{"id":103666,"date":"2025-11-30T04:42:15","date_gmt":"2025-11-30T04:42:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/103666\/"},"modified":"2025-11-30T04:42:15","modified_gmt":"2025-11-30T04:42:15","slug":"asuntosalkku-nakee-alkaneen-tilikauden-parempana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/103666\/","title":{"rendered":"Asuntosalkku n\u00e4kee alkaneen tilikauden parempana"},"content":{"rendered":"

\"\"Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaan (oik.) mukaan Asuntosalkun Tallinnan asunnot saavat aikaan vau-efektin. Yhti\u00f6n ovat perustaneet Timo Metsola (vas.) ja Sinnemaa vuonna 2012. Kuvat: Asuntosalkku Oyj, kuvaaja yl\u00e4kuvissa Erlend \u0160taub, alh. vasemmalta Helis Mahmastol, Meeri Utti<\/p>\n

Asuntosijoitusyhti\u00f6 Asuntosalkun tilikausi alkaa lokakuussa ja p\u00e4\u00e4ttyy syyskuussa. Yhti\u00f6 julkaisi tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6stietonsa 27.11.2025<\/a> ja j\u00e4rjesti webcast-tilaisuuden.<\/p>\n

Asuntosalkku omistaa ja vuokraa edullisen hintatason asuntoja Suomen kasvukeskuksissa, p\u00e4\u00e4asiassa p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla, ja premium-tason asuntoja k\u00e4velymatkan et\u00e4isyydell\u00e4 Tallinnan vanhasta kaupungista. Asuntosalkun osake on vaihtoehto suoralle asuntosijoitukselle ja asuntorahastolle.<\/p>\n

Asuntosalkun Suomen asuntojen m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli syyskuun lopussa 1 413 ja Tallinnan 660, yhteens\u00e4 portfolion koko 2 073 asuntoa. Ensin mainittujen velaton arvo oli 160,8 miljoonaa euroa ja j\u00e4lkimm\u00e4isten 103,1 miljoonaa. Keskim\u00e4\u00e4r\u00e4inen velaton hinta Suomen asunnoissa on 114 ja Tallinnan 156 tuhatta euroa. Tallinnan asunnot painottuvan kaksioihin, Suomen yksi\u00f6ihin.<\/p>\n

Tallinnan asunnoissa keskim\u00e4\u00e4r\u00e4inen neli\u00f6hinta nousi vuodessa 1,5 prosenttia 4 180 euroon ja Suomen asunnoissa laski 1,2 prosenttia 2 960 euroon. Asuntojen arvot on m\u00e4\u00e4ritt\u00e4nyt ulkopuolisen arvioitsija.<\/p>\n

Kuten viime analyysissa elokuussa<\/a> kerroimme riskien supistumisesta, yhti\u00f6ll\u00e4 ei ole yht\u00e4\u00e4n asuntoa rakenteilla ja rahoitus sek\u00e4 Suomessa ett\u00e4 Virossa on neuvoteltu noin 3-5 vuoden p\u00e4\u00e4h\u00e4n.<\/p>\n

\"\"Asuntosalkun avainluvut kehittyiv\u00e4t vakaasti ja tase on terve. Realisoitunut voitto koheni 1,4 miljoonalla eurolla 2,2 miljoonaan. Juokseva tuotto tarkoittaa vuokrattavissa olevien asuntojen vuokratuottoa yll\u00e4pitokuluilla v\u00e4hennettyn\u00e4 suhteessa asuntojen k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon taseessa. Kuva: Asuntosalkku, tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6sesitys 27.11.2025Raportoitu tulos l\u00e4hell\u00e4 nollaa \u2013 realisoitunut voitto selv\u00e4sti positiivinen<\/p>\n

Asuntosalkun useat avainmittarit kehittyiv\u00e4t vakaasti. Tulostaso nousi selv\u00e4sti.<\/p>\n

Liikevaihto tarkoittaa vuokratuottojen ja luovutusvoittojen yhteissummaa. Liikevaihto kasvoi tilikaudella 1,6 prosenttia 19,2 miljoonaan euroon. T\u00e4st\u00e4 luovutusvoittojen osuus oli 2,2 miljoonaa euroa eli suunnilleen edellisen kauden tasolla. Muutosluvut on muutettu vertailukelpoisiksi, koska Tallinnan tyt\u00e4ryhti\u00f6n vertailutilikausi oli 14 kuukauden pituinen.<\/p>\n

Nettovuokratuotto eli hoitokuluilla ja pienkorjauksilla v\u00e4hennetty vuokratuottokertym\u00e4 oli 11,5 miljoonaa euroa eli edelt\u00e4v\u00e4n kauden tasolla. Vuokrausaste on todella hyv\u00e4tasoinen 97,9 prosenttia ja siin\u00e4 on nousua 0,5 prosenttiyksikk\u00f6\u00e4 vuodessa. Kotimaisilla isoilla asuntovuokraajilla Satolla ja Kojamolla vuokrausasteet ovat 94-95 prosenttia.<\/p>\n

Konsernin sijoituskiinteist\u00f6jen k\u00e4yv\u00e4t arvot m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 ulkopuolinen kiinteist\u00f6arvioitsija Jones Lang LaSalle. Arvioitsija laski Asuntosalkun kiinteist\u00f6jen arvoa 2,7 miljoonalla eurolla p\u00e4\u00e4ttyneell\u00e4 tilikaudella, kun edelt\u00e4v\u00e4n tilikauden muutos oli jopa 15,4 miljoonaa euroa negatiivinen. N\u00e4m\u00e4 er\u00e4t vaikuttavat tulokseen, mutta eiv\u00e4t kassavirtaan.<\/p>\n

T\u00e4m\u00e4n vuoksi tilikauden raportoitu tulos parani huomattavasti ja oli -1,5 miljoonaa euroa, kun se vuosi sitten oli -14,6 miljoonaa. Kun mainitut arvonmuutokset eliminoidaan, niin sanottu realisoitunut voitto oli p\u00e4\u00e4ttyneell\u00e4 kaudella 2,2 miljoonaa, kun se vuosi sitten oli 0,4 miljoonaa euroa.<\/p>\n

Juokseva tuotto s\u00e4ilyi 4,9 prosentissa ja huomionarvoista on, ett\u00e4 nettorahoituskulut laskivat 7,2 miljoonaan euroon 9,8 miljoonasta. Nettorahoituskulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4 suhteessa korolliseen vieraaseen p\u00e4\u00e4omaan laski 4,9 prosenttiin. Kiinteist\u00f6jen arvoon n\u00e4hden rahoituskulut tekiv\u00e4t 2,8 prosenttia.<\/p>\n

Viimeisimm\u00e4n puolivuotiskauden nettorahoituskulut vastasivat 7,0 miljoonan euron vuotuista tasoa, eli suunta on hyv\u00e4. Kirjoitimme lainarahoituksen rakenteesta elokuun analyysissa.<\/p>\n

\"\"Asuntosalkku operoi keskeisill\u00e4 sijainneilla Suomessa ja Tallinnassa. Tallinnan asunnot ja valtaosa Suomen asunnoista ovat omilla tonteilla. Nekin, jotka eiv\u00e4t ole, ovat kaupunkien vuokratonteilla. Kuva: Asuntosalkku, tilinp\u00e4\u00e4t\u00f6sesitysTallinnan voitolliset myynnit tekev\u00e4t osakkeesta mielenkiintoisen<\/p>\n

Yhti\u00f6lt\u00e4 on n\u00e4hd\u00e4kseni eritt\u00e4in viisasta ostaa omia osakkeita. Kuten yll\u00e4 havainnollistettiin, perusliiketoiminta ilman myyntivoittoja tekee suunnilleen nollatulosta. Realisoitunut tulos oli 2,2 miljoonaa euroa voitollinen ja sis\u00e4lsi luovutusvoittoja 2,2 miljoonan arvosta.<\/p>\n

Asuntosalkku ohjeistaa vahvasti alkanutta tilikautta:<\/p>\n

\u201dYhti\u00f6 arvioi konsernin liikevaihdon olevan 17,5\u201320,0 miljoonaa euroa 30.9.2026 p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4ll\u00e4 tilikaudella. Yhti\u00f6 ei tee ennustetta realisoitumattomasta voitosta\/tappiosta sijoituskiinteist\u00f6jen arvostamisesta k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon. Yhti\u00f6 arvioi 30.9.2026 p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4n tilikauden realisoituneen voiton olevan 2,5\u20134,5 miljoonaa euroa.\u201d<\/p>\n

Yhti\u00f6 on jo toteuttanut selv\u00e4sti voitollisia asuntomyyntej\u00e4 Tallinnasta alkaneella tilikaudella ja odottaa niiden jatkuvan. Yhti\u00f6 myi viime tilikaudella Tallinnasta 33 asuntoa keskim\u00e4\u00e4rin 24 prosenttia tasearvoja korkeampiin hintoihin. Aikav\u00e4lill\u00e4 1.10.2025-20.11.2025 myytyjen kolmen asunnon hintaero taseeseen on ollut keskim\u00e4\u00e4rin 26,5 prosenttia.<\/p>\n

Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa<\/strong> havainnollisti tilannetta kuvitteellisella pientaloesimerkill\u00e4.<\/p>\n

\u201dOletetaan, ett\u00e4 se on taseessa arvostettu 400 tuhanteen euroon. Meid\u00e4n yht\u00e4l\u00f6 tarkoittaa, ett\u00e4 me ollaan myyty niit\u00e4 500 tuhannella eurolla, eli 25 prosenttia korkeammalla hinnalla.\u201d<\/p>\n

Edelleen Sinnemaa havainnollistaa, ett\u00e4 jos talossa on puolet velkaa, siin\u00e4 on t\u00e4ll\u00f6in 200 tuhatta euroa velkaa ja 200 tuhatta omaa p\u00e4\u00e4omaa. Kun talo myyd\u00e4\u00e4n 500 tuhannella, oma p\u00e4\u00e4oma nousee 300 tuhanteen euroon.<\/p>\n

\u201dSen takia t\u00e4m\u00e4 on todella hyv\u00e4 yht\u00e4l\u00f6 meid\u00e4n salkunjalostustoiminnassa\u201d, h\u00e4n lis\u00e4\u00e4.<\/p>\n

Kun t\u00e4m\u00e4n lis\u00e4ksi Asuntosalkun osakkeen hinta p\u00f6rssiss\u00e4 on alle oman p\u00e4\u00e4oman, yrityksen on j\u00e4rkev\u00e4 ostaa omia osakkeita p\u00f6rssist\u00e4 selv\u00e4sti alle tasearvon ja samaan aikaan myyd\u00e4 asuntoja selv\u00e4sti yli tasearvon.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainittua taloesimerkki\u00e4 Sinnemaa jatkaa vertaamalla omien osakkeiden ostoa siihen, ett\u00e4 yritys ostaisi talon alle tasearvon. Jos tasearvo olisi se 400 tuhatta euroa, niin ostohinta olisikin esimerkiksi 350 tuhatta. Kun talo sitten myyd\u00e4\u00e4n 500 tuhannella, oma p\u00e4\u00e4omaa tuplaantuu 150 tuhannesta 300 tuhanteen euroon. Velka s\u00e4ilyy koko ajan 200 tuhannessa eurossa.<\/p>\n

Omien osakkeiden ostossa j\u00e4ljelle j\u00e4\u00e4vien osakkeenomistajien osuus asuntoportfoliosta kasvaa.<\/p>\n

Markkinatilanne on odottava<\/p>\n

Suomessa markkinatilanne vuokrakehityksen osalta on ollut p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla huomattavan tasainen vuodesta 2023 alkaen. Ukrainan sota ja korkojen nousu hidastivat asuntokysynt\u00e4\u00e4 voimakkaasti j\u00e4tt\u00e4en j\u00e4ljelle valmiiden asuntojen ylitarjonnan.<\/p>\n

V\u00e4hitellen t\u00e4m\u00e4 ylitarjonta purkautuu. Esimerkiksi Suomen isoimmalla asuntorakentajalla YIT:ll\u00e4 oli myym\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 asuntoja Suomessa syyskuun 2025 lopussa 455, kun luku vuotta aiemmin oli 771 ja kahta vuotta aiemmin 948. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n hein\u00e4-syyskuussa 2025 m\u00e4\u00e4r\u00e4 supistui 132 asunnolla.<\/p>\n

\"\"Vapaarahoitteisten asuntojen neli\u00f6vuokrien kehitys p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla Q1\/2015-Q3\/2025. Indeksin perusvuosi on 2015, jolloin indeksin arvo oli 100. L\u00e4hde: Tilastokeskus<\/p>\n

Kiinteist\u00f6v\u00e4litysalan Keskusliitto seuraa ja tilastoi suomalaisten kiinteist\u00f6v\u00e4litt\u00e4jien ja rakennusliikkeiden asuntokaupan m\u00e4\u00e4r\u00e4- ja hintatietoja. Marraskuun 2025 katsauksessa<\/a> liiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa<\/strong> totesi asuntokauppoja tehdyn lokakuussa eniten yli kolmeen vuoteen. Asuntokauppoja on tehty t\u00e4n\u00e4 vuonna 12 prosenttia viime vuotta enemm\u00e4n.<\/p>\n

Myyntiajat ovat yh\u00e4 pitki\u00e4 ja alueelliset erot huomattavia. Kun katsotaan p\u00e4\u00e4kaupunkiseudun keskim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 neli\u00f6hintoja vanhojen asuntojen kaupassa, ne ovat s\u00e4ilyneet viime analyysin eli hein\u00e4kuun hintojen tasolla. Muissa suurissa kaupungeissa hinnoissa on samalla aikav\u00e4lill\u00e4 pakitettu kolmisen prosenttia.<\/p>\n

\"\"K\u00e4ytettyjen kerrostaloasuntojen keskim\u00e4\u00e4r\u00e4iset neli\u00f6hintojen kehitys 1\/2022-10\/2025. Hinnat laskivat lokakuussa 2025 p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla 6,4 prosenttia vuoden takaisesta ja muissa suurissa kaupungeissa 1,2 prosenttia. Oulussa hinnat nousivat 1,1 prosenttia, Tampereella ja Turussa laskivat vajaa kolme prosenttia. L\u00e4hde: KVKL Hintaseurantapalvelu, www.hintaseurantapalvelu.fi, Kiinteist\u00f6nv\u00e4litysalan Keskusliitto, 7.11.2025<\/p>\n

Euroopan keskuspankin ohjauskorko on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 kaksi prosenttia, samoin euribor-viitekorot suunnilleen kahden prosentin tasolla, eik\u00e4 korkotasossa n\u00e4hd\u00e4 merkitt\u00e4vi\u00e4 muutoksia l\u00e4hitulevaisuudessa.<\/p>\n

Sijoittajan katse tulevaisuuteen<\/p>\n

Asuntosalkun osakekurssi oli laskussa 2022-2023, mutta on sen j\u00e4lkeen pysynyt varsin stabiilina. Osakekurssin lasku selittyy pitk\u00e4lti kotimaan asuntomarkkinoiden hintakehityksell\u00e4, joka n\u00e4kyy yll\u00e4 kuvaajassa.<\/p>\n

Positiivisia signaaleja jatkoa ajatellen ovat Tallinnan toimiva myyntimarkkina ja yhti\u00f6n voitollinen operointi markkinassa, supistuvat rahoituskustannukset sek\u00e4 kotimaassa pienentyv\u00e4 valmiiden myym\u00e4tt\u00f6mien asuntojen varanto markkinassa.<\/p>\n

Toki yhti\u00f6\u00f6n ja markkinakehitykseen liittyy my\u00f6s riskej\u00e4, kuten Suomen asuntomarkkinoiden alavire ja heikko myyntimarkkina. Riskej\u00e4 pienent\u00e4\u00e4 viime analyysissa mainitut tekij\u00e4t: yhti\u00f6 ei rakennuta tai investoi t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 uusiin kohteisiin, ja lainarahoituksessa on kohtuullisen pitk\u00e4 maturiteetti eli juoksuaika molemmissa toimintamaissa.<\/p>\n

Sinnemaa muistutti tulosjulkistuksessa, ett\u00e4 segmentiss\u00e4, jossa yhti\u00f6 toimii, asuntojen vuokrat ovat \u201dsuuruusluokkana\u201d pysyneet samassa. Keskibruttovuokra konsernin asunnoissa oli viime tilikaudella 651 euroa, kun se vuotta aiemmin oli 647 euroa. Samaan aikaan inflaatio on ollut Suomessa v\u00e4h\u00e4ist\u00e4.<\/p>\n

Asuntosalkun osakekannan markkina-arvo nykykurssilla 83 euroa on 81 miljoonaa euroa. Taseen mukainen oma p\u00e4\u00e4oma on 121 euroa osakkeelta eli yhteens\u00e4 118 miljoonaa euroa. Substanssialennus Asuntosalkun osakkeessa on siten 31 prosenttia.<\/p>\n

\"\"Asuntosalkku omistaa trendikk\u00e4\u00e4n Kalamajan ranta-alueen Kalarandin asunnoista 35 kappaletta eli noin kymmenen prosenttia. Alueen kruunaavat oma pienvenesatama ja hiekkapohjainen uimaranta. L\u00e4hist\u00f6ll\u00e4 sijaitsee moderni, merellinen Noblessnerin alue, josta Asuntosalkku omistaa 54 asuntoa eli noin kymmenen prosenttia sielt\u00e4kin. Kuva: Asuntosalkku Oyj<\/p>\n

Asuntosalkku on palaamassa osingonmaksajaksi kahden vuoden tauon j\u00e4lkeen. Hallitus ehdottaa 20.1.2026 kokoontuvalle yhti\u00f6kokoukselle 1,04 euron osingonmaksua osaketta kohden. Se tekee yhteens\u00e4 1,0 miljoonaa euroa ja vastaa nykyiseen 83 euron osakekurssiin n\u00e4hden 1,3 prosentin tuottoa.<\/p>\n

IR-ikkuna<\/a> on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sek\u00e4 muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteisty\u00f6t\u00e4 yhti\u00f6n kanssa. Artikkeli ei sis\u00e4ll\u00e4 sijoitussuosituksia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaan (oik.) mukaan Asuntosalkun Tallinnan asunnot saavat aikaan vau-efektin. Yhti\u00f6n ovat perustaneet Timo Metsola (vas.) ja…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":103667,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[76],"tags":[6460,19650,6461,79,77,33,31,30,6462,32,78,19651],"class_list":{"0":"post-103666","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-talous","8":"tag-asuntosalkku","9":"tag-asuntosalkku-oyj","10":"tag-asuntosijoittaminen","11":"tag-business","12":"tag-economy","13":"tag-fi","14":"tag-finland","15":"tag-finnish","16":"tag-jaakko-sinnemaa","17":"tag-suomi","18":"tag-talous","19":"tag-timo-metsola"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@fi\/115636820174895689","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/103666","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=103666"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/103666\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/media\/103667"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=103666"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=103666"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=103666"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}