Suomen luultavasti tunnetuin asuntomarkkinakommentaattori Juhana Brotherus lopettaa uransa asuntomarkkinoiden parissa poikkeuksellisena aikana.
Kauppa on jumissa ja tilanne markkinoilla heikoin sitten 1990-luvun laman. Asuntojen hinnat ovat laskeneet jo pidempään kuin vuonna 2007 alkaneessa finanssikriisissä.
– Alakulo pitkittyy yhä. Miesmuistiin ei ole vastaavaa nähty, eikä omalla ammatillisella urallani kertaakaan.
Asuntomarkkinoilla meni heikosti myös silloin, kun Brotherus aloitti uransa ekonomistina Danske Bankilla viime vuosikymmenen alussa. Siellä hän oli mukana käynnistämässä asuntojen hintaennusteiden julkaisemista.
Ensimmäisessä julkisessa ennusteessa povattiin hintojen laskua, mikä toteutui. Alalla, jossa hintaennusteita ei vielä tuolloin tuoto julkisuuteen asti, tästä ei innostuttu.
– Pankeissa saattoi lainojen myymisen vuoksi olla intressiä luoda uskoa siihen, että hinnat kehittyvät suotuisasti. Kun pankki sitten ennusti julkisesti asuntojen hintojen laskua, siitä tuli hieman parranpärinääkin alalla.
Avaa kuvien katselu
Juhana Brotherus tutustuu Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö Hoasin uuteen rakennuskompleksiin Keski-Pasilassa Helsingissä. Brotherus toimii Hoasin hallituksen varapuheenjohtajana. Kuva: Henrietta Hassinen / Yle
Seuraavaksi Brotherus oli pääekonomistina asuntorahoitukseen erikoistuneessa Hypo-pankissa, joka alkoi hänen johdollaan julkaista säännöllisiä asuntomarkkinakatsauksia. Tässä pestissä Brotheruksesta muodostui vakiokommentaattori, joka kansantajuisti asuntomarkkinoiden monimutkaisia kysymyksiä alexanderstubbmaisesti muutamilla pointeilla ja elämään jääneillä kielikuvilla.
Pian noita kansantajuistuksia ei asuntomarkkinoista enää kuulla.
Brotherus viettää juuri lomaa, jonka päätteeksi hän aloittaa toimitusjohtajana Suomalainen työ ry:ssä.
Sitä ennen hän kertoo ekonomistiuransa viimeiset arviot siitä, miksi asuntomarkkina on ajautunut nykyiseen pinteeseensä ja mitä kaikkea markkinoilla on sen jälkeen odotettavissa.
Miten lukko syntyi?
Vuosikymmenen vaihteessa asuntosijoittajat intoilivat ja hinnat nousivat asuntomarkkinoilla vauhdilla. Koronapandemia kuumensi markkinaa entisestään, kun koteihinsa linnoittautuneilla suomalaisilla oli laittaa aiempaa enemmän rahaa asumiseen.
Vuoden 2022 kuluessa ylikuumentunut markkina kääntyi nopeasti laskuun, joka jatkuu nyt jo neljättä vuotta lähes koko Suomessa.
Brotherus listaa syyt.
1. KORKOSHOKKI: Kaikkein eniten asuntomarkkinaan ovat Brotheruksen mukaan vaikuttaneet korot.
Vuosia ne liikkuivat suomalaisilla 0,8–1 prosentin tuntumassa, kun mukaan lasketaan marginaalit ja lainanhoitomaksut. Jyrkkä nousu alkoi vuonna 2022.
Nyt korot ovat jo hellittäneet, mutta suomalaisten asuntolainojen todellinen vuosikorko on edelleen noin 2,8 prosentissa.
– Se on yhä noin kolme kertaa aiempaa tasoa enemmän. Tällä on tietysti valtava vaikutus asuntomarkkinoihin, jotka ovat korkoherkät, ja jossa toimitaan lainarahalla.
2. ROMAHTANUT LUOTTAMUS: Asunnon osto on yleensä elämän suurin taloudellinen päätös, Brotherus toteaa. Siksi se vaatii luottamusta talouteen, tai kauppa menee jäihin.
Näin kävi Suomessa, kun kotitalouksien luottamus romahti keväällä 2022 Venäjän hyökkäyksen jälkeen jopa 1990-luvun laman lukuja matalammalle.
Nyt suomalaiset nuukailevat ja kulutus käy säästöliekillä. Se on myös hidastanut talouskasvua ja työllisyyttä, mikä taas on heikentänyt kuluttajien luottamusta entisestään.
3. HEIKKO TALOUSTILANNE: Viime vuosien pitkittynyt, heikko suhdanne on kolmas syy asuntomarkkinoiden tilanteelle.
– Asuntomarkkinat ovat napanuoralla kiinni Suomen taloudessa, eikä asuntomarkkina voi hirveästi poiketa yleisestä talouskehityksestä.
4. TUKILEIKKAUKSET: Sosiaalietuuksien ja asumistuen leikkaukset taas heikentävät tuensaajien ostovoimaa ja sitä kautta kysyntää asunnoille.
Tukileikkausten tuloksena etenkin opiskelijat ja maahanmuuttajat näyttävät asuvan hieman aiempaa tiiviimmin. Väkiluvun kasvu ei siksi Brotheruksen mukaan juuri ruoki asuntokauppaa.
Esimerkiksi Helsingissä väkiluku on kasvanut tänä vuonna jo noin 10 000 hengellä, mutta asuntokuntien määrä vain 2 500:llä. Yksiöiden sijaan monet siis näyttävät muuttavan kimppakämppiin tai esimerkiksi aiempaa nopeammin yhteen puolisoidensa kanssa.
5. HIDASTUVA VÄESTÖNKEHITYS: Suomen hiipuva väestönkasvu on Brotheruksen sanoin ”asuntokaupan hidas jarru”.
Väestönkasvun hidastuminen ei tuo heilahduksia yksittäisiin vuosiin, mutta se nakertaa hintoja pitkällä aikavälillä.
– Nuoret ikäluokat ovat ne uusien asuntojen ostajat, jotka pitävät markkinaa pyörimässä. Kun kehitys on näin heikkoa, se tietysti tarkoittaa asuntojen kysynnälle vaatimatonta kehitystä.
Miltä on luvassa?
Asuntomarkkinoilla on nyt pitkään povattu käännettä, mutta kerta toisensa jälkeen se on jäänyt toteutumatta. Monissa arvioissa on puhuttu nopeasta kasvusta ja lähes pysähtyneen uudisrakentamisen pian tuomasta asuntopulasta.
Brotherus arvioi toisin.
Hän odottaa, että kun hintojen lasku päättyy, edessä on pitkään hidasta ja vakaata kasvua – ei nopeaa hintojen nousua eikä asuntopulaa.
– Käänne tulee olemaan vaatimattomampi kuin moni odottaa, eikä sellaista tulla kaikilla alueilla enää edes näkemään.
Vaikka asuntokauppa vilkastuisi runsaastikin, hinnat nousisivat Brotheruksen mukaan silti hitaasti ainakin kolmesta syystä.
Ensinnäkin asuntoja on tarjolla ”suurena varastona”, jonka pitää tyhjentyä ennen kuin hinnat suuremmin reagoivat. Tätä on ruokkinut juuri ennen asuntokaupan alamäkeä nähty huippuvilkas rakentaminen.
Toiseksi rakennusyhtiöillä ja kiinteistökehittäjillä on hallussaan runsaasti rakennusvalmiita tontteja, mikä nopeuttaa tulevaa uudistuotantoa huomattavasti.
Kolmanneksi kunnat ja kaavoittajat ovat Brotheruksen mukaan oppineet nopeammiksi tontinluovuttajiksi, mikä nopeuttaa niin ikään tarjonnan kasvua, kun kysyntä markkinoilla aikanaan viriää kunnolla.
Onko huono juttu, että asuntojen hinnat laskevat?
Kahtijako syvenee: Syrjäseuduille lisää konkursseja
Brotherus ennustaa, että osalla syrjäseuduista asuntojen hinnat pysyvät laskussa sittenkin, kun asuntojen keskihinnat kääntyvät muutoin nousuun. Kehitystä jyrkentää se, etteivät pankit myönnä lainaa hiipuvien alueiden asuntoja vastaan.
Haja-asutusalueilla luvassa on myös lisää taloyhtiöiden konkursseja.
– Joillekin taloyhtiöille ei tule olemaan kysyntää, ja kun korjausvelka nousee suureksi, taloudellinen yhtälö ei kaikissa paikoissa vain enää toimi.
Kasvukeskuksissa ja kaupungeissa asuntojen kysyntää ruokkii jatkossakin muuttoliike, maahanmuutto ja maaseutua korkeampi syntyvyys.
Avaa kuvien katselu
Ennätysnopea rakentaminen lisäsi asuntojen tarjontaa selvästi vuosikymmenen alussa, mikä näkyy yhä markkinoilla. Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön Huippu-kompleksin korkeat talot ovat juuri viimeistelyssä Helsingin Keski-Pasilassa. Kuva: Henrietta Hassinen / YleYksiöt vähenevät, laatu paranee
Sijoittajille suunnattu kiivas yksiörakentaminen on ohi, Brotherus arvioi. Kohonneet korot ovat tehneet sijoittamisesta vähemmän houkuttelevaa, ja tukileikkaukset syövät vuokayksiöiden kysyntää.
Vielä nyt tukimuutokset ajavat etenkin opiskelijoita asumaan tiiviimmin. Brotherus ennustaa, että pidemmällä aikavälillä asumisväljyys on kasvamaan päin, kun elintaso nousee.
– Se näkyy jo uudisrakentamisessa, missä yksiöiden määrät ovat pikkuisen laskeneet ja perheasuntoja rakennetaan enemmän.
Omakotitalojen suosio sen sijaan laskee, kun lapsiluku laskee.
Elintason kohoaminen tuo Brotheruksen mukaan jatkossa myös asuntoihin laatuparannuksia: esimerkiksi asuntokohtaisia ilmastointeja, parempia yhteistiloja taloyhtiöihin ja korjausrakentamisessa hissejä.
Avaa kuvien katselu
Avaa kuvien katselu
Ruutukasvo ei nauti julkisuudesta
Uusi työ tarkoittaa Brotherukselle vähenevää julkisuutta.
Suomalainen työ ry edistää suomalaista työtä ja teollisuutta sekä hallinnoi esimerkiksi Avainlippu ja Design from Finland -merkkejä. Jatkossa Brotherukselta siis kuullaan kommentteja asuntomarkkinoiden sijaan esimerkiksi työllisyydestä ja työelämästä.
Siihen nähden, kuinka paljon Brotherus on ollut esillä tv:ssä ja sanomalehdissä, hän sanoo kenties yllättäen olevansa introvertti, joka ei suinkaan nauti julkisuudesta. Lähellä sydäntä on sen sijaan talouspoliittisen keskustelun tukeminen.
– Nautin siitä, että pääsee korjaamaan vääriä käsityksiä niin, että suurella yleisöllä on oikea ymmärrys asioista. Tieto on valtaa, ja oikea tilastotieto on kansanvaltaa.
Kun Brotherus vaihtaa ekonomistista toimitusjohtajaksi, hän vastaa uuden työpaikkansa johtamisesta, ja markkinoiden seuraaminen vähenee. Hän vakuuttaa, että asuntomarkkinoiden seuranta ei silti jää kokonaan.
- Syntynyt Helsingissä vuonna 1986.
- Aloittaa Suomalainen työ ry.n toimitusjohtajana tammikuussa.
- Toimi viimeksi Suomen Yrittäjien pääekonomistina. Sitä ennen pääekonomistina asuntorahoitukseen erikoistuneessa Hypoteekkiyhdistyksessä ja ekonomistina Danske Bankissa.
- Kauppatieteen maisteri (taloustiede) Aalto-yliopistosta.
- Perhe: Vaimo ja kaksi lasta.
Brotherus sanoo, että häneen asuntomarkkinat vetoavat, koska ne ovat kuin ”yhteiskunnan peili”, joka kertoo yhteiskunnan tilasta ja kotitalouksien toiveista.
Nyt peili näyttää Brotheruksen mukaan sen, että vaikka asuntomarkkinat ovat ylikuumenemisen jäljiltä jäissä, tilanne on isossa kuvassa hyvä.
– Asuntokanta on hyvässä kunnossa, markkinat toimivat kansainvälisessä katsannossa aika hyvin, ja Suomi on kuitenkin edelleen varsin vauras ja toimiva yhteiskunta.
Avaa kuvien katselu
Kiinteistöpalveluyhtiö Lassila & Tikanojan Pekka Ranta esittelee opiskelija-asuntotaloa Juhana Brotherukselle ja muille vieraille. Kuva: Henrietta Hassinen / Yle