Ylitarjonta laskee yksityisten vuokra-asuntojen vuokria ja löyhentää vuokraehtoja.
Suomen vuokramarkkinoilla tapahtuu nyt historiallisia asioita.
– Vuokrat laskivat koko maan tasolla ensimmäistä kertaa vuoteen 2015 ulottuvassa tilaston mittaushistoriassa, Tilastokeskuksen yliaktuaari Martti Korhonen kertoo Tilastokeskuksen kotisivuilla.
Tilastokeskus kertoi torstaina, että vuokrat nousivat vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä enää muutamassa kaupungissa, kuten Rovaniemellä, mutta sielläkin nousu hidastui 0,8 prosenttiin.
Pääkaupunkiseudulla taas alamäki jyrkkeni aiemmasta ja vuokrat laskivat nyt 1,3 prosenttia vuoden takaisesta.
ARA-asunnoista vuokrat nousivat
Tilanteen poikkeuksellisuutta korostaa, että vapaarahoitteiset vuokrat ovat kääntyneet laskuun kaikissa suurimmissa kaupungeissa, kun taas valtion tukemissa ARA-asunnoissa vuokrat nousevat.
ARA-asunnoissa vuokrat nousivat vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä edelleen, mutta aiempaa hitaammin. ARA-vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 3,4 prosenttia vuoden takaisesta ja muualla maassa 2,4 prosenttia.
Suurimmat korotukset mitattiin Joensuussa (+5,3 %), Mikkelissä (+4,5 %) ja Turussa (+4,3 %).
Yksityisellä puolella vuokrat laskevat
Vapaarahoitteisten eli yksityisten asuntosijoittajien vuokrat laskivat sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa. Yksityiset omistavat suurimman osan Suomen vuokra-asunnoista.
Pääkaupunkiseudulla yksityisten vuokrat laskivat 1,3 prosenttia vuoden takaisesta. Muualla maassa laskua kertyi 0,5 prosenttia.
Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokrat nousivat eniten Rovaniemellä (+0,8 %), Kotkassa (+0,6 %) sekä Kouvolassa (+0,2 %). Nämä olivat samalla ainoat kaupungit, jossa vuokrat nousivat.
– Vuokrien lasku ei ole enää paikallinen ilmiö tai yksittäinen tilastopoikkeama, vaan kehitys on laajentunut ja syventynyt. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkina on erityisesti suurissa kaupungeissa selvästi ylitarjonnan puolella, mikä näkyy nyt entistä selvemmin myös tilastoissa. Tilanne on historiallinen, Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson sanoo.
Karlssonin mukaan runsas tarjonta painottuu kuuteen suurimpaan kaupunkiin eli Helsinkiin, Espooseen, Tampereelle, Vantaalle, Ouluun ja Turkuun. Näissä runsasta tarjonta on jatkunut jo pidempään.
Hintojen lasku heijastuu myös vuokraehtoihin
Vuokramarkkinoilla vallitsevat siis vuokraajan markkinat, mikä näkyy vuokrien laskun lisäksi myös vuokraehdoissa.
– Jos ennen kahden kuukauden vuokravakuus oli ikään kuin se normaali, niin nyt se on menossa kohti yhtä kuukautta, Karlsson kertoo.
Yksityiset institutionaaliset vuokranantajat tarjoavat lisäksi erilaisia kylkiäisiä.
– Se voi olla ensimmäinen kuukausi puoleen hintaan tai ilmaisia kuukausia tai lahjakortteja ja muita kylkiäisiä, Karlsson kertoo.
Muut yksityiset vuokranantajat, kuten tavalliset asuntosijoittajat ovat Karlssonin mukaan reagoineet tilanteeseen lähinnä alentamalla kuukausivuokraa.
Heijastuu kielteisesti rakentamiseen
Vuokra-asuntojen ylitarjonnalla on laajempiakin kansantaloudellisia vaikutuksia, sillä yksityiset vuokranantajat eivät ole nyt Karlssonin mukaan kiinnostuneita uudistuotannosta.
– Tämä näkyy siinä, että rakentamista ei saada käyntiin, ja uusia aloituksia syntyy selvästi aiempaa vähemmän. Vuokramarkkina ja asuntorakentaminen kulkevat käsi kädessä – mutta viipeellä. Tämä ei lupaa hyvää vuoden 2026 asuntorakentamiselle, Karlsson sanoo.
– Kalliimmat vuokra-asunnot, joita sijoittajat ostivat aikaisemmin asuntojen markkinahintojen nousun toivossa, jäävät nyt ostamatta ja rakentamatta ja enemmän keskitytään kassavirtaan ja etsitään halvempia sijoitusasuntoja, jotka kestävät enemmän korkoriskiä, jos korot nousevat, Karlsson jatkaa.
Kun pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat ovat 1,3 prosentin laskussa ja ARA-vuokrat 3,4 prosentin nousussa, ARA-vuokrat kuroivat vuokraeroa umpeen yksityisiin vuokra-asuntoihin verrattuna lähes viisi prosenttiyksikköä.
Karlssonin mukaan ARA-rakentaminen on lisännyt tarjontaa alueilla, joilla vuokra-asuntoja on jo ennestään runsaasti. Tämä voimistaa vuokrien laskupainetta vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.
ARA-vuokria ei kuitenkaan voida sopeuttaa markkinatilanteeseen, sillä ne määräytyvät suoraan kustannusten perusteella. Karlssonin mukaan tämä kehitys korostaa valtion tukeman tuotannon aiheuttamia rakenteellisia ongelmia.
– Markkinat paljastavat nyt valtion tukeman ARA-markkinan haavoittuvuuden. Siellä ei voida mennä markkinatilanteen mukaan, vaan kaikki nousseet kustannukset pitää viedä vuokriin, Karlsson sanoo.
Hänen mukaansa kaikkialla se ei edes riitä.
– Esimerkiksi Helsingissä veronmaksajat ovat joutuneet tukemaan järjestelmää pääomittamalla lisää ARA-järjestelmää.
– Eli kyllä ARA-puoli näyttää nyt olevan haasteessa. Samalla niiden käyttöasteet ovat laskussa, Karlsson lisää.
Runsaasti tarjontaa
Tutkimusyhtiö Foreconin toimitusjohtaja Markku Riihimäki sanoi aiemmin tällä viikolla Kauppalehdelle, että uusia myymättömiä asuntoja on tarjolla yli 6 000 kappaletta. Lukema sisältää sekä valmistuneet myymättömät uudet että vielä osin rakenteilla olevat asunnot.
– Vuokralle tarjolla olevia kovan rahan kerrostaloasuntoja on tällä hetkellä noin 20 000 kappaletta. Vailla vuokralaista olevien asuntojen määrä on kasvanut hiljalleen, Riihimäki kertoi.
Suomen Vuokranantajat ry:n ekonomisti Eemeli Karlsson. KIMMO HAAPALA