![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Asuntosalkku_kotisivut_8-25_Kuva1-800x500_Jaakko-Sinnemaa_segoeui.png\")
Asuntosalkku omistaa Tallinnassa laadukkaita premium-segmentin vuokra-asuntoja hyvill\u00e4 sijainneilla. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa on johtanut yrityst\u00e4 vuodesta 2014. Kuvien l\u00e4hde: Asuntosalkku Oyj<\/p>\nAsuntosalkku omistaa Tallinnassa laadukkaita premium-segmentin vuokra-asuntoja hyvill\u00e4 sijainneilla. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa on johtanut yrityst\u00e4 vuodesta 2014. Kuvien l\u00e4hde: Asuntosalkku Oyj<\/p>\n
P\u00f6rssin First North -listalle kes\u00e4ll\u00e4 2022 listautunut Asuntosalkku omistaa ja vuokraa yli 2 000 asuntoa Suomessa l\u00e4hinn\u00e4 p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla ja kehityskunnissa sek\u00e4 Tallinnassa keskusta-alueella tai sen v\u00e4litt\u00f6m\u00e4ss\u00e4 tuntumassa. Kes\u00e4kuun lopussa Suomen asuntom\u00e4\u00e4r\u00e4 oli 1 413 ja Tallinnan 672.<\/p>\n
Asuntosalkun kehityksess\u00e4 on olennaista katsoa muutamaa tunnuslukua. N\u00e4it\u00e4 ovat esimerkiksi nettovuokratuotto, vuokrausaste sek\u00e4 hintaero niin sanotun k\u00e4yv\u00e4n arvon ja p\u00f6rssiarvon v\u00e4lill\u00e4.<\/p>\n
Huhti-kes\u00e4kuussa eli yhti\u00f6n tilikauden kolmannella vuosinelj\u00e4nneksell\u00e4 liikevaihto supistui 8,3 prosenttia 4,5 miljoonaan euroon 4,9 miljoonasta. Vuokratuotot s\u00e4ilyiv\u00e4t edellisvuoden tasolla, mutta liikevaihtoon kirjattavat luovutusvoitot laskivat edellisvuodesta.<\/p>\n
Nettovuokratuotto eli hoitokuluilla ja pienkorjauksilla v\u00e4hennetty vuokratuotto laski 3,4 prosenttia 2,8 miljoonaan euroon oltuaan vuosi sitten 2,9 miljoonaa.<\/p>\n
\u201dMuutos johtui suurimmaksi osaksi ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isist\u00e4 hoitovastikkeista tilikauden kolmannessa kvartaalissa sek\u00e4 rahoitusvastikkeiden m\u00e4\u00e4r\u00e4n kasvusta ja pienemm\u00e4lt\u00e4 osin vastikkeiden yleisest\u00e4 kasvusta\u201d, yhti\u00f6 toteaa liiketoimintakatsauksessaan 21.8.2025<\/a>.<\/p>\n Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa<\/strong> muistutti tulosjulkistus-webcastissa, ett\u00e4 kvartaalin bruttovuokratuotot hieman nousivat vuoden takaisesta ja nettovuokratuotto koko tilikaudelta on kasvanut hieman, vaikka asuntom\u00e4\u00e4r\u00e4 on hieman supistunut. T\u00e4m\u00e4 kertoo neli\u00f6vuokran positiivisesta kehityksest\u00e4.<\/p>\n Vuokrausaste Suomessa on erinomainen ja Tallinnassa hyv\u00e4.<\/p>\n Yhti\u00f6n asunnot arvioi ulkopuolinen kiinteist\u00f6arvioitsija kahdesti vuodessa ja k\u00e4yv\u00e4n arvon muutokset vaikuttavat raportoitavaan tulokseen. Nyt n\u00e4it\u00e4 arvioita ei tehty, koska ne oli tehty puolivuosikatsauksessa maaliskuussa.<\/p>\n Konsernin raportoitu tulos verojen j\u00e4lkeen kolmannella nelj\u00e4nneksell\u00e4 j\u00e4i liev\u00e4sti negatiiviseksi -0,3 miljoonaan euroon oltuaan vertailukaudella -1,8 miljoonaa. Tappioon vaikutti se, ett\u00e4 yhti\u00f6 luopui Tallinnan keskener\u00e4isest\u00e4 rakennuskohteesta. Yhti\u00f6 toteaa katsauksessa:<\/p>\n \u201dAsuntosalkku myi toukokuussa 2025 Tallinnasta keskener\u00e4isen rakennuksen sis\u00e4lt\u00e4v\u00e4n kokonaisen kiinteist\u00f6n 0,3 miljoonalla eurolla. Kiinteist\u00f6ss\u00e4 sijaitsi 10 rakenteilla ollutta asuntoa. Yhti\u00f6 sai kohteen omistukseensa vuonna 2020 er\u00e4\u00e4n vastapuolena olleen rakennuttajan kuolin-\/konkurssipes\u00e4n velkojen j\u00e4rjestelyiss\u00e4. Yhti\u00f6n normaalista k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4 poiketen Asuntosalkku siis omisti kiinteist\u00f6n jo rakennusvaiheessa. Korona-pandemian ja Ukrainan sodan my\u00f6t\u00e4 muuttuneissa markkinaoloissa kohde ei kuitenkaan en\u00e4\u00e4 lopulta ollut yhti\u00f6lle taloudellisesti sopiva. Kohteen tasearvo oli 0,6 miljoonaa euroa, joten myynnist\u00e4 syntyi yhti\u00f6lle 0,3 miljoonaa euroa luovutustappiota.\u201d<\/p>\n Sinnemaa muistutti, ett\u00e4 tuostakin kokonaisuudesta, johon kohde liittyi, on tullut voittoa yli ajan.<\/p>\n Kun mainittu tappio eliminoidaan, yhti\u00f6 saavutti nollatuloksen kolmannella nelj\u00e4nneksell\u00e4 rahoituskulujen ja verojen j\u00e4lkeen. Nollatulokseen vaikuttivat kev\u00e4tnelj\u00e4nneksell\u00e4 my\u00f6s Tallinnan myyntien v\u00e4hyys ja uudelleenrahoituskulut.<\/p>\n Tallinnan voitolliset myynnit jatkuneet hein\u00e4kuussa<\/p>\n Sinnemaa muistutti tulosjulkistuksessa, ett\u00e4 Tallinnan myyntimarkkina toimii ja yhti\u00f6n myynnit ovat jatkuneet hein\u00e4kuussa.<\/p>\n Yhti\u00f6 on myynyt 10 kuukauden aikana lokakuusta 2024 hein\u00e4kuuhun 2025 yhteens\u00e4 27 valmista asuntoa, joka johdon mukaan vastaa saman ajanjakson myyntim\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 vuosi sitten.<\/p>\n Yhti\u00f6n realisoitunut voitto oli kuluvan tilikauden yhdeks\u00e4n kuukauden jaksolla 1,4 miljoonaa euroa, kun vuosi sitten luku oli -0,5. Vertailukauden tappiota selittiv\u00e4t rahoituksen uusimiseen liittyv\u00e4t kertakulut, korkokulujen kasvu sek\u00e4 vastikkeiden ja henkil\u00f6st\u00f6kulujen kasvu.<\/p>\n Realisoitunut voitto kuvastaa yhti\u00f6n nettotulosta ilman realisoitumattomia arvonmuutoksia, jotka puolestaan sis\u00e4ltyv\u00e4t raportoitavaan tulokseen. Arvonmuutokset vaihtelevat nollan molemmin puolin riippuen esimerkiksi korkotason ja vuokrausasteiden muutoksista.<\/p>\n Molemmilla tilikausilla 2024-2025 Tallinnan kaupat ovat olleet voitollisia ja niit\u00e4 on tehty isossa kuvassa samaa tahtia, mik\u00e4 n\u00e4kyy my\u00f6s liikevaihdon vakaana kehityksen\u00e4. Toisin sanoen yhti\u00f6n varsinainen liiketoiminta rahoituskuluineen on ollut kuluvalla tilikaudella selv\u00e4sti kannattavampaa kuin vuosi sitten.<\/p>\n Kaksi riski\u00e4 poistunut<\/p>\n Kirjoitimme jo huhtikuussa, ett\u00e4 Asuntosalkku sai uusittua laajasti Suomen liiketoiminnan rahoituksen tunnettujen pankkien kanssa vuosiksi eteenp\u00e4in neuvotteluissa, jotka k\u00e4ytiin vuoden 2024 kev\u00e4\u00e4ll\u00e4.<\/p>\n Edelleen yhti\u00f6n Viron liiketoiminta on j\u00e4rjestellyt uusiksi kaikki lainasopimukset kuluvalla tilikaudella.<\/p>\n \u201dUusien ja uudistettujen lainasopimusten maturiteetti Asuntosalkun Viron tyt\u00e4ryhti\u00f6n Linnakodun lainoissa on reilun 85 prosentin osalta viisi vuotta eli vuoteen 2030 ja vajaan 15 prosentin osalta kolme vuotta eli vuoteen 2028.\u201d<\/p>\n Yhti\u00f6n kilpailukyvyst\u00e4 rahoituksen saannissa kertoo se, ett\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4 osa lainasta on bullet-lainaa, joka lyhennet\u00e4\u00e4n vasta lainakauden p\u00e4\u00e4ttyess\u00e4. Linnakodun solmimat uudistetut lainasopimukset ovat m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n 63,5 miljoonaa euroa. Vanhoja lainoja kuoletettiin 54,5 miljoonaa euroa.<\/p>\n Kotimaassa yhti\u00f6 solmi 87,0 miljoonan euron lainarahoitukselle jatko-optiovuoden siten, ett\u00e4 lainat ovat voimassa kev\u00e4\u00e4seen 2028. Konsernin korolliset velat puolivuosikatsauksessa maaliskuussa olivat 147,8 miljoonaa euroa.<\/p>\n Kun konsernin koko lainarahoitus on voimassa kilpailukykyisin ehdoin 3-5 vuotta eteenp\u00e4in, se pienent\u00e4\u00e4 huomattavasti riski\u00e4. Sinnemaa muistutti, ett\u00e4 lainasalkusta karkeasti 1\/3 on kiinte\u00e4korkoista, 1\/3 korkokattoa tai korkoputkea ja 1\/3 puhtaasti vaihtuvakorkoista. Toisin sanoen yleinen korkotason muutos vaikuttaa suurimpaan osaan lainoista korkotason laskiessa. Jos korot nousevat huomattavasti, vaikutus rajoittuu kolmannekseen lainoista.<\/p>\n Toinen keskeinen riski, joka poistui kokonaan kuluvalla tilikaudella, liittyy rakenteilla oleviin kohteisiin.<\/p>\n \u201dNyt Asuntosalkun kokonaisuus on viel\u00e4 entisest\u00e4 selke\u00e4mpi ja ennakoitavampi, kun yht\u00e4\u00e4n asuntoa ei ole rakenteilla. T\u00e4m\u00e4 osaltaan antaa uusia mahdollisuuksia jatkoon\u201d, johto toteaa liiketoimintakatsauksessa.<\/p>\n Sinnemaa avasi tilannetta tulosjulkistuksessa. Yhti\u00f6n ei tarvitse keskitty\u00e4 rakenteilla olevien kohteiden rahoitukseen ja vuokraamiseen, vaan se voi keskitty\u00e4 aiempaa enemm\u00e4n oikea-aikaiseen ostamiseen ja myymiseen.<\/p>\n \u201dMe tiedet\u00e4\u00e4n tarkkaan mit\u00e4 meill\u00e4 on ja miss\u00e4 markkina menee. Voidaan hy\u00f6dynt\u00e4\u00e4 mahdollisia markkinatilanteita sen osalta, ett\u00e4 miss\u00e4 on houkuttelevaa myyd\u00e4 niin siell\u00e4 myyd\u00e4\u00e4n ja miss\u00e4 on houkuttelevaa ostaa, niin siell\u00e4 mahdollisesti ostetaan. Osa t\u00e4t\u00e4 on oman osakkeen ostot.\u201d<\/p>\n Sinnemaa viittasi siihen, ett\u00e4 osakkeen arvo m\u00e4\u00e4rittyy nyt selke\u00e4mmin taseessa, kun ei ole rakenteilla olevia kohteita.<\/p>\n P\u00e4\u00e4kaupunkiseudun hinnat laskeneet \u2013 kauppam\u00e4\u00e4r\u00e4t nousseet<\/p>\n Kirjoitimme huhtikuun analyysissa<\/a> asuntohintojen ja kauppam\u00e4\u00e4rien kehityksest\u00e4 perustuen Kiinteist\u00f6v\u00e4litysalan Keskusliiton tilastoon. Maaliskuussa keskim\u00e4\u00e4r\u00e4iset vanhojen kerrostaloasuntojen neli\u00f6hinnat olivat olleet edelt\u00e4vin\u00e4 kuukausina p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla varsin stabiilit edelt\u00e4viin kuukausiin verrattuna. Kauppam\u00e4\u00e4r\u00e4t olivat nousseet vuoden takaisesti.<\/p>\n Kun katsotaan KVKL:n elokuun 2025 katsausta<\/a>, hinnat p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla ovat laskeneet huhtikuun piikin j\u00e4lkeen selv\u00e4sti, ollen noin nelj\u00e4 prosenttia vuoden takaista alempana. Hein\u00e4kuun lasku edelt\u00e4v\u00e4\u00e4n kuukauteen oli 1,8 prosenttia. Kauppam\u00e4\u00e4r\u00e4t ovat jatkaneet kasvussa siten, ett\u00e4 kaikkien asuntotyyppien k\u00e4ytettyjen asuntojen kauppam\u00e4\u00e4r\u00e4 kasvoi p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla hein\u00e4kuussa 13 prosenttia vuoden takaisesta ja 48 prosenttia kahden vuoden takaisesta.<\/p>\n Toisin sanoen, hintatilasto on t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4 todenn\u00e4k\u00f6isesti aiempaa luotettavampi mittari hintatasosta kauppam\u00e4\u00e4rien kasvettua ja saattaa kertoa hintojen vakiintumisesta. Pk-seudun hinnat ovat laskeneet 3,5 vuoden aikana muita isoja kaupunkeja selvemmin, mutta oheinen kuva ei tarkoita sit\u00e4, ett\u00e4 hinnat vastaisivat l\u00e4hes toisiaan.<\/p>\n Vaikka koko kuvassa hintakehitys p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla on ollut laskeva, Asuntosalkku n\u00e4kee, ett\u00e4 kuluttajien tiukka taloudellinen tilanne saattaa n\u00e4ky\u00e4 vuokramarkkinoilla niin, ett\u00e4 kysynt\u00e4 saattaa kohdistua kokonaisvuokraltaan edullisiin hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrella sijaitseviin asuntoihin, jollaisia yhti\u00f6 omistaa Suomessa.<\/p>\n T\u00e4m\u00e4 voi edesauttaa vuokratuoton positiivista kehityst\u00e4 jatkossa.<\/p>\n Omien osakkeiden osto vaikuttaa viisaalta<\/p>\n Yhti\u00f6 muutti voitonjakopolitiikkaansa kes\u00e4ll\u00e4 2024. Aiemmin yhti\u00f6 pyrki kasvattamaan osinkosummaa vuosittain, mutta nyt pyrkimyksen\u00e4 on omistaja-arvon kasvattaminen pitk\u00e4ll\u00e4 aikav\u00e4lill\u00e4.<\/p>\n Tarkkaan m\u00e4\u00e4ritelty\u00e4 voitonjakopolitiikkaa ei ole. Kuitenkin strategian m\u00e4\u00e4rittely<\/a> on selke\u00e4, ote:<\/p>\n \u201dAsuntosalkun omistaja-arvon kasvattaminen tapahtuu p\u00e4\u00e4asiassa sijoitussalkkua jalostamalla sek\u00e4 ostamalla omaa osaketta pitk\u00e4j\u00e4nteisesti, kun sill\u00e4 n\u00e4hd\u00e4\u00e4n olevan suotuisaa vaikutusta osakekohtaisen oman p\u00e4\u00e4oman arvon kasvuun.<\/p>\n Omistaja-arvoa kasvatetaan lis\u00e4ksi tehokkaalla p\u00e4\u00e4omarakenteella ja optimoimalla tasetta. Osinkoa maksetaan, kun se n\u00e4hd\u00e4\u00e4n yhti\u00f6n ja osakkeenomistajien kokonaisedun mukaiseksi.\u201d<\/p>\n Kuluvalla tilikaudella yhti\u00f6 on voitonjaossa keskittynyt omien osakkeiden ostoon ja tehnyt sit\u00e4 merkitt\u00e4v\u00e4sti. Yhti\u00f6 on hankkinut 1.10.2024-19.8.2025 reilut 11 700 osaketta, vastaten himan yli yht\u00e4 prosenttia osakekannasta. Keskihinnan oltua noin 79 euroa omien osakkeiden ostoon on k\u00e4ytetty arviolta 0,92 miljoonaa euroa.<\/p>\n Samalla ulkona olevien osakkeiden m\u00e4\u00e4r\u00e4 on supistunut ja sijoittajan omistusosuus kasvanut noin 1,2 prosenttia, vastaten samansuuruista eli reilun prosentin osinkotuottoa.<\/p>\n N\u00e4hd\u00e4kseni omien osakkeiden osto on viisasta paitsi substanssialennuksen vuoksi my\u00f6s siksi, ett\u00e4 yhti\u00f6n realisoitunut tulos eli liiketoiminnan peruskannattavuus ennen arvonmuutoksia on kehittynyt hyv\u00e4\u00e4n suuntaan.<\/p>\n Mik\u00e4li vuokraustoiminnan kannattavuus sek\u00e4 asuntoportfolion myynnit kehittyv\u00e4t positiivisesti ja ovat voitollisia my\u00f6s jatkossa, substanssialennuksella on n\u00e4hd\u00e4kseni edellytykset pienenty\u00e4 \u2013 ja siten jo tehdyt omien osakkeiden ostot sataisivat omistajien laariin my\u00f6s sit\u00e4 kautta.<\/p>\n Osakekohtainen oma p\u00e4\u00e4oma, joka perustuu asuntojen arvon osalta ulkopuolisen arvioitsijan arvioon, oli kes\u00e4kuussa 119 euroa. Toisin sanoen, yhti\u00f6 on kyennyt ostamaan omaa osaketta noin 34 prosentin alennuksella verrattuna sen k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon.<\/p>\n Lis\u00e4ksi on muistettava, ett\u00e4 Tallinnasta yhti\u00f6 on saanut myyty\u00e4 asuntoja t\u00e4n\u00e4 vuonna l\u00e4hes 25 prosenttia tasearvoja korkeampiin hintoihin, eli selv\u00e4sti voitollisesti, toisin sanoen yli mainitun osakekohtaisen oman p\u00e4\u00e4oman 119 euroa.<\/p>\n Yhti\u00f6 on myynyt Tallinnan asunnoista vajaan kolmen vuoden aikana 78 kappaletta eli hieman yli kymmenen prosenttia. Myynnit ovat olleet huomionarvoinen osa liiketoimintaa ja ovat sit\u00e4 todenn\u00e4k\u00f6isesti jatkossakin. Etu tulee siit\u00e4, ett\u00e4 Asuntosalkku myy tyypillisesti asuntoja yksitt\u00e4in, jolloin ei tarvitse antaa tukkualennusta.<\/p>\n Arvonnousu perustuu oikea-aikaisiin ja oikein kohdistettuihin investointeihin ja myynteihin sek\u00e4 toisaalta markkinakehitykseen. Tallinnan asuntom\u00e4\u00e4r\u00e4 nelj\u00e4 vuotta sitten oli alle 500, kun se nyt myyntien j\u00e4lkeenkin on noin 670.<\/p>\n Johto my\u00f6s muistutti, ett\u00e4 konsernilla on vahva kassatilanne, noin viisi miljoonaa euroa. Maaliskuussa kassavarat olivat 2,2 miljoonaa euroa.<\/p>\n Samoin johto vahvisti, ett\u00e4 yhti\u00f6n asunnoille on ollut vuokrakysynt\u00e4\u00e4 Suomessa, vaikka kotimaan markkinassa on meneill\u00e4\u00e4n asumisen tukimuutoksia. T\u00e4st\u00e4 kertoo korkea vuokrausaste. Sinnemaa avasi opiskelijoiden meneill\u00e4\u00e4n olevaa asumistukiuudistusta videohaastattelussamme kes\u00e4kuussa<\/a>.<\/p>\n Asuntosalkku piti kuluvan vuoden tulosohjeistuksensa ennallaan:<\/p>\n \u201dYhti\u00f6 arvioi konsernin liikevaihdon olevan 17,5\u201320,0 miljoonaa euroa 30.9.2025 p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4ll\u00e4 tilikaudella. Yhti\u00f6 ei tee ennustetta realisoitumattomasta voitosta\/tappiosta sijoituskiinteist\u00f6jen arvostamisesta k\u00e4yp\u00e4\u00e4n arvoon. Yhti\u00f6 arvioi 30.9.2025 p\u00e4\u00e4ttyv\u00e4n tilikauden realisoituneen voiton olevan 1,5\u20133,5 miljoonaa euroa.\u201d<\/p>\n Kun realisoitunut voitto yhdeks\u00e4lt\u00e4 kuukaudelta oli 1,4 miljoonaa euroa, johto n\u00e4kee ohjeistuksen perusteella hein\u00e4-syyskuun tilanteen melko optimistisena ennen arvonmuutoksia \u2013 eli perusliiketoiminnan myynteineen selv\u00e4sti kannattavana.<\/p>\n Riskein\u00e4 ovat Euroopan ep\u00e4varmat talousn\u00e4kym\u00e4t, ep\u00e4varmuus Suomen asumisen tukij\u00e4rjestelmien muutosten vaikutuksesta yhti\u00f6\u00f6n, asuntojen myyntimarkkinan kehitys erityisesti Tallinnassa, korkotason muutokset ja geopoliittiset riskit.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Asuntosalkku-q2-25-avainluvut_800.jpg\")
Vuokrausaste ja nettovuokratuotto ovat s\u00e4ilyneet vakaina. Liikevaihto vertailukaudella 1.10.2023-30.6.2024 (9 kk) oli 14,1 miljoonaa, nettovuokratuotto 8,6 ja realisoitunut voitto\/tappio -0,5 miljoonaa euroa. Kuva: Asuntosalkku, osavuosiesitys 21.8.2025Juokseva liiketoiminta ilman myyntej\u00e4 teki nollatuloksen<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/kvkl-hintakehitys-tammikuu-2022-heinakuu-2025-800x416-1.jpg\")
K\u00e4ytettyjen kerrostaloasuntojen keskim\u00e4\u00e4r\u00e4iset neli\u00f6hintojen kehitys 1\/2022-7\/2025. Hinnat laskivat hein\u00e4kuussa 2025 vajaa nelj\u00e4 prosenttia p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla ja 0,9 prosenttia muissa suurissa kaupungeissa. Oulussa hinnat nousivat 6,9 prosenttia, Tampereella ja Turussa laskivat 2-2,5 prosenttia. L\u00e4hde: KVKL Hintaseurantapalvelu, www.hintaseurantapalvelu.fi, Kiinteist\u00f6nv\u00e4litysalan Keskusliitto, 8.8.2025<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/fi\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Asuntosalkku_kotisivut_8-25_Kuva2.png\")
Asuntosalkun Tallinnan asunnot ovat valmiiksi sisustettuja ja kalustettuja. Ne sijaitsevat hyvill\u00e4 sijainneilla vanhan kaupungin tuntumassa. Kuva: Asuntosalkku OyjL\u00e4hiajan n\u00e4kym\u00e4t ja arvostus<\/p>\n