttanut negatiivisesti asunnon myyntiin.
Viimeinen Hitas-asunto rakentunee vuoteen 2030 mennessä
Jo pidemmän aikaa on keskusteltu siitä, että oikeus saada markkinahintoja halvempi Hitas-asunto kohdentuu väärin. Kritiikkiä on herättänyt myös se, että Hitas-asuntoja on voinut omistaa useamman yhtä aikaa.
Viimeiset Hitas-asunnot valmistuvat Oscar Ailion mukaan todennäköisesti Kalasatamaan, Kruunuvuorenrantaan ja Jätkäsaareen. Hitas-järjestelmän alasajosta päätettiin vuonna 2023.
Asunnot vapautuvat Hitas-sääntelystä 30 vuoden päästä valmistumisestaan. Koko Hitas-järjestelmä loppuu siis näillä näkymin vasta vuoden 2060 kynnyksellä.
Onko sinulla meille juttuvinkki?
Voit lähestyä toimitusta luottamuksella. Halutessasi voit olla yhteydessä myös sähköpostitse osoitteeseen tuomo.bjorksten@yle.fi. Luemme kaikki yhteydenotot, mutta emme pysty takaamaan jokaiselle henkilökohtaista vastausta.